深圳1039个旧改，只有一半走到拆迁！哪些项目希望渺茫？

“XX旧改能入手吗？”

　　按正常理解，这位网友想买的应该是这个旧改项目的回迁指标，但不知道他是否考虑到风险。

　　早在2021年，回迁指标被炒作得火热、价格水涨船高时，已经有业内人士提醒，相关买卖的风险已经很高了。

　　如今再来看，购买回迁指标最大的风险，不是你买贵了，而是项目耗时过长甚至烂尾。

　　深圳有1037个项目被纳入旧改

　　实施率只有一半

　　前几年，遍地开花的旧改，让很多买房人/投资客看到回迁指标可一夜暴富的希望。

　　但随着市场下行、旧改项目推进相对困难，回迁指标兑现的不确定性大幅度提高。

　　据 合一城市更新统计，截至2024年7月7日，深圳列入城市更新计划项目1039个，只有536个进行到实施主体公示这一步，占比约51.6%。

　　一般来说，到实施主体确认这一步，基本可以确定这个旧改项目能进入到拆迁建设阶段。

　　也就是说，深圳有上千个项目纳入旧改计划，只有一半能走到拆迁。

　　什么样的项目更好推进？

　　合一城市更新数据显示，深圳拆除重建类城市更新的项目，走到实施这一阶段的工改项目占比66%，其次是村改，占比22%，旧住宅区改造只有3%。

　　这也不难理解。

　　工改项目产权相对单一，有的还是业主自改，推进速度一般比城中村和旧小区改造项目快一些。

　　而村改和旧住宅改造项目，一个众所周知的难点在于——拆迁谈判周期太长。

　　以刚发布房屋征收决定书的南苑新村旧改为例，僵持了14年。2010首批纳入城市更新的8个旧住宅区项目，还有3个至今还在努力推进。

　　▲同属于首批8个旧小区改造项目之一的金钻豪园，一期建设进展较缓慢 |@深圳买房计划 摄于3月16日

　　“签了十几年，都没动。”

　　“初中时就说要拆，现在孩子都快小学了都没动静，有人狮子大开口，一直没法拆。”

　　从网友们在城市更新话题下的留言可以总结出：推进不顺利的旧改项目，周期可能是10年起步。

　　而如今，不仅是谈判周期太长，开发商资金也很难支撑。

　　有村民/业主在领导留言板上反馈开发商停发过渡费，投诉的对象中不乏有实力的开发商。

　　近日更有某项目开发商对回迁业主发布公告书，称为了推进项目盘活和复工交楼，请求减免拖欠的过渡费和违约金。

　　市场进入深度调整

　　哪些项目希望渺茫？

　　当房地产市场进入深度调整期、新房去化周期拉长，再叠加旧改的长周期和开发商的资金情况，深圳的城市更新在开发商眼里也不是遍地“香饽饽”了。

　　有的项目谈着谈着搁置了，还有的 拆着拆着停工了；

　　有的业主，从前期的高攀不起，到现在到处反馈希望小区旧改。

　　2015-2017年左右，大批外来房企进深圳到处求购旧改项目，如今却听说不少房企想卖掉自己手上地段一般的项目。

　　“现在出售的旧改，也只有一些有实力的国央企有接盘意愿。”有业内人士说。

　　哪些旧改项目安全系数更高？

　　哪些旧改项目希望渺茫？

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇透露，金融机构和有实力的开发商目前有意愿投资的项目，即位于安全区的项目，主要有2个特点：

　　1、更新方向上要求是住宅，最好是纯住宅，尽量不配置商办、产业等业态；

　　2、区域选择上，首选核心区域，投资方收并购比较关注的区域，优先在机荷沈海高速以南，清平高速以西，其次是宝安沙井、光明科学城等区域。

　　“ 这 些区域之所以更受关注，也有它的逻辑： 有一定的购买力、有产业导入，而且基建公配持续在加大兑现。 ”罗宇说。

　　“项目成熟度也很重要。”上述业内人士补充称，比起还在前期的项目，过了专规批复之后的项目，机构投资意愿更强。

　　换句话说，如果不在南山、福田、宝安核心区、光明核心区、龙华核心区、龙岗坂田等区域范围内，又不是改造成纯住宅的项目，投资方的意愿或许会大大降低。

　　你家的房子，属于被投资方青睐的区域内吗？