半年只卖出11套房 特发小梅沙为何这么难？

浪潮退去，特发集团的城市更新能力、文旅运营能力饱受质疑。

（小梅沙现场，中房君摄）

近日，陪伴深圳发展40年的城市地标“香蜜湖水库过山车”拆除引发关注，公开资料显示，2021年11月，香蜜湖片区城市更新单元取得立项批复，2022年1月，深圳市特发香蜜湖投资发展有限公司正式揭牌。

在特发集团的2023年年报中，该城市更新项目是其公司竞争力的两个“城市核心资源”之一，而另一个项目，则是深圳人也十分熟悉的小梅沙项目。

在深圳国资的一篇推文中曾提到：小梅沙整体改造项目作为深圳市重大建设项目，将成为特发集团未来新的利润增长点。

然而，于今年国庆终于开业的小梅沙海洋世界，却遭遇了铺天盖地的口碑滑铁卢，并且，中房君近日查询到，该项目于6月份发售的商品房“特发小梅沙觐海府”，也遭遇了去化困境，半年仅备案11套房源，甚至不得不降价出售。

浪潮退去，特发集团的城市更新能力、文旅运营能力，均饱受质疑。

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特发小梅沙觐海府半年仅备案11套

国有资产今年十月走上降价打折道路

公开资料显示，作为小梅沙项目的首发物业，特发小梅沙觐海府位于位于盐田区梅沙街道小梅沙度假区域内，总建筑面积约10.4万平方米，共规划6栋建筑。

6月12日，项目获批预售推出63套房源，户型为117~173平方米的三至四房，备案均价5.2万元/平方米，开盘折扣约9折，开盘当天，特发对外宣传称“热销45%”。

后续，项目又在7月份发布了“业主权益”，即购买特发小梅沙觐海府物业的业主，均赠送小梅沙度假村十年家庭卡、海洋世界会员、美高梅酒店会员等多种权益。中房君还留意到，发布上述信息的项目公号“小梅沙+”在今年7月底便停止了更新。

中房君从深圳市房地产信息平台查询到，截止至12月11日，项目推出的63套房源，已成交备案的仅有11套，去化率仅17%，另外，该项目有3套房源当前显示为“分局锁定”，该状态指的是房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

陷入去化困境下，特发小梅沙觐海府于今年国庆开启了降价促销渠道，推出了多套特价房源，单价低至3.3万元/平方米，相当于备案价打了7折。

有业内人士指出，降价打折、以亏损换年末现金流的做法，或会导致国有资产流失，但项目所在盐田区，楼市现状的确并不乐观。

深圳中原研究数据显示，今年上半年，盐田区的新房住宅仅成交28套，甚至不如大鹏新区，为深圳全市垫底。当前，深圳盐田区共有9个一手新房在售，其中不少楼盘入市时间已是2020年。

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小梅沙八年改造特发一拖再拖

深圳首个文旅业态城市更新项目暴露运营短板

今年10月1日，历经四年多时间重建的小梅沙海洋世界开业，官方数据显示，国庆7天游客接待量超10万。

然而，随之而来的却是饱受质疑与铺天盖地的差评，包括了性价比低、动物呈现状态堪忧、导流措施不完善、人工讲解缺乏等。作为深圳市首个文旅业态的城市更新项目、深圳市重大项目，特发集团在项目运营上的短板一时暴露无遗。

而在市民吐槽“整个场馆乱糟糟”的背后，是小梅沙城市更新项目的节点已经不能再拖。

2016年5月，特发集团投资成立“深圳市特发小梅沙投资发展有限公司”，统筹小梅沙片区整体改造项目。2017年12月，特发小梅沙片区整体改造暨新海洋世界项目举行启动仪式。

后来，直到2021年2月，小梅沙片区城市更新单元一期项目才正式开工，彼时，特发集团相关负责人介绍，项目开发文旅板块先行，小梅沙海滨公园、叠翠湖公园、新海洋世界、深圳美高梅酒店等将于2022年建成投运，项目整体计划于2024年竣工，2025年全面投运。

现实是，今年才开放的文旅板块，已比最初的时间轴晚了两年。

不仅如此，2023年6月19日，特发小梅沙举办项目发布会，后续在一系列官方通稿中均提到，小梅沙片区文旅板块中的海洋世界、深圳美高梅酒店、小梅沙海滨公园等项目将于2024年“五一”正式亮相。但到了2023年年末，小梅沙海洋世界的开放节点，已变成了“预计暑假开放”。

一拖再拖，小梅沙海洋世界最终仍错过了今年暑假旺季，直至10月才终于仓促开放，结果也并不如人意，甚至口碑扫地。

要知道，整体投资近200亿元，统筹规划面积390万平方米，特发集团对于小梅沙项目寄予厚望，在特发集团的2023年年报中提到，特发将以香蜜湖、小梅沙两个重点开发项目为代表，统筹形成深圳本土强势品牌，实现品牌输出。

在去年6月的发布会上，特发董事长张俊林曾表示“特发将高标准建设、高水准运营小梅沙”，新闻通稿中也提到，特发小梅沙投资公司将凭借优质的硬件设施和高品质的软性服务，实现小梅沙长期稳定的物业价值升值和长期稳定发展。

然而，11月8日，中房君实探小梅沙现场看到，当前项目整体仍处于大型的施工现场状态，工地轰鸣扬尘，车流人流混杂，若以文旅项目角度来看，目前现场整体的呈现效果、文旅质感以及给予到访者的体验感均较为一般。

（小梅沙现场，中房君摄）

近年来，文旅业态作为地方文化和经济的新兴增长极，同时也是赋能城市更新的创新融合与重大利好，但从小梅沙的开发现状以及市场去化等多方面综合来看，特发集团运营下的小梅沙整体改造项目作为深圳首个文旅业态的城市更新项目，与特发董事长张俊林口中曾说过的“世界级水准”，还有相当大的差距。

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特发“双千亿”计划路漫漫

旗下各板块今年以来负面缠身

成立于1981年的特发集团，是深圳市最早成立的国有大型综合性企业集团，官网简介显示，如今的特发，已形成了以电子信息技术产业、珠宝与文旅时尚产业、房地产开发经营与物业管理为核心的多元化产业体系，目前员工总数超2万人，并表企业超百家，其中控股上市公司4家（特发信息、特力集团、麦捷科技、特发服务）。

2020年，特发集团订下了“双千亿”计划，即到2025年末，总资产实现1000亿元规模，“十四五”期间（2021-2025）营收规模达1000亿元。

中房君查阅了特发集团过往三年的年报发现：2021年，特发集团营业收入141.16亿元、资产总额374.19亿元；2022年实现营业收入121.52亿元、资产总额405.46亿元；2023年实现营业收入161.55亿元，年末总资产达540.87亿元。

换句话说，三年下来，特发集团营业收入合计仅约424亿元，距离1000亿元的目标还有将近600亿元的差距，但留给特发的时间，仅剩两年。

年报数据还显示，截至2023年末，特发集团实现净利润 8.09 亿元，下降11.41%，归母净利润 3.39 亿元，下降27.56%，但负债总额却达 327.38 亿元，大增42.21%。

值得关注的是，今年以来，特发集团旗下的多个板块负面频出。

在地产开发板块上，特发集团2023年财报显示，旗下招拍挂项目当前共有四个，分别为深圳龙岗香阅四季、光明学府朗园及上海特发学府里、杭州特发澜栖府。

其中，位于深圳光明的学府朗园同样一度降价促销，该项目去年11月开盘，推售831套，截止至今年12月10日，备案成交仅470套，一年时间加上降价促销，整体去化率仅过半。

而特发地产进入杭州市场的首个作品特发澜栖府，8月份被业主曝光存在墙体脱落、楼顶裂纹、室内漏水等多处质量问题，引发业主维权，后续，当地住建局对该楼盘进行勒令停工整改，整改结果合格后再开工建设。

在地产开发和产品质量均走在全国前列的杭州，特发此次交出的产品质量，被当地业主吐槽为“刷新了杭州楼市的下限”。

（图源：特发澜栖府业主网络曝光）

上市板块方面，特发服务尽管近一年来股价持续走高，但根据其三季报数据，摆在投资者面前的却是一份增收不增利的成绩单，并且，从近四年看，特发服务的毛利率逐年走低。

而特发信息更是因为涉嫌信息披露违法违规，去年5月被证监会决定立案调查。今年5月份，特发信息的行政处罚落地，《行政处罚决定书》显示，特发信息连续五年财务数据造假、虚增利润超过1.7亿元，令人唏嘘。