佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
“XX旧改能入手吗?”
按正常理解,这位网友想买的应该是这个旧改项目的回迁指标,但不知道他是否考虑到风险。
早在2021年,回迁指标被炒作得火热、价格水涨船高时,已经有业内人士提醒,相关买卖的风险已经很高了。
如今再来看,购买回迁指标最大的风险,不是你买贵了,而是项目耗时过长甚至烂尾。
深圳有1037个项目被纳入旧改
实施率只有一半
前几年,遍地开花的旧改,让很多买房人/投资客看到回迁指标可一夜暴富的希望。
但随着市场下行、旧改项目推进相对困难,回迁指标兑现的不确定性大幅度提高。
据 合一城市更新统计,截至2024年7月7日,深圳列入城市更新计划项目1039个,只有536个进行到实施主体公示这一步,占比约51.6%。
一般来说,到实施主体确认这一步,基本可以确定这个旧改项目能进入到拆迁建设阶段。
也就是说,深圳有上千个项目纳入旧改计划,只有一半能走到拆迁。
什么样的项目更好推进?
合一城市更新数据显示,深圳拆除重建类城市更新的项目,走到实施这一阶段的工改项目占比66%,其次是村改,占比22%,旧住宅区改造只有3%。
这也不难理解。
工改项目产权相对单一,有的还是业主自改,推进速度一般比城中村和旧小区改造项目快一些。
而村改和旧住宅改造项目,一个众所周知的难点在于——拆迁谈判周期太长。
以刚发布房屋征收决定书的南苑新村旧改为例,僵持了14年。2010首批纳入城市更新的8个旧住宅区项目,还有3个至今还在努力推进。
▲同属于首批8个旧小区改造项目之一的金钻豪园,一期建设进展较缓慢 |@深圳买房计划 摄于3月16日
“签了十几年,都没动。”
“初中时就说要拆,现在孩子都快小学了都没动静,有人狮子大开口,一直没法拆。”
从网友们在城市更新话题下的留言可以总结出:推进不顺利的旧改项目,周期可能是10年起步。
而如今,不仅是谈判周期太长,开发商资金也很难支撑。
有村民/业主在领导留言板上反馈开发商停发过渡费,投诉的对象中不乏有实力的开发商。
近日更有某项目开发商对回迁业主发布公告书,称为了推进项目盘活和复工交楼,请求减免拖欠的过渡费和违约金。
市场进入深度调整
哪些项目希望渺茫?
当房地产市场进入深度调整期、新房去化周期拉长,再叠加旧改的长周期和开发商的资金情况,深圳的城市更新在开发商眼里也不是遍地“香饽饽”了。
有的项目谈着谈着搁置了,还有的 拆着拆着停工了;
有的业主,从前期的高攀不起,到现在到处反馈希望小区旧改。
2015-2017年左右,大批外来房企进深圳到处求购旧改项目,如今却听说不少房企想卖掉自己手上地段一般的项目。
“现在出售的旧改,也只有一些有实力的国央企有接盘意愿。”有业内人士说。
哪些旧改项目安全系数更高?
哪些旧改项目希望渺茫?
合一城市更新集团董事总经理罗宇透露,金融机构和有实力的开发商目前有意愿投资的项目,即位于安全区的项目,主要有2个特点:
1、更新方向上要求是住宅,最好是纯住宅,尽量不配置商办、产业等业态;
2、区域选择上,首选核心区域,投资方收并购比较关注的区域,优先在机荷沈海高速以南,清平高速以西,其次是宝安沙井、光明科学城等区域。
“ 这 些区域之所以更受关注,也有它的逻辑: 有一定的购买力、有产业导入,而且基建公配持续在加大兑现。 ”罗宇说。
“项目成熟度也很重要。”上述业内人士补充称,比起还在前期的项目,过了专规批复之后的项目,机构投资意愿更强。
换句话说,如果不在南山、福田、宝安核心区、光明核心区、龙华核心区、龙岗坂田等区域范围内,又不是改造成纯住宅的项目,投资方的意愿或许会大大降低。
你家的房子,属于被投资方青睐的区域内吗?
从各区房价变化来看,5个区域环比上涨,其中福田区环比变化最大,环比涨幅约为10%;另外6个区域环比下跌,其中南山区环比跌幅最大约为13%。
FEATURED GOOD TEXT
RECOMMENDED ROOMS
您的浏览器版本太低
请升级您的浏览器: Internet Explorer11 或以下浏览器: Firefox / Chrome / 360极速浏览器