南山新盘扎堆入市！11月份5盘预售，还有5盘将抢滩入市

深圳楼市从10月份持续火到现在，南山作为深圳的限购区之一，这两个月的房地产市场也明显有变化。

核心区的回暖往往有带动性作用，这一波南山新盘的热度虽没有二手房回暖得这么明显，但接下来多盘扎堆入市，依然会吸引购房者的目光。

二手房方面

热点小区已有明显上涨趋势

二手房方面，南山片区一些热点的小区已有明显的上涨趋势，如科技园的华润城，仅11月份二手房成交了20套左右，价格也有一定的涨幅。

南山区成交量最高的是科技园的大冲新城花园，10月共成交了18套，目前成交均价为6.8万元/㎡。

其次是成交17套的3个小区：科技园片区的大冲城市花园、华侨城片区的华润城润玺二期花园、前海片区的依云伴山。

南山榜中，成交均价最高的是科技园片区的华润城润府三期，成交均价为12.9万元/㎡；

均价最低的是前海的月亮湾花园，成交均价为4.7万元/㎡。

据中原监测南山区的13个片区中数据显示，挂盘均价下跌的片区有5个，上涨的片区有7个，上涨片区占比53.8%，上涨的片区也明显增加。

挂盘量方面，下跌的片区共有4个，上涨的片区共有8个。挂盘均价跌幅最高的深圳湾片区，目前深圳湾片区挂盘均价为18.3万元/㎡，环比下跌3%。其次是科技园片区，挂盘均价为12.1万元/㎡，环比下跌1.1%。涨幅最高的是华侨城片区，目前挂盘均价为11.4万元/㎡，环比上涨3.7%；同样涨幅超3%的还有红树湾片区，挂盘均价14.9万元/㎡，环比上涨3.1%。

新房扎堆入市

个盘销售情况分化明显

南山新盘近期可谓是扎堆入市，仅11月份，就有赤湾琅玥湾佳园、四海名邸、山海丹华府、天源华府、深业世纪山谷花园先后陆续拿预售。

目前天源华府、四海名邸、赤湾琅玥湾佳园、山海丹华均已开盘，去化率方面，仅四海名邸基本上开盘接近卖完，目前仅剩下几套房在售，算是南山片区最近卖得较好的项目。

赤湾琅玥湾佳园这次开盘的去化依然不太好，推370套住宅，现在还剩下约245套房在售；

天源华府目前也有备案了，去化率约15.5%的样子。

桑泰山海丹华推419套房，去化也不理想，目前去化率约10%左右。

南山目前的新房，能否卖得好，也要看项目地段、产品和价格。

接下来的12月份后，预计还有自贸.湾啟紫荆府、缙樾府、望海玥、深铁熙府GH地块、翰熙典居、风格城事花园等6个项目或拿证入市。（具体入市以官方信息为准）

对于12月份的南山来说，开发商的压力应该不小，对于购房客来说，多个项目可选择也是一件好事。

深圳市2024年第四季度计划预售商品房情况部分截图

最近入市在售的项目情况：

深业世纪山谷花园世家

推342套大户住宅

深业世纪山谷花园世家项目本批次推售342套纯大户型住宅，位于3栋A/B两座。户型涵盖建面约233/280/386㎡大平层（带装修），以及16套建面约420-1080㎡高空复式（毛坯）。

整体备案均价约12万/㎡，区间备案单价约7.7-19.4万/㎡。大平层总价区间约1799-5185万，云端复式最低备案7028万起，最高约1.9亿。

项目将于12月8日在南山区莱佛士酒店进行开盘选房。

深业世纪山谷·世家位于南山区高新园、华润城和华侨城之间，坐拥城市尖端地段，享众多顶格资源要素。

西侧紧邻沙河东路，直通深圳湾超级总部、后海总部基地为代表的深圳湾CBD。

奢享约3公里资源圈，三大总部基地环绕，世界之窗等三大5A级景区、华侨城文化艺术中心等五大人文配套、万象天地等六大高端商圈环伺。

项目总建筑面积约39万㎡，分两期开发，涵盖天际奢宅、高端公寓、下沉式商业街等多种业态为一体。

本次入市的深业世纪山谷·世家，包含2栋高约250米的超高层住宅，是南山乃至深圳最高的住宅建筑之一。

项目效果图

深业世纪山谷享有山、河、海、湿地、郊野五重自然景观资源。本批产品，可俯瞰大沙河生态长廊，东瞰华侨城绿地，近享大沙河公园、深圳湾公园、华侨城湿地公园、燕晗山郊野公园等城市绿野。

地段核心景观的不可复制，这是深业世纪山谷最具特色和价值体现的资源要素。

项目景观实景图（图源：开发商）

值得一提的是，作为新入市豪宅，项目价格以7字头起，与周边产品价格有一定的倒挂，此外，无论是楼龄、设计风格还是对圈层的格调提升，相较过去的产品，深业世纪山谷·世家的优势也相当明显。

项目规划建设为Y型结构设计，户户大景观，享高尔夫头排无遮挡视野；

同时，还设计了约70m宽高定奢阔豪门主入口，约2400㎡主入口环岛花园，约1.2万㎡世家中央园林。

户型方面，主力产品为约233㎡/280㎡/386㎡纯大平层以及高区少量的约420㎡~1080㎡云端复式，最小233㎡的起步门槛，使得项目拥有极度纯粹的圈层门槛。

数据显示，南山区、福田区近10年城市核芯区建面约200㎡起步的大平层住宅社区仅占比全市供应量约0.28%，可谓一席难求(数据来源:克而瑞数据库、贝壳二手房数据，统计周期:2015年1月-2024年7月)；深业世纪山谷·世家8梯3户梯户比，打造约3.5米朗阔层高纯粹大宅，每一席皆藏品。

户型参考：

赤湾：

山海丹华推419套住宅

南山前海赤湾片区又一新盘上线，山海丹华府获批预售许可证。

本批次备案419套住宅，位于1/2/3/5/6A/6B栋，主推户型为建面约98-151㎡三至五房。

区间备案均价约7.2万/㎡。区间备案单价约6.85-7.71万/㎡，总价区间约705-1125万元。

据悉，项目已经于11月23日启动认筹，认筹10万开盘当天可享折扣约96*97折。另有开盘折扣待定，预计开盘综合折扣可以打到9折，即三房开盘约600多万起。

另有17套建面约170-233㎡超大户型（位于顶层），以及24套建面约38-76㎡中小户型（应是回迁剩余房源，小户型的位于高层，76㎡的位于中低层），备案均价约285万起。

山海丹华府位于少帝路与赤湾七路交汇处西南角，距离地铁2号线赤湾站直线距离约1.1公里。

规划了小南山隧道连接前海妈湾片区，并延伸打通赤湾山隧道连接太子湾片区。届时片区和前海核心区及太子湾、海上世界片区的融合度将得到显著提升。

项目处于南山赤湾板块，前海拓展区范围内。片区社区氛围、人气配套尚需弥补完善，但整体转型发展速度可观。近几年片区涌现出了不少代表性新盘，如山语海、半山臻境、开云府、金众云山海等。

赤湾片区是“蛇口国际海洋科技创新区”的三大主要承载区之一，正在推进建设赤湾海洋风情小镇、赤湾海洋科技产业园，将与太子湾片区、蛇口片区共同融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊。

山海丹华府为赤湾旧村旧改项目，前海丹华的二期。总用地面积约2.93万㎡，总建面约14.3万㎡，容积率约3.37。

主要由5栋6个单元的住宅+1栋幼儿园组成，均为29-32层高层住宅。规划总户数983户，规划车位990个。419户商品住宅在本批次全部推出，其余的为回迁房。

项目自建幼儿园规划为6班，目前坐落在南二外集团赤湾学校（九年一贯制）学区范围内（以官方最新公告的学区范围为准）。

--户型分布--

项目主力户型为建面约98-151㎡，使用率约88%-93%，2梯4户配置。带全屋精装交付，预计2026年10月带精装交付，以开发商公告及签约的为准。

其中：

建面约98㎡三房两卫，168套；

建面约116㎡四房两卫，170套；

建面约132㎡五房两卫，28套；

建面约151㎡五房三卫，12套。

南山天源华府

推297套住宅，备案最低9.6万/平起

备案最低9.6万/平起，南山天源华府预售，推297套住宅，单价区间约9.64-13.2万/平左右。

主力为面积92-185㎡2-4房，这次备案还有少量77平的小户型，以及200平+的大户型。均价约10.8万/平，总价778-2945万/套。

天源华府所处位置，介于宝安中心区、前海核心区、南山中心区、科技园片区等板块的叠加中心。

项目具体位于南山大道与玉泉路交汇处西侧，南头城学校及阳光雅苑小区北侧，臻林天汇南侧，紧邻地铁12号线中心公园站D出口，是实质的地铁口物业。

根据项目平面图，未来玉泉路西延段、21号线（规划中）都将以隧道的形式下穿项目基地，周边还规划有地铁20号线二期（建设中）、24号线（规划中）等地铁新线。

天源华府由深圳市西岭股份合作公司和深圳市乾富控股有限公司共同合作开发。后者为兰州天源集团旗下子公司，为负责天源华府开发设立。

天源华府占地面积约1.6万㎡，规划建面约8.2万㎡，容积率约3.05。

地块呈L形状，包含1栋1/2/3单元，31-35层高。其中一单元3梯5户；二单元2梯4户；三单元3梯6户。

效果图

规划总户数443户，规划车位约500个，能够较好地满足基本的停车需求。

可售商品住宅297户将在本批次全部推出，面积段包含建面约90-110-111-126-155-186㎡2-4房。

目前项目已处于封顶的状态。