2024深圳楼市先悲后喜，2025会怎样？

2024年已经落下帷幕， 回顾这一年的深圳楼市，确实是像坐过山车一样刺激。

年初，开发商送购物卡请购房者到售楼处看房， 为了多卖几套房还要包电器、返现金甚至直接给金条 ；

年末，各大售楼处不管是周末还是工作日都挤满了人，外地客打“ 飞的”组团来抢房 ，买家去到热门楼盘的售楼处，连座位都捞不到坐。

年初，二手房价格越卖越低，同一小区的业主，今天你降十万、明天我就敢降二十万，“笋盘”价格没有最低只有更低，不少次新房被自家业主砸得连开盘价都跌破了；

年末，头部二手小区的业主硬气起来，今晚卖房的价格谈不拢，明晚就直接加价，但凡有“笋盘”敢露头，立马就有多波买家来抢房，甚至有买家愿意主动加价。

可以说，2024年的深圳楼市已经真正触底反弹、实现逆转，2025年的深圳楼市正蓄势待发。

对此，梳理出了十大楼市关键词，带大家一起来回顾2024年、展望2025年。

第1大关键词：成交创新高

根据乐有家数据统计，2024年深圳一共成交了92459套住宅，同比2023年一二手住宅的64389套，上涨了44%。

来源：乐有家研究中心

其中，一手住宅预售网签37972套，同比2023年上涨了20%，是近3年的最高点。

二手住宅网签54487套，同比上涨66%，也是近4年的最高点。

按照这样的态势，2025年的“小阳春”也会如期而至。

第2大关键词：以价换量

2024年，深圳整体楼市成交复苏，“以价换量”在新房市场和二手房市场上都体现得淋漓尽致。

新房市场上的价格战，一度把南山、福田的新盘单价打到6字头，跟龙华齐平；龙华的单价看齐光明的4字头，龙岗、坪山直接回到2字头。

根据乐有家研究中心监测显示， 2024全年深圳二手成交均价6.3万元，同比跌幅3%。

以12月底深圳各片区业主报价对比1月初来看， 132个片区里，有130个片区的挂牌均价都在下滑，跌幅超过10%的片区超过了40个。

不过，从第四季度开始，深圳的整体二手房成交价已经实现企稳止跌，部分核心区头部小区的二手房反弹力度很大。

淘房君预计，明年更多的次头部小区的价格也要明显回暖了。

第3大关键词：“炒”学区

学区房一直是深圳二手房市场上被重点炒作的对象，像 龙悦居四期、八卦岭宿舍等一批在高峰期实现涨幅“三级跳”的小区，都是靠学区价值炒起来的。

市场一旦陷入低谷，这批仅仅依靠学区价值的小区，砸盘又是最狠的，不少小区成交价已经“腰斩”了。

然而，炒学区房这条路，永远有人前仆后继。

今年深圳市场杀出来的两匹“黑马”-- 苹果园、财富广场依然是熟悉的配方。

苹果园凭借深中龙华学校的落地，成交单价直接创下了近两年的新高，最大上涨幅度达到53%。

来源：行舟深房，仅供参考，不作为实际成交依据

财富广场因为深外小学转公立，成交单价即将追平高峰期，单价将重回12万+。

来源：行舟深房，仅供参考，不作为实际成交依据

同时，淘房君了解到，深高北、高新南等头部学区房回暖情况也特别明显，2025年，这类学区房依然会是资金重点布局的对象。

第4大关键词：顶豪法拍

2024年，深圳法拍市场最大的亮点就是顶级豪宅的竞拍角逐，一批手握大把闲钱的土豪都在抄底割肉带血的筹码。

很多在二手房市场惜售的稀缺标的，譬如华侨城纯水岸别墅、沙河高尔夫别墅、香蜜湖熙园别墅、中信红树湾顶复、水榭花都大平层等纷纷由于原业主要偿还债务、被罚没侵占资产等被查封、流入法拍市场。

更夸张的是，有4套顶豪成交价直接破了亿，其中1套为沙河高尔夫别墅，另外三套全部都来自华侨城纯水岸。

4月3日，建面约424平的 沙河高尔夫别墅A02整栋，以1.6亿成交，折合单价37.73万/平。

来源：京东法拍

同一天，建面约365.2平的华侨城纯水岸五期T（南1）组T18房，成交价刚好破亿，折合单价27.4万/平。

来源：京东法拍

7月10日，总建面463.91平的华侨城纯水岸十一期T106房，起拍价就整整2个亿。虽然该套房只有2人报名，但依然经历了33轮的争抢，最终成交总价2.32亿，单价刚好破50万/平。这个价格直接刷新深圳法拍房的总价、单价双记录。

来源：阿里法拍

10月29日，建面约377.9平的华侨城纯水岸五期T（南1）组T15房，成交价约1.45亿，折合单价约38.5万/平。

来源：阿里法拍

淘房君了解到，2025年还会有一批顶豪进入法拍市场，不过单价和总价的新纪录很难再被突破。

第5大关键词：人造“日光”

2024年，深圳真正实现“日光”的仅有 海德园二期、深业上城学府、中建观玥名邸、深铁阅云境、中建鹏宸云筑5个项目，全部获批预算的房源均在开盘当天售罄。

有意思的是，为了继续营造出市场的“繁荣”，开发商们开辟出了一条新赛道-- “人造日光盘”，即以“少量多批”的推盘策略，来实现“日光”。

东部某新盘备案了600多套，开盘当天拿出不到200套出来卖，对外营销主推房源“日光”，实际去化都不到总量的三分之一。

西部某新盘， 按“栋”推新，头两次还能营造万人抢、千人抢的“日光”氛围，结果最新推出的房源涨价后，去化极其不理想。

伴随着购房者对“日光盘”祛魅、核心区优质项目供应锐减，2025年深圳大部分新房虽然不再愁卖，但也很难再复刻高峰期一年20几个“日光盘”的成绩。

第6大关键词：利好新政

2024年，深圳的政策底牌基本上都亮出来了， 在降低购房门槛、放松限购条件、调整税费等方面发力明显。

影响比较大的有：

2月7日，深户取消落户年限及个税、社保要求，非深户社保年限5年改3年。

5月6日，部分区域非深户社保年限缩短至1年，深户多子女家庭最多可买3套房，恢复企业买房名额。

5月15日，推出跨行“带押过户”资金免费监管，无需支付委托公证费、“过桥费”。

5月28日，首套2成、二套3成最低首付，下调首套房贷利率至3.5%，二套至3.9%。

9月29日，更是 数箭齐发。

在非核心区， 深户家庭可购买3套住房、单身可购买2套住房；非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。

取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，即可上市交易；增值税征免年限5改2。

执行首套房最低首付1.5成，二套最低2成。二胎及以上家庭购买第二套住房，适用首套住房贷款政策；取消新房限价。

12月1日，取消深圳普通住房和非普通住房标准，取消“豪宅税”。

第7大关键词：共有产权房

谁能想到，2024年年底，深圳市场最后一波大热度，是共有产权房提供的。

11月27日、12月3日， 深圳相继发布了鸿荣源珈誉府、中粮悦章凤凰里两个共有产权房项目的配售公告，共计2393套房源。

截至目前， 所有房源全部售罄。

珈誉府5区共有产权销控表

作为特定历史条件下特殊福利房，共有产权房售价低、购买条件相对宽松，并且五年内退出政府可以原价回购，五年后卖出可以由市场定价和买家协商交易价格，或者由政府按原价+三年定存利息回购。

站在刚需购房者角度， 花一半的钱享受跟商品房一样的配套待遇，且本金的安全性绝对有保障，不能说是稳赚，但绝对是不赔的生意。

第8大关键词：年底“翘尾”

2024年1-9月，深圳楼市的整体行情依然处于低迷状态。

直到“929新政”出台后，购买力得到完全释放，外地人纷纷跑来深圳买房，本地人也在加速进场， 新房、二手房成交量连续三个月保持高位。

其中，10月的新房成交量突破1万套；11月的二手房成交量超过8700套，创下了46个月的新高。

来源：乐有家研究中心

值得一提，年初深圳二手房在售库存为5.8万，现在已经到了6.8万，一年时间暴增1万的库存。

并且，伴随着限售取消，淘房君预计，到2025年，二手房在售库存一定会突破7万套。

第9大关键词：土拍锐减

2024年，深圳仅出让了5宗土地，包括龙华1宗，宝安2宗，南山2宗，总建筑面积约86.09万平，总出让地价约346.11亿。

相比起往年大规模集中出让，2024年土拍市场的“量”锐减，但“质”完全不落下风。

中建三局跟湖北文旅共同拿下的 龙华梅林关地块即中建鹏宸云筑已经入市，且在开盘当天房源全部售罄。

宝中A001-0219地块、深圳湾T107-0107地块将打造的项目绝对是2025年最值得关注的顶级新盘。

第10大关键词：住宅新规

2024版 《深圳市建筑设计规则》正式发布，修订内容包括减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。

其中，增加“ 计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。

凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）由 0.6m增加至0.8m ， 这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

过去计入“公摊”面积的两大部分，将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”，住宅的公摊面积减少，得房率将有效提高。