500万成深圳买房分水岭！有钱人买地段，刚改看性价比

最近楼市成交就像深圳的天气一样。

市场活跃度降温，深圳二手房成交量、挂牌量双双下降！

深圳二手房网签量连续三周下滑，与此同时，二手房的挂盘量逐步放缓，随着政策调控的边际效应，成交热度有所下降。

经深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）统计，上周（7月22日-7约28日）全市二手房(含自助)录得1048套，环比下降10.1%。

究其原因，随着前期楼市优化政策对潜在需求的不断消化后，同时叠加楼市进入传统淡季月份，二手房市场交易量持续下降。

7月22日房贷利率再次下调是否产生积极效应，还需后续持续观察。

与此同时，深圳二手挂盘量终于止住上涨态势，缓慢回落。

根据公开在售二手房源量数据统计，2024年7月29日，全市共有62933套有效二手房源在售，较上周减少174套，持续小幅下滑。

其中，三个全市挂盘量较多的区域，宝安（11219套）、南山（10783套）及罗湖（8216套），与上上周相比，分别减少了25套、48套及65套。

成交量放缓，综合而言有几个原因导致，首先是笋盘被逐步消化。

此外，政策刺激作用的褪去，以及最近两周，深圳受到台风暴雨的影响，深圳中介门店的带看量出现下滑。

据深圳乐有家门店数据显示，在台风天气及政策效应衰减双重影响下，上周（7.22-7.28）二手住宅成交量环比下滑10%，带看量环比下跌8%。

尤其是周末连日暴雨，导致上周末二手带看量对比7月以往周末减少约2成。而当前进入暑假淡季，市场活跃度较5-6月有所减弱。

买房月供不要超5000元！
租房预算可以？

荷包缩水，买房预算越来越少，租房期望越来越高？

近日，乐有家研究中心发起《新政效果及2024下半年深圳市民置业计划》调研。

结果显示，深圳市民购房的总价预算300万元以下占比45%，300-500万元占比29%，刚需购房为主。月供意愿和能力分布上，68%希望月供控制在1万元以内，其中39%希望在5000元以内。

楼市成交萎靡，租赁市场却悄悄火热起来了。

2024年上半年，深圳集中式公寓入市达到35个项目，其中以万科泊寓、安居乐寓、招商伊敦、湾年公寓、向寓等这些企业入市最为积极。

据克而瑞不动产华南监测，二季度以来深圳集中式公寓租金持续回升，而深圳6月则顺势大增长，集中公寓租金持续稳居全国前三，

6月深圳集中式长租公寓坪效租金呈现大上涨，环比增长超过14%。

来源：克而瑞不动产运营华南

而深圳6月个人新增房源为2.21万套，环比上涨17.47%。

深圳不管在个人房源增量还是挂牌量方面，都呈现突然的大增长，说明市场挂牌高峰期归来，整体市场房源供应加速放大释放。

步入6月下旬，深圳租房旺季开启。

据深圳贝壳研究院监测毕业季（6.17-6.23）情况来看，10000元以上房源成交占7.6%，环比扩大2.6%。

据调查主要是最近换租需求增加，而换租的原因是租约到期、想要换租更大面积或更方便小孩上学、离工作地点更近的房子，因此他们往往会增加预算。

另外，3000元以内房源成交占比也有所扩大，主要是因为高校毕业生租房旺季来临，他们的租金承受能力相对较弱，因此更倾向选择低价物业。

*（统计周期：06.17-06.23）

楼市分化加深
千万豪宅疯抢，降价房源再等等？

深圳新房早已进入了降价时代，几乎所有的商品房都打折。

截至目前，2024年获批预售的48个新盘中，除了海德园、深湾玖序等豪宅盘，其余几乎都有不同开盘折扣。

约18个新盘最低85折，占比接近4成；折扣在86-89折区间的楼盘也不少。除了打折，有部分开发商送起了黄金、家私电器、物业费等等。

不管是新房，还是二手房，深圳豪宅市场一片火热。

深圳“网红盘”海德园开启线上选房，116套千万级别豪宅3小时内售罄；位于深圳湾超级总部的中海深湾玖序入市，吸引516批意向登记，开盘收金约100.2亿元。

法拍房市场豪宅也受到疯抢，今年成交过亿的法拍房就有3套。这些热销豪宅均位于华侨城、深圳湾等深圳知名豪宅片区，因地段好、稀缺性高、不可复制性，被豪宅买家所青睐。富人加速抄底。

二手房方面，今年上半年深圳1000万级以上成交房源，多位于福田香蜜湖、南山深圳湾、蛇口、华侨城、大冲、宝安中心等改善热点片区，地段好，配套及圈层优质，均价多在8-13万元/㎡左右。

两极化的现象，如今充斥在整个买卖市场。

富人抢地段，而刚性买家则在寻找更具有性价比的房源，现在手握500万预算，三年前不敢想的区域，现在选择性很多。

宝安片区500万元的房源，新安、西乡都可以挑，总价在300万元左右的小区，也有很多：

其中平均总价最低的是西乡片区的翠景居，平均总价为328万元，挂盘均价为5.0万元/㎡，平均面积为66.1㎡。

其次是福永片区的福永花苑，平均总价为331万元，挂盘均价为4.9万元/㎡，平均面积为67.5㎡。

第三名的是西乡片区的兴达华府，平均总价为332万元，挂盘均价为6.0万元/㎡，平均面积为55.2㎡。

甚至于在福田，业主报价在500万元左右，平均面积在60-90㎡的小区，这些房源较多分布在皇岗与梅林片区。

另外在福田口岸、福田中心区、景田、水围4个片区也有部分刚需小区。

目前总价最低的是福田中心区的彩天名苑，目前该小区的业主报价为6.5万元/㎡，平均面积是64.6㎡，均总价是420万元。

其次的低总价小区，是上步片区的红岭大厦以及景田片区的华富大厦，均总价都在430万元左右。

或者总价400-500万，购置南山1房或改成小2房的小面积学区户型，还是非常有机会的。

整合自：乐有家研究中心、深圳中原