深圳官宣这类房租涨66.7%！意味着什么？

近日央行发布的《2024年第二季度货币政策执行报告》，官宣租金会稳步上涨。在这样的背景下，深圳也释放了强烈的房租涨价信号！

首先是公租房涨价了。

近日，深圳市龙岗区住建局发布了15个公租房续租公告，其中有14个公租房按原办法续租要涨价66.7%！

图源网络

当然，公告里也有按新办法续签的，租金基本没变，是市场价的30%左右。但审核要求很严，个人年收入不得超过5.4万，相当于每个月工资不超过4500元才能申请。

然而，此前已经租赁的群体，是没有财产审核要求的。结果就出现了79户家庭不符合续签条件，需要退房。这意味着，想要续签的群体需要接受房租涨价。

虽然公租房数量不多且涨价影响的仅是少数人，但如果留心近一两年的新闻，你会发现这也只是深圳房租上涨的一个缩影。跟绝大部分深圳人有关的是，保障性租赁住房很有可能会变相推动深圳房租上涨。

一方面，保障性租赁住房的量级将会追上深圳商品房的出租数量。

深圳住房发展“十四五”规划（2021年-2025年）明确，建设和筹集保障性住房不少于74万套，而且均为保障性租赁住房。目前深圳商品房住宅大约200万套，考虑到业主自住的因素，未来保障性租赁住房的数量绝对可以追得上商品房住宅出租的数量。

对于深圳这样一个2000多万人口的大城市，74万套保障性租赁住房的租金，肯定会对商品房的租金参考产生巨大影响。

另一方面，保障性租赁住房的房租，通过重新改造、收取更高的管理费等手段，实际已变相上涨了。

比如去年南山西丽“白芒村”闹得沸沸扬扬的统租房事件。其本质就是深圳安居集团旗下的安居微棠，通过筹集城中村的房源，重新装修改造，把住房做得更舒适、体面一些。

一套单间改造前的月租金是1100元，改造后就会变成1500元；两房一厅改造前月租金是2300元，改造后就变成2900元。虽然改造产生的成本费用，肯定是会算在里面，但只要入住，就会要额外支付一笔高昂的费用，而且它并没有算在租金里面：

服务费，即房租固定的15%

这就是推动保障性租赁住房租金上涨的核心因素，即改造后租金先上涨一轮，管理费再加一笔。比如一套月租2900元的两房一厅，管理费高达435元，相当于原来月租金2300元的19%。而正常公寓品牌的服务费一般是在100-200元。

图源微棠小程序

可以预见，当市场上出现大批量变相涨价的保障性租赁住房，深圳市场整体租金也会跟着上涨，那些商品房住宅小区的租金也会参考这些租金价格。

那么，这波租金上涨潮，对于房地产市场会有怎样的影响？

租金上涨趋势，倒逼买房

租金上涨潮，实际是有利于提高租售比，倒逼大家买房投资，推动存量房市场的去库存。而且这种上涨潮，已经有官方出来定调。

近日央行发布的《2024年第二季度货币政策执行报告》，就罕见地表示租金会稳步上涨。

其中有几个核心要点，我给大家摘出来：

1、目前一线城市（包括深圳在内）租售比接近2%；

2、长期看租金仍有望稳步上涨；

3、租赁住房总的收益率在静态租售比有望提升至3%以上，而且将高于多数资产回报率。

图源《2024年第二季度货币政策执行报告》

它们有一个共同指向，就是鼓励买房出租，赚取收益回报。当然，这个前提是选择像深圳这样的人口流入大城市，特别是核心区。

深圳目前租售比大概在2%，如果租售比升至3%，收益还是比较香的。

毕竟对比其它投资渠道，现在大银行的5年定期利率也只有1.8%左右，基金、股票基本都是买入就亏，银行理财收益率大约在2.8%，而接下来买核心区的房子赚取租金更安全更可观（房价不跌的情况下）。

这是因为世界各国都在迎来降息潮，我国即将迎来低利率时代。2024年以来5年期以上LPR已经下调了35个基点了，未来两年大概率还要降息近100个基点，到时候银行定期、理财的收益将会更低。

与此同时，房贷利率也会跟着下调，买房成本也会缩减。而深圳的首套房贷利率也从年初的3.9%降至如今的3.4%，未来可能还有下降空间。

它能产生的预期收益，会更高。当然，它一般只适用于核心地段的刚需小户型产品。我们可以拿市场上比较明显的例子来理解。

比如宝中的花样年花郡，一套28平住宅，去年8月成交价还至少在200万，目前成交价在170万左右，年租金是4.2万元左右（0.35万*12个月），那么它的租售比就是4.2/170=2.4%。

这个收益回报，还是不错的，但前提条件是建立在全款买入或者高首付比例的基础上。

如果你是低首付贷款买入，想通过租金获得收益，那就并不划算，甚至是不明智，只会给银行打工，支付高昂的利息。

以这套170万的房子为例，假设是20%首付款，按照当前深圳首套房贷利率3.4%计算，光要支付的利息就要81万元，月供则要去到6031.34元。也就是说，每月的租金收益是填不上这个月供的。

除非你支付的首付比例较高，比如达到60%，同样是按照深圳首套房贷利率3.4%计算，支付利息只有40.6万元，月供仅3015.67元，只要能租出去，相当于租客帮你还月供。

而如果未来深圳首套房贷利率降至2.4%（房价不变的情况下），同样是60%首付比例，那么支付利息只有27.5万元，月供仅2651.6元，比月租金3500元还低，这时你贷款买房的收益率就会转正。

搞清了这一条链路，你就会明白，央行是想从租赁市场入手，提高房屋租金这个与大部分人息息相关的基础物价，进而拉高租售比，使得买房有利可图。

个人觉得，这也只是短期几年内会发生的事情，未来租售比的提高，只能依靠通货膨胀来解决，否则通缩预期持续、房价不断下跌，也不能保证买房真正有利可图。

如果你手头上也有一笔现金闲钱，在面对投资渠道充斥着各种不确定因素的情况下，确实是可以买入核心地段那些流通性比较好的房子，赚取租金收益，静待下一轮楼市周期到来。

当然了，买入的前提必须是像深圳这样拥有大量人口的核心城市，而且是有大量租房需求的核心区。