看房，容积率，建筑密度，你真的搞懂了吗？

很多时候大家都陷入了一个误区，那就是认为容积率低，建筑密度就小，容积率高，建筑密度就大，其实这两者之间没有必然的正相关逻辑关系。

容积率和建筑密度到底是怎么计算的？它们的意义是什么？今天我们一探究竟。

要想真正搞懂容积率和建筑密度，我们就要了解清楚几个概念：

一、用地面积

用地面积是指的建设整个项目的总土地面积，拿住宅小区来说，可能大家也有误区，认为小区的用地面积就是围墙以内的用地面积，其实不然。用地面积不仅包含小区围墙内的用地，也包含围墙外的用地。如果想知道自己小区的用地面积是多少，拿出房产证，在权利状况栏的宗地面积就是。为什么首先要了解这个，后面会说到。

房产证的宗地面积及本小区的用地面积

1.小区围墙内的用地面积

包含住宅建筑的占地+公共服务设施建筑的占地（比如社康、老年人活动中心、会所、垃圾站、配电房、门卫等）+绿地面积+道路面积+广场面积+停车面积+活动场地面积。围墙内的用地范围是不对外开放的，只有业主才能进入。

2.小区围墙外的用地面积

通常情况下，普通小区往往会在沿街配备一部分商业，其对外开放，不会设置围墙，然而仍归属于整个小区的用地范畴。部分小区还配置有其他公共配套设施，比如幼儿园、中小学、菜市场等。这些对外开放的建筑尽管不在小区围墙之内，却同样属于整个小区的用地面积。

用地面积包含围墙内外

二、总建筑面积

一个建设项目的总建筑面积，一般可以分为地上建筑面积与地下建筑面积，这个大家很好理解，不做解释了。但是，行业内专业上更多的是按照是否计容进行分类，也就是计容建筑面积与不计容建筑面积。同样这里也有一个误区，很多人以为，地上建筑就一定计容，地下建筑就一定不计容。这是错误的认知。

地上建筑，比如我们小区的架空层，计入地上建筑面积但是不计容；

地上的住宅架空层，不需要计容

地下建筑，比如地下车库，计入地下建筑面积，也不计容；

地下的车库，不计容

但是地下的商场或者办公、物业用房，计入地下建筑面积，同时也要计容！当然现实中也存在这样的情况，设计图纸报批的时候按照车库申报，设计时预留条件，验收通过后改造成商业或办公使用，这很明显是违规的。

地下的商场，需要计容

三、容积率与计容建筑面积

计容建筑面积，完整的说法叫计入容积率的建筑面积，而容积率是城市规划和建筑设计中的一个重要概念，它表示一个地块上允许建设的总建筑面积与该地块面积的比率。一个住宅小区，计容建筑面积包括住宅、商业、门卫、社康、会所、配套服务用房等；

容积率是开发商拿地的时候，住建局明确规定的一个限值，而不是固定的数值。

同样这里也有一个误区，有的人以为容积率是所有项目都不得超过。其实，容积率不得超过某个数值一般是对于城区开发强度较高的区域而言的，为了控制地块的密度过大，减少开发强度，所以规定了一个最大的限值。比如我们比较熟悉的住宅小区、商业综合体、办公楼，这些倾向对外销售或出租运营的项目，一般都是不得超过规定的容积率或者在一个区间范围内。

一般的项目容积率不得超过规定值或在某个区间之间

但是，有的小城市开发区或郊区，一些工业或物流项目，为了产业的发展以及提高土地的利用率，容积率是不得低于某个数值。

一些工业项目的容积率不得低于规定值

看到这里，比较有意思的事情就发生了！

1.高价拿地的开发商，容积率是不得超过，那就想方设法的去~"偷面积"！

比如都是阳台，凹阳台要计算全面积，凸阳台仅算一半面积，肯定按凸阳台设计，有的地方通高的阳台完全不计面积，所以很多房子的阳台上下层相互错开的，都是为了偷面积，偷来的面积又可以拿去卖了；

凹阳台与凸阳台

上下错开的阳台不计面积

比如住宅的层高一般都是3米，实际上层高只有超过了3.6米，才会1.5倍计容。

普通高层住宅层高一般为3米

高层小区大家应该极少见过超过3米层高的吧，因为每增加0.1米的层高，平均单方造价要增加100~200元，一套100㎡的住宅造价就要增加1万~2万，开发商肯定不干。

而商业的层高一般超过6米，也会按照1.5倍计容，开发商就会顶格做，设计时在商铺后面预留结构，业主买后可以方便的做个夹层，这样就偷出了很多面积，实际上是违规的。

二楼其实就是偷出来的面积

当然，偷面积的方式多式多样，这里不做一一展示了，目的其实就是利益最大化，同时不突破容积率。

2.而配套条件不成熟的工业项目，容积率是不得小于，老板们则是想方设法的去~"减面积"！

减面积的手法其实也很简单，只需将层高做高一点点！

比如有的地方规定，仓库的净高超过8米的按照1.5倍容积率计入计容建筑面积，超过10米的按照2倍容积率计入计容建筑面积，那么净高做到8.1米或10.1米就能轻松将原有的建筑面积翻倍计算，去满足最低容积率的要求。

工业项目容积率折算问题要注意

3.这里需要特别说明的是，产权面积并不一定就等于计容建筑面积，得看计容的建筑面积是否进行了折算！

比如你买了一个层高8米的商铺，水平投影面积是100㎡，按照计容面积的规定，计容建筑面积是150㎡，但是该商铺的产权面积还是100㎡！

同样的，设计费也不应该按照计容建筑面积去计费，这个在涉及到折算容积率的项目最容易发生设计院与业主相互扯皮的情况，需要注意！

四、建筑密度与建筑占地面积

建筑密度是指在一定用地范围内，所有住宅、商业及配套建筑物的占地基底面积与该用地总面积的比率。与容积率并没有直接的正向关系，它是一个反映建筑密集程度的指标，通常用来衡量城市或住宅区的建筑拥挤程度。

建筑密度只能反映小区建筑布局的密集程度，建筑密度越大，说明这个小区建筑的占地面积越大，也就意味着小区的景观、活动空间越少。

通常来说，别墅区的容积率最小，在0.2~0.5之间，建筑密度比较大；

别墅区的建筑密度实际上比较大，公共景观空间较小

多层住宅区容积率一般在0.8到1.2之间，建筑密度约为28%；

多层住宅区建筑密度比较适中

高层住宅区：容积率一般在1.8到2.5之间，建筑密度约为20%。

高层住宅建筑密度不大，公共空间大

不同小区类型的容积率及建筑密度范围

当然这些数据会因地区和具体规划要求而有所不同，并非是固定的数值。

所以，对于一个商业占比很小的住宅区，建筑密度较小的，容积率一般不会很小，比如一些超高层的小区建筑密度小，但是容积率却非常高；而容积率较小的，我们可以说小区的人口密度小，档次很高，而建筑密度不见得就很小。

以上就是小编本次分享的内容，你看懂了吗？欢迎关注我，了解更多建筑知识。