车公庙仍然牛，连片旧改等多项目规划新调整！将新建一批摩天大厦

福田车公庙两大紧挨的超级旧改，规划修改了！

近日，深圳市福田区住房和建设局发布《福田区沙头街道车公庙泰然工业区第一更新单元城市更新单元规划修改(草案)》、《福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元规划修改(草案)》、《在用地规划许可阶段变更福田区沙头街道金地工业区城市更新单元一期01地块保障性住房类型》。

一个是泰然工业区第一更新单元城市更新单元，一个是车公庙片区连片改造升级城市更新单元，两个项目紧挨着，且规模很大，都在很多规划细节做了修改。另外。同一片区的金地工业区城市更新单元，也就是金地环湾城规划也做了调整，一期01地块保障房类型由“公共租赁住房”变更为“保障性租赁住房”。

车公庙位于福田中心片区，地理位置优越，地铁4线汇通，地处深圳中轴，形成了四通八达的交通网络。这一区域的商业片区也非常繁荣，经过改造升级后，将再次成为就业和置业的热门地段。

泰然工业区第一旧改规划调整！车公庙将新添250米、300米摩天楼

福田区沙头街道车公庙泰然工业区第一更新单元城市更新单元位于福田区沙头街道香蜜湖路与泰然四路交汇处。

本项目拆除用地面积36075.5㎡，开发建设用地面积28220㎡。

其中，一期已经建成，二期规划二期分项目1、项目2两个项目实施。目前二期项目已经拆除完毕，准备坑基建设。根据此前项目基坑等招标公告显示，01-02地块限高300米，02-02地块限高250米。 地下室预计五层。

本次调整主要为：01-02商业用地的容积率由之前的11.9提高至14，9500平方米地下商业建筑面积修改为办公；02-02新型产业用地的容积率有之前的10.9提高到11.9。此处的容积率调整，主要是由于建面核算方式调整所致。

本次修改内容如下：

（一）01-02地块9500平方米地下商业建筑面积修改为办公，修改后01-02地块规划容积159250平方米，其中商业20000平方米、办公121750平方米、地下商业14500平方米、公共配套3000平方米；02-02地块规划容积200200平方米，其中产业研发用房143000平方米（含创新型产业用房10850平方米）、商业41000平方米、地下商业16000平方米、公共配套200平方米。

（二）01-02地块停车位数量由300个修改为500个，02-02地块停车位数量由720个修改为780个（含151个公共停车位）。

（三）01-02地块、02-02地块的裙房建筑覆盖率由“依《深标》予以核定”修改为“≤65%”。

（四）01-02地块、02-02地块的绿化覆盖率由“35%”修改为“≥20%”。

（五） 01-02地块北侧二级建筑退线由“36米”修改为“可结合建筑设计方案深入研究论证确定，具体以下阶段行政许可为准”。

（六）在满足市政管线、工程地质、结构安全等前提条件下，允许01-01地块与01-02地块、02-01地块与02-02地块之间的地下空间零退线。

（七）公共空间控制由“更新单元范围内须提供不小于5400平方米的公共开放空间，公共开放空间规模不得减少，其边界在下阶段设计可以微调，地面公共开放空间宽度不得小于15米，且露天部分面积不得小于总面积的50%，其位置可结合具体设计在下阶段设计微调”修改为“更新单元范围内须提供不小于5400平方米的公共开放空间，其边界和位置可在下阶段设计中确定，但面积不得减少，具体方案可结合屋面进行设计。   

（八）01-02地块、02-02地块内部“地下公共人行通道”修改为“地下人行通道”；01-01地块与01-02地块、02-01地块与02-02地块、01-02地块与02-02地块之间设置地下公共人行通道连接；01-02地块东侧、北侧设置地下公共人行通道与车公庙轨道站点、深铁置业大厦连接；02-02地块东侧、南侧预留地下公共人行通道接口与轨道站点及南侧项目连接。地下人行通道的位置可在下阶段设计微调，设计需满足《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市建筑设计规则》及相关规范要求，需在公共交通运营时间段内免费向所有市民开放。

（九）取消01-02地块、02-02地块地面公共人行通道。

（十）取消01-02地块东侧、北侧和02-02地块东侧、西侧空中公共人行通道；01-02地块与02-02地块之间设置空中公共人行通道连接；允许01-01地块与01-02地块、02-01地块与02-02地块之间设置空中公共人行通道连接；01-02地块西侧、02-02地块南侧预留空中公共人行通道接口与西侧、南侧项目连接。

（十一）公共人行通道控制由“地下公共通道宽度不得小于9米，地面人行通道宽度不得小于6米，空中通道宽度不得小于4.5米，其位置可在下阶段设计微调”修改为“公共人行通道及接驳口的具体位置可在下阶段设计中确定，设计需满足《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市建筑设计规则》及相关规范要求，不同地块间的公共人行通道由先期实施项目负责预留接口条件，后期实施项目负责建设”。

（十二）垂直交通控制由“垂直交通数量不得减少，但其位置在下阶段设计可以微调”修改为“垂直交通数量不得减少，可结合建筑布局确定建设形式，其具体位置可在下阶段设计中确定”。

（十三）骑楼控制由“车公庙片区包括本项目在内的各种模式更新项目临街及临公共空间界面除经批准采用其他遮蔽措施外，原则上均应配置骑楼，骑楼净宽不应小于3米，净高不应小于4.5米”修改为“01-02、02-02地块临街界面应设置骑楼、挑檐、雨棚等形式遮蔽空间来满足行人遮风避雨的慢行需求，其具体位置、形式应与周边城市景观相协调，设计须满足《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市建筑设计规则》等相关规范要求”。

资料显示，此项目实施主体为深圳市深业泰然新时代有限公司，该公司由深业泰然（集团）股份有限公司全资控股。

深业泰然（集团）股份有限公司是成立于1985年的深圳市属国有企业，深业集团核心成员单位，注册资金8亿元，旗下拥有11家控股企业、3家参股企业。

主要从事房地产开发建设及其配套服务，业务范围跨越至华南、华中、西南以及东部沿海等区域。三十多年来一直专注于产业地产领域，成为独树一帜的“产业城市综合体专业运营商”，成功打造了“泰然金谷”、“天安数码城”等产业地产品牌以及“玫瑰湾（苑）系列”中高档住宅产品品牌。

车公庙超级旧改，连片改造升级旧改规划调整！

福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元位于福田区沙头街道车公庙片区。

2023年7月，福田区沙头街道车公庙片区连片改造升级城市更新单元规划（草案）对外公示。

根据规划草案，该片区总用地面积达到323,723.2平方米，其中开发建设用地面积为170,454.0平方米，规划容积率为1,683,500平方米。住宅建筑面积约为33万平方米，其中包括112,510平方米的保障性住房。

规划中还包括了3个教育用地，分别用于高等教育学院、九年一贯制学校和24班小学。

据了解，高等教育学院很可能是“清华大学经济管理学院”，这将为福田区引进一所高等教育学院做出重要贡献。（具体以官方公示为准）。

从规划指标可以看出，该片区包括4块纯居住用地、1块新型产业用地+二类居住用地、6块新型产业用地和3块教育用地（包括高等教育学院、九年一贯制学校和24班小学）。

此外，还将建设一个占地约7.3万平方米的综合体育中心。

据意见稿显示，车公庙片区为深圳市重点开发区域，市、区党代会报告提出要高标准建设湾区时尚总部中心，在车公庙打造科技、时尚、创投总部基地。

此外，项目拟在03-01地块规划1栋高度不超过360米的超高层建筑。

本次修改内容如下：

（一）01-01地块规划容积348700平方米，其中产业研发用房247460平方米，产业配套用房94700平方米[含小型商业服务设施（含地下）16000平方米、配套宿舍78700平方米]，公共配套设施6540平方米，另配建社区体育活动场地1处，占地面积2000平方米；公共停车位不少于100个。

（二）01-01地块公共配套设施“公共充电站”调整为“地下公共充电站”。

（三）在保证01-01地块、01-05地块公共配套设施总面积不变的前提下，将01-01地块350平方米垃圾转运站、300平方米再生资源回收站调整至01-05地块，01-05地块650平方米社区级公共配套用房调整至01-01地块。

调整后01-01地块公共配套设施6540平方米（含社区管理用房300平方米、园区党群服务中心1000平方米、社区级公共配套用房1600平方米、地下公共充电站1100平方米、片区汇聚机房400平方米、环卫工人作息房20平方米，公共厕所120平方米、物流配送站2000平方米），01-05地块公共配套设施2000平方米（含社区级公共配套用房1350平方米、垃圾转运站350平方米、再生资源回收站300平方米）。

（四）在满足《深圳市城市规划标准与准则》及相关政策规范要求的前提下，允许01-01地块机动车入口在泰然四路上开设。

（五）在满足消防、地下管线、工程安全等要求前提下，允许01-01地块西侧地下室退线按零退线进行控制。

（六）01-01地块南侧一级建筑退线按不小于6米控制，并沿泰然四路设置连续的骑楼或挑檐等遮蔽空间。

（七）其他特别说明捆绑责任由“改造实施主体负责完成拆除范围线内的市政道路、公共车行通道、公共人行通道及公共架空连廊等建设，建成后无偿移交政府，24小时无条件对公众开放”修改为“改造实施主体负责完成拆除范围线内的市政道路、公共车行通道、公共人行通道及公共架空连廊等建设，建成后无偿移交政府，24小时无条件对公众开放。

其中，项目1改造实施主体仅负责完成泰然二路（泰然十一路-泰然九路段）、泰然四路（泰然十一路-泰然九路段）、泰然十一路（泰然二路-泰然四路段）建设”。

金地工业区城市更新单元一期01地块，公租房调整为保障性租赁房

更新单元位于福田区沙头街道，东临沙尾路，西临沙嘴路，南临金地一路，北临福强路。修改内容如下：将规划批复中一期01地块保障房类型由“公共租赁住房”变更为“保障性租赁住房”。

金地工业区城市更新单元位于福田区金地-沙头片区，南依金地一路，东接沙尾路，北靠福强路，西至沙嘴路。

项目近7号线沙尾地铁口，所处位置属大金沙片区，包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区综合改造。

项目拆除用地面积11.9万平，开发建设用地面积6.2万平。

计容积率总建面 67.4万㎡，包括写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心及一所九年制公办学校、一所幼儿园。

项目共分为两期开发。其中一期拆除范围用地面积约9.62万㎡，开发建设用地面积约4.13万㎡；二期拆除范围用地面积2.27万㎡，开发建设用地面积2.1万㎡。

其中，项目二期拆除用地面积22791.4㎡，开发建设用地面积21122.3㎡，计容积率建筑面积241070㎡，规划容积率11.4，其中：住宅68280㎡，商业、办公及旅馆业建筑125500㎡，商务公寓25000㎡，公共配套设施22290㎡。

金地工业区旧改规划有商业和住宅，且规划有一座用地面积2.44万平的九年制一贯学校和7500多平的幼儿园，还配备了3块公园绿地用地。

项目已更名为金地环湾城，2023年9月，金地环湾城首推401套住宅，位于1栋二单元、三单元。住宅户型区间约74-430㎡，备案均价约11.35万/㎡，单价区间约8.6-20.5万/㎡，总价区间约651-8810万/套。