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这些城市,叫停供应了!

来源:作者:admin更新时间:2024-07-26 17:12

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全国多城,开始叫停供应!

月初,长沙发布新规,停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

昆明近日也官宣,暂停新的商业办公用地供应。

武汉出台政策,降低商住配比。

短短几天,多城表态不再供应商办用地,停止新的公寓建设。

现在全国几乎所有城市,商办用地都是过量的。

就比如长沙,据统计:

长沙商业库存164万方,去化周期168个月(约14年)


办公库存98万方,去化周期167个月(约14年)


酒店式公寓库存367万方,去化周期193个月(约16年)

库存压力巨大!

那住宅呢?

别急,住宅库存处在绝对高位的城市也逃不掉。

不久前,自然资源部发布一则通知:

商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让。

有机构在百城样本城市中,筛出了41个城市去化周期超过36个月。

具体城市名单如下,仅供参考:

注:图片来源于网络

注:图片来源于网络

看,大部分都是三四线城市。

但我们要注意一个问题,这些年的城市基建,很多二线城市步子迈得太大,开发了太多新区,甚至还把周边县级市拉了进去。

最后的结果就是,城市面积越来越大,房子越来越多。

特别是很多二线城市的远郊,库存并不比三四线少。

当然,叫停新增供应只是第一步。

接下来呢,怎么搞?

2

现有库存怎么办?

知道现在全国有多少房子吗?

官方曾给出一个答案,6亿栋。

当然,6亿栋并不全是商品房,还包含农村和城镇自建房,工厂、员工宿舍、酒店、写字楼、公寓等等。

确实,不少城市房子已经过剩了。

房子很多,里面占大头的还都是低端供应!

各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。

我们先看上海的情况。

可以这么说,老破房占据了上海二手房成交量的半壁江山。

2016年至今,上海外环内的老破房成交占比一直居高不下。

接着来看北京。

一直以来老破房在北京就很有地位。

现在挂牌的13万套二手房里,房龄超过20年的就有5万多套。

不止一线城市,其他各大城市都是如此。

很明显的结构性失衡!

这就形成了一个悖论:

差房子太多,住不完卖不掉!

好房子太少,价格高买不起!


怎么办?

最近大家应该都注意到,多地住建局更名。

不少地方都把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。

表面上看,从“住建局”到“住更局”,意味着城市维修时代的到来。

但其实,更具体的,是直指城市核心区土地!

以前,城市建设以开发新区为主。

未来,要变成以城区土地再利用为主。

而值得再利用的,一定是人口稠密的城市核心区!

那些市中心的老旧厂房、老旧小区,位置不错的城中村,才是未来的重点!

就比如深圳,今年高歌猛进的开启大维修时代,上半年列入城市更新计划的项目高达上千个。

注:不完全统计数据,仅供参考

全年计划拆除城中村用地1.1平方公里,其中有不少在南山、福田、宝安这些高价值片区。

福田中心片区的车公庙两大紧挨的超级旧改,这个月都有了新动作。

宝安中心区有地块近期也做了规划调整,商改居。

注:图片来源于网络

注:图片来源于网络

都是核心地段!

可想而知,这些项目建成后,能容纳多少人居住。


城市中心的土地真正得到了再开发、再利用!

与此同时:

上海宣布在2025年之前,会优先改造中心城区周边和五大新城的城中村;


广州今年要实施200个以上老旧小区改造,并推动149个城中村改造项目;


杭州拆迁土地计划已经超过1700公顷;


……

就不一一列城市了,大家可以自己去查。

总之,现在各地盘活存量的冲劲儿很大!

只要高层给力,不会让大家等太久!

3

别忘了,除了存量房,还有大片已拍的存量土地。

而这些存量土地,基本都在国企手里。

近几年的土地拿地名单,几乎要被国企和城投公司霸屏了。

而且是“霸”到惊人的程度,快要承包整个土地市场了!

今年上半年,全国20多个核心城市,国企拿地比例依然超8成。

所以,盘活存量土地肯定要从国企入手!

那启动资金怎么解决?

这不,最新消息,国有企业土地资产盘活专项基金”已设立。

该专项基金起步规模300亿元。

具体怎么盘活?

盘活业态有:

产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地。

方向很多。

但你发现没,盈利不是主要目的,“盘活”这个动作才是重中之重!

现在的情况,大家也都知道。

钱的流通渠道堵住了,上游的水,硬是下不来。

今年前5个月,我国人民币存款又激增9万亿。

其中住户存款增加7.13万亿,非银行业金融机构存款增加2.39万亿。

个人不敢花钱,企业不愿投资。

那就通过这个动作,把投资开发搞起来,从而拉动消费、就业。


让钱真正流动起来!

4

接下来,盘活现有库存是重中之重!

前段时间,由中央财政直接出手,实实在在拨款超百亿元,推动了首批15个城市去做城市更新。

喏,就是这些:

上海、南京、杭州、合肥、武汉、重庆、成都、西安、石家庄、太原、沈阳、福州、南昌、青岛、东莞。

这15个城市,要么是直辖市,要么是省会城市,要么是国家计划单列市。

所以,朋友们,现在需要判断的是,你所在的城市,有没有在榜单之上。

如果在,恭喜你,这波大放水还能和你的城市相关。

请重点留意城市中心区!

未来的城市发展,会有两大主要趋势:

第一、中心区的价值会翻倍!

人力终有穷尽,城市终有极限。

当我们回过头来,发现真正的价值高地,还是主城。

最典型的例子,上海取消限价后首场土拍炸翻了,地王重现江湖!

城市中心区土地的再整合、再开发、再利用,会让价值翻倍!


第二、郊区会越来越低密!

大家还记得不久前浙江丽水允许个人拿地建房卖房的事情吗?

有人预计,如果外围低密住宅需求持续增长,后续可能会有城市跟进。

毕竟远郊住宅早已取消了容积率1.0的限制。

未来远郊低密产品才是主流!


至于那些之前开发的高容积率的房子,是一点赢面都没有了!






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