未来房地产最大的“灰犀牛”，是结婚率不断创历史新低？！

民政部官网周末发布的《2024年2季度民政统计数据》显示，今年上半年，全国结婚登记343万对，离婚登记127.4万对。

而2023年上半年，全国共办理结婚登记392.8万对，办理离婚登记131.7万对。

相较而言，今年上半年结婚登记数较去年同期减49.8万对，离婚登记数同比减4.3万对。

今年上半年结婚登记数也创下了近年新低，仅为2014年同期694万对的一半左右。根据民政部统计数据，2023年止跌回升以前，全国结婚登记数已持续下跌多年，其中2022年上半年373.2万对。

从全年来看，2013年全国结婚登记数1346.9万对，在2014年开始逐年下降，2019年跌破1000万对大关，2021年跌破800万对大关，2022年降至683.5万对，跌破700万对大关，2023年回升至768万对。

去年结婚率的“回暖”只是错觉？

去年，全国结婚登记数量实现了十年来的首次回升，达到了768万对，一些人因此乐观地认为结婚率终于触底反弹，年轻人开始重新走向婚姻殿堂。然而，今年上半年的数据让这些期待落空。343万对的结婚登记数创下了历史新低，表明去年的回暖或许只是短暂的反弹，而不是趋势性的逆转。

无论是从各省数据，还是区市的数据，结婚登记的对数都大幅度下降。结婚人数越来越少，这个数据产生的原因各路专家都有分析，很多说是独立性提高，也有说因为买房压力的，这些原因肯定都有，那么结婚人数减少，这对于房地产市场有什么影响？

年轻人不愿意结婚或推迟结婚年龄，必然会对房价产生影响，特别是对婚房的需求。结婚和孩子上学是买房的两大刚需，如果这两者的需求减少，买房的人数自然会减少。

随着结婚人数的减少，特别是新生婴儿数量的下降，未来对学qu房市场的冲击将逐步显现。学qu房因其稀缺性和教育资源优势，一直是房价高企的重要支撑点。然而，随着学龄儿童数量的下降，学qu房需求可能会减弱，从而影响到房价的稳定性和涨幅预期。

首先：出生人口下降已经是趋势

2024年1月17日，国家统计局公布了2023年的出生人口数据。

2023年年末，全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人。全年出生人口902万人，人口出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，人口死亡率为7.87‰；人口自然增长率为-1.48‰。

人口负增长后，一方面人口总量特别是劳动力数量在下降，另一方面人口在老龄化，特别是未来十年，我国人口老龄化将呈加速趋势。从经济发展的角度来说，它会改变我们的消费市场。

根据联合国人口基金的最新数据，2023年印度人口达到14.286亿，“超过中国”而“成为世界上人口最多的国家”。

人口数据很敏感，最近每年年初，全中国人都在计算人口会不会见顶，虽然我们都知道印度人口增长速度比我国快，人口总量超过我国是迟早要发生的事，但没想到会这么快，当然，这个数据到底是不是真的需要验证一下！

中国一直都是人口大国。早在2800多年前的周宣王时期，我国就已经开始进行人口调查。不过受制于当时的条件，要精确统计出整个国家的总人口很困难。但可以肯定的是，中国人口自古以来长期处于世界第一。

中国人口放缓是一个趋势。

中国国家统计局局长在国务院新闻办公室举行的发布会上说，人口增速放缓是中国经济发展，特别是工业化、城镇化到一定阶段的客观结果。老龄化、少子化也是发达国家乃至一些新兴经济体普遍面临的问题。

根据教育部公布的数据，2023年，学前教育毛入园率91.1%，比上年提高1.4个百分点，提前完成“十四五”规划目标。全国共有幼儿园27.44万所。其中，普惠性幼儿园23.64万所，占全国幼儿园的比例为86.16%，比上年增长1.2个百分点。

数据显示，2022年全国共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所，下降1.90%。这也是2008年以来全国幼儿园数量首次负增长。也就是说，两年来我国幼儿园数量减少了2.04万所。其中，2023年减少1.48万所。

整体来看，近年来生育率的下滑，导致能够上幼儿园的孩子数量骤减。从历年出生人口变化看，全面二孩政策实施后，2016年和2017年的出生人数都超过1700万人，尤其是2016年达到1883万人。但进入到2018年，二孩效应减弱，当年出生人口为1523万人，2019年为1465万人，2020年为1200万人。

人口总量见底已经是趋势，那么对于中国房地产有什么影响？

首先：房地产市场总量见底趋势出现。

18万亿+18亿平米就是市场的顶部，2024年1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

其次：城市新市民数量减少。

新市民将是2023年楼市政策最核心关键的政策方向。

安居方能乐业，在最受关注的住房问题上，提出满足新市民合理购房信贷需求。支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策，执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

常住人口的城镇化率60.65%，但中国户籍城镇化率45.15%，这当中相差15个百分点。说明了中国2.1亿人离了乡，没有完全进城。

众所周知，除了少数城市和富裕农村，进城但没有户口的，基本都是还没有买房的，2-3亿人将是未来楼市的核心需求。

第三：对不同城市类型的影响。

深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。指导省内城市群有序发展，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化。

第四：简单的总结一下：

1：从政策看，虽然楼市不停出台各种宽松政策，但随着人口的趋势性变化确立，不可能再现楼市全面升温迹象。买房已经不可能成为投资行为。

2：学qu房会继续调整

学qu房一边连着教育，一边连着住房。学qu房过热反映出的教育资源不均衡问题。

学qu房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的，学qu房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源。70-80后是享受了教育红利的一代人，所以更看重教育，也刚需。

出生人口变化，会导致学qu房需求锐减。特别是从2025年后开始，小学入学人数会出现大幅度下调。

3：年轻人不结婚，房地产市场在年轻人不买房的影响下，开始小面积趋势。

从长远来看，人口结构的变迁将直接影响到房地产市场的长期发展趋势。中国社会正逐步进入老龄化社会，新生儿数量的减少将进一步加剧这一趋势。老龄化带来的人口减少，尤其是对于城市化水平较高的城市而言，可能导致房地产市场的供需关系长期失衡，从而影响到房价的长期稳定性。

从人口趋势看，借鉴日本等已经出现多年人负增长的国家经验，未来除了少数核心城市，房地产已经没有持有的价值了。日本的人口负增长以及房地产市场所呈现的变化特征就像一面镜子，对刚刚开始进入人口负增长与少子高龄化社会的中国具有巨大的借鉴意义。