龙华名校大变局!400万3房2卫怎么选学区房?

开学季，今年龙华区初中名校变局非常大！（下文有龙华区的入学积分制度）

深高北扩招至550人，大学区也能搏一搏；

龙华实验2024中考成绩再创新高；

玉龙学校今年以588分夺得龙华中考第一名；

深中龙华调整学区，新校区竣工使用；

深实验有可能落地梅林关……

对口这些名校，总价400多万如何买到3房2卫实用户型？我们整理了一下，目前有6个在售项目是符合条件的，另外鹏宸云筑也有一定机会。

需要说明的是，潜龙学校、民治中学对口的单片区无推荐是因为没有在售新盘。

深圳外国语学校龙华学校初中部、玉龙学校对口大学区内的新盘，如华润超核润府、中海珑悦里、华润超核紫云府、中洲迎玺等起步500多万，对于真正的刚需而言还是太贵了。

400万预算只能买二手房，书香门第上河坊60平2房1厅、龙悦居63平2房1厅，并非3房2卫。

龙华高级中学教育集团（观澜校区），近年来成绩越来越好。但龙高北是向整个龙华招生的，且采取点招，没有地段生，在龙华区的家庭满足条件都能报名。但今年一类（深户有房）上涨6.7分，意味着竞争越来越激烈，有小孩的家庭要提前买房。

接下来是400多万买名校对口3房2卫新房的分析，供大家参考！

注重通勤+学位的，可以考虑联发臻著雅居、宏发悦见和府、盛龙时代广场、卓越珺奕府；目前注重学位且可以接受未来4年无地铁的，可以考虑檀悦府、万福花园；另外鹏宸云筑近地铁，也有机会搏一下深实验！

联发臻著雅居的单片区是龙华实验学校，大学区则是深高北。

深圳高级中学北校区

今年招了550人，比2023年多了100人。其中，深高北对口的单片区招了390人，余下160个来自于红山大片区的地段生，比如莱蒙水榭春天1-3期、华业玫瑰四季、金地梅陇镇等。有消息说，明年开始会稳定在550人左右的招生人数，不扩招。这就意味着，联发臻著雅居是有可能申请入读深高北的。

龙华实验学校

今年成绩也相当亮眼，考上四大有41人，八大有30人，十大有17人，十五大有22人，相当于33.5%的考上都进入了高中名校，比往年大幅提升。这个学校作为单片区为保底，也是不错的选择。

图源网络

联发臻著雅居：约480万起

81平3房2卫，实际88折基础上加上返佣能去到84折，实际约480万起可上车（通过我们看房购买还能申请的额外优惠）。这个价格买3房2卫，放眼整个红山也不多见。

项目优点是使用率比较高，加上赠送最高能去到93%。距离龙华实验学校也比较近，步行到红山站大约要1.6公里。周边配套也比较齐全，有红山6979、天虹广场等商场。

项目也有一定的缺点，楼栋对视北侧的金地上塘道，社区也较小，2梯6户为偏刚需的密度，车位比仅1:0.74，居住体验感不会特别高。

但这个价格能够上龙华实验学校，甚至还能搏一搏深高北，还要什么自行车？

深中龙华：385万起

深圳中学龙华学校，经过学区调整后，今年关注关注度很高，录取积分也比较高，A1类要62.7，A2类要103.2。

据说，今年的录取情况是主要录取单片区的A1类，A2类（大学区）按龙华户籍+有房的60分基础分计算，基本只能是居住很久的本地人入读。所以，比较推荐买单片区的房子，申请会在A1类。

万福花园

万福花园是深圳中学龙华学校（小学部、初中部）A1类学区，目前为折扣优惠+工抵房，最低约385万可上车。值得留意的是，78-88平都是3房1卫，非工抵房的折后价格分别为：

78㎡3房1卫，折后421-452万；

85-86㎡3房1卫，折后441-507万；

88㎡3房1卫，折后477-521万；

（通过我们看房购买还能申请的额外优惠）

户型优缺点分明，虽然只有一个卫生间，但加上赠送得房率约90%左右。

项目是现房销售，而且是纯商品房社区，没有保障房、回迁房。社区是围合式设计，社区中央有1.8万㎡花园，居住舒适度不错，整体容积率也不高。

交通、商业等配套方面目前是项目的劣势。距离4号线红山站、5号线民治站和红山6979、壹方天地等商场均超2公里，需要公交车接驳。不过，距离项目200米处是深圳地铁22号线民治北站，最快2028年底才通车。这条线的能级比较大，未来直通福田香蜜湖。

图源网络

此外，项目是1991年拿的地，目前只剩下37年产权。刚需们还是要根据自己的实际需要来进行衡量。

高峰学校:420万起

在2019年前，深高北、龙华实验、深外龙等学校还没重塑龙华初中教育格局前，高峰学校和新华中学一直是龙华家长们心目中两大名校，只是近年来由于北站崛起、新房不断涌现，一些中介为了卖房过度吹捧其它学校，而让很多新龙华人忽略了高峰学校的光芒。

不过，高峰学校的成绩主要还是因为会有“点招”，会把一些比较好的尖子生招进来。但学校也是相当有教育实力的，往年考上四大的学生数量位居龙华第一梯队。

卓越珺奕府

折后单价4.7万，带精装修，400万不到可以入手的3房如下：

80平3房1卫：369万-409万；

89平3房2卫：411万-453万；

（通过我们看房购买还能申请的额外优惠）

项目是围合式设计的超2000户大社区，舒适度不错，也比较安静。距离龙胜地铁站500米，龙华北站、龙岗坂田、福田CBD工作的刚需群体。

图源网络

不过，缺点也比较明显，项目周边整体面貌比较一般，离商业、地铁等配套有一段距离，项目北面和东面全被城中村包围，但对比周边港铁天颂、特发和平里等3房2卫动辄接近500万的二手房，项目的缺点也确实能接受。

新华中学

实际上，新华中学也有点招，这也是维系其实力的重要手段。学校分普通班和重点班，如果选择这个学校的学区房，就尽量让孩子挤入重点班。

值得一提的是，新华中学招生规模比较庞大，往年基本上都会录取到租房一类的申请，所以龙华户籍+有房是比较稳的。

1. 檀悦府

项目折后单价4.6万起，带精装修：

81平3房1卫，折后368万起；

95平3房2卫，折后430万起；

（通过我们看房购买还能申请的额外优惠）

项目地段面貌一般，周边基本是城中村面貌。项目自带7500平商业，距离最近的壹方天地、天虹商场（坂田店）均超1.5公里。

交通方面，距离最近的10号线坂田北步行也要约1.7公里。不过，深圳地铁25号线一期的上油松站就在项目旁边，该地铁线已开工建设，最快预计于2028年开通运营。项目所在片区目前还是流通性不高，还要到2028年地铁开通后才能兑现价值。

图源网络

2. 宏发悦见和府&盛龙时代广场

由于两个距离较近，就在4号线清湖地铁站旁，这里放一块讲。整个清湖片区的配套成熟，周边有星河ico、益田假日里、大润发等商业体，以及龙华文化广场和龙华文体中心等市政配套。但缺点是，目前地段面貌一般，还有待完善。

图源网络

价格方面如下：

宏发悦见和府

92-94平3房2卫总价409—460万；

97-99平3房2卫总价475—500万；

（通过我们绝对能拿到市面最低价）

盛龙时代广场

94㎡3房2卫，折后419-505万；

99㎡3+1房2卫，折后476-505万；

（通过我们看房购买还能申请的额外优惠）

两个项目差别不大，但项目素质方面会有差别。

1、车位比：悦见倾湖和府780户（717套商品房）、停车位1158个；盛龙时代广场400套（110套商品房），规划停车位387个；

2、舒适度：悦见倾湖和府更纯粹，盛龙时代广场回迁房、保障房居多；

3、不含赠送的得房率：悦见倾湖和府72-74%，盛龙时代广场76%。

最好根据个人需求来选择，特别是车位比这一项，地铁出行的刚需可以忽略。

梅林片区：预计370万起

网传深实验龙华分校，就在鹏宸云筑北侧。

这个猜测有一定的可能性，因为鹏宸云筑北边就规划有九年制学校。即便未来落地的不是深实验，家门口有一所学校也是比较省心的。

图源网络

鹏宸云筑

目前还未入市，价格方面吹风79㎡三房预计370万起步，89㎡四房预计410万起步！

项目最大亮点是，传使用率近100%！所以才能做到79㎡三房、89㎡四房。其中，特别是89㎡四房在龙华的流通性、议价权都比较高，这一点可以参考带深高北学位的金亨利首府。

不过项目所在片区发展较早，城市面貌一般，旁边是华南国际物流中心，周边是城中村和工业区，但这里未来几年会是龙华重点发展片区，还是值得看好的。

龙华入学积分

龙华入学分为两种情况：一种是单片区（非大学区），另一种是大学区制度。

单片区（非大学区）：

分为六类，一般是从一类先录取，先按积分排名录取完一类，然后逐类录取。因此，推荐龙华户籍+有房，入读会比较简单。

图源龙华区教育局

大学区：

分为A\B\C\D4类。其中A类是深户+有房，按积分顺序先录取单片区A1类，然后再到A2类大学区，然后逐级录取B类、C类、D类。

图源龙华区教育局

新房二手房都可以找我们平台预约带看，99%的新楼盘都有我们平台的额外优惠；

二手房我们有精准找房服务，有专业的笋盘团队通过从各中介平台、银行、法拍及不良资产机构等渠道寻找笋盘，很多房源可以做到超低首付！