龙华观澜「金光华溪山禾玺」已取证，9月28日10点营销中心开盘，现场摇号确定选房顺序。

备案均价4.44万/㎡，开盘85折，再送购物卡（仅限开盘当天），折后均价3.7万/㎡。

约72㎡3房1卫（85折+59800元购物卡）249万起

约82㎡3房2卫（85折+67200元购物卡）280万起

约95㎡4房2卫（85折+77500元购物卡） 327万起

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项目户型分析

104%超高使用率？如何理解这个盘的“新规”？

新规，就是空间的最大化，就是使用率比同等面积多一房啊。

多开间朝南向、多飘窗，通风、采光、品质，品牌臻装，这些其实都是内在设计提升居住和询盘的积极性。

72平米三房一卫：东西通透格局，主阳台朝东北，客厅开间3.25米，充分利用了新规对飘窗的加深，大面积的飘窗提升了产品得房率！（分布在1栋1单元和1栋2单元01户型，两条腿）

在市面上72平米做三房不多见！

82平米三房两卫（南北通）：南北通透格局，客厅开间3.25米，主阳台朝西北向；（分布在1栋1单元和1栋2单元06户型，两条腿）

82平米三房两卫（竖厅）：传统动静分离竖厅格局，客厅开间3.2米，主阳台朝东南向；（分布在1栋1单元和1栋2单元04、05户型，四条腿）

这个是本次推出的主力户型，货量最多的；

95平米四房两卫：95平米居然做到了四房，这得房率！传统动静分离竖厅格局，客厅开间3.4米，客厅6米长阳台连接次卧；主阳台西南朝向，三开间朝南；（分布在1栋1单元和1栋2单元02户型，两条腿）

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项目区域及楼盘介绍

溪山禾玺首府地处的观澜片区，是深圳都市核芯圈之上的区府行政中心，位于龙华“一圈一区三廊”发展格局核芯位置，拥享九龙山数字城、鹭湖中心城、观澜文化小镇三大重点片区，覆盖1700多家企业，总产值超五千亿。

金光华溪山禾玺首府原为龙华观澜大布巷片区城市更新单元，大大小小地块共20个，主要为二类居住用地、商业用地、教育设施用地、公园绿地等，共分为4期开发建设。

由金光华集团打造，位于集住宅、商业、写字楼、学校、公园为一体百万方综合大城生活圈。

本次首推的溪山禾玺首府，总占地面积9454㎡，总建筑面积约6.32万㎡，计容建筑面积约4.75万㎡，容积率4.31，绿化率42%，共由2栋总高42层的住宅组成，分别是1栋1单元/1栋2单元，配建有游泳池。

总规划454户，3梯6户设计，地下室有2层，规划停车位450个，车位占比1：0.99。

基本信息

物业公司：深圳市光华物业管理有限公司

物业管理费：4.8元

总占地面积：约0.95万㎡

总建筑面积：约6.32万㎡

容积率：4.31

绿化率：42%

产权年限：2023-2093年（70年）

总户数：454户

总栋数及楼高：2栋，42层

梯户比：3梯6户

停车位：450个

车位占比：1：0.99

交房时间：2026年12月

交付标准：简装

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项目周边配套

交通配套：项目毗邻主干道观澜大道，周边还有珠三角环线高速，最近的4号地铁线“长湖站”距离约1公里，“观澜站”距离约1.3公里，8站到红山，9站到深圳北站，12站到福田上梅林。

学校配套：项目附近规划有1所九年一贯制63班学校，根据2024年龙华区教育局最新的学区划分，小初学区都是划分在观澜中心学校，观澜二中，另外还有龙华高级中学教育集团观澜校区是面向全龙华招生的。

观澜中心学校在2024年小一是录取到了第三类，初一录取积分是第六类81.8分；观澜二中在2024年的录取积分是第三类60分，按照龙华区教育局的学校录取积分政策，非深户+学区购房属于第五类，深户其它户籍+学区购房属于第二类，所以必须要迁入深户才能保证小孩入读。

商业配套：整个项目建设完成后将自带有2万㎡的社区底商，在1.3公里范围内有百佳华领域广场，兴万达广场，还有鸿荣源在建设中的20万㎡大型商业。

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综合评测

项目优点

1、百万大盘：作为百万大盘，社区配套丰富，居住氛围好；人气旺，适合居家；

2、使用率高：建筑新规设计，72做到三房，95平做四房，还有谁？

3、价格优势：总价250万左右买个三房，上车门槛低；

4、环境优势：靠近观澜河，西南面就是民法公园，生态景观还不错

项目缺点

1、地铁稍远：目前最近地铁4号线长湖站1.1公里，距离稍远，4号线通勤效率一般；

2、城市面貌：整体周边城市面貌较差，农民房和工业区交杂；

3、规划较弱：整个片区需要靠旧改推动，缺乏大的战略级规划利好

4、交楼较晚：因为项目进度还处在初期，交楼时间在27年中左右；

总体来说：

在观澜片区来说，项目自身产品、地段、配套都在中等水平，而且作为新规首发产品之一，得房率高；

250万左右买三房，这个总价门槛，在现有新盘市场还是能得到一众购房者的青睐；

百万大盘，作为一期首发产品，金光华宣城按照高品质和高规格打造！而且大盘的好处就是自身配套丰富，包括了一系列的主体公园、泳池、活动空间、文体设施等！