6月份深圳各区不少名校学区房的小户型，成交都很不错，不仅成交量涨上去，就连成交价也跟着上涨了。

深圳二手房市场已经冷淡了3年多，老破小学区房，似乎迎来第二春行情？

一

6月份成交活跃，主打小户型楼盘

有平台统计了6月学区房的成交数据、挂牌均价以及成交均价的情况：

福田区内排名前25的石厦学校小学、初中学区的南方国际广场，6月份挂牌均价6.6万/㎡。实际成交均价7万/㎡，上涨了16.8%，成交套数有50+。

今年刚招生的深圳中学龙华学校小学、初中单校学区，给苹果园带来了较大的利好。

挂牌均价5.58万/㎡，环比上涨了5.5%，成交均价4.97万/㎡，环比上涨了2.3%。成交套数有50+。

另外，小学和初中都能排进前五的深圳外国语小学、深高南初中学区的财富广场，挂牌均价8.84万/平米，环比上涨3.1%；成交均价8.76万/㎡，环比上涨22%。成交量40+。

百花小学+深圳实验的赛格公寓，挂牌均价8.42万/㎡，环比下跌1.7%，但是成交均价7.74万/㎡，环比上涨2.5%，成交有30多套，

百花小学+深圳实验的金茂礼都，挂牌均价13.67万/㎡，环比下跌3%，实际成交均价高达16.34万/㎡，环比上涨21.3%，成交接近30套。

就连跌惨成为网红的八卦岭宿舍，也喜迎了枯木逢春的状态。

不过这种状态，跟以上几个举例楼盘不同，它依旧是以绝对“下跪”的态势，来换取市场买单的认可。

八卦岭宿舍均价6.46万/㎡，环比下跌0.8%，实际成交均价4.44万/㎡，环比下跌0.1%，无论是挂盘均价还是成交均价，均出现降幅明显收窄，筑底明显的迹象。

所以为什么这些学区房的小户型又开始吃香，成交量回暖，有些产品的成交价，甚至还上涨了？

二

回暖“吃香”的三个原因

我认为，小户型学区房交易回暖，主要有三个原因：

第一个原因：深圳楼市松绑政策，密集出台，购房枷锁逐渐放开，让有意愿、有能力买房的人，放开手脚、杠杆十足去买房。

深圳楼市从2023年8月30日以来，开始进入到实质性、关键性政策松绑的阶段，认房不认贷、调整普宅标准、降首付降利率、指定区域松绑限购等大大小小政策放松层出不穷。

深圳楼市二手房市场的成交量，开始触底反弹，最终起到量变引起质变的效果。

进入到2024年之后，在楼市继续松绑政策叠加下，二手房住宅月成交量逐步稳定在3500套以上，具体来看1月份3463套、3月份3840套、4月份4171套、5月份3963套和6月份4172套。

说明市场上业主方方面，通过不断的降价让利，配合买房需求的释放，两者合力确实在促成深圳的二手房，成交量稳步向上攀升。

根据住建局、深圳贝壳研究院的数据显示，整个6月份深圳二手房的网签套数，快整整三年了，又重新回到了5000套以上的水平。

学区房的小户型成交活跃度，也是蹭了这个大势环境逐步回暖扭转的东风，自己也小火了一把。

第二个原因：学区房的价格，确实也在下降，对比3年前的价格，有的价格回调了30%以上，甚至是50%。

房子价格变便宜了，上车门槛也跟着变低了，不少家长觉得小孩可以比较轻松上名校了，小户型低总价也是非常高性价比的选择。

比如真名校学区房，财富广场近段时间48平米的户型，最低成交价在350万左右，而在高点的时候要卖500万起步，降了至少150万了。

哪怕单价看起来高的吓人的学区房金茂礼都，目前买个小户型，总价不到500万也有的选择，对比高峰时期20万一平米的价格，现在回调到了13.67万/㎡的均价，降幅其实也不少了。

第三个原因：深圳义务阶段教育入学，采取的是根据入学积分的高低，从高到低录取生源。

买学区房，入学相对更有保障。

哪怕在如今名校学位扩编的背景之下，出现了一些录取分数线下降的情况。

但是考虑到入学的确定性和大概率性，买学区房的入学积分起点，还是比租房入学要来的高，让小孩上名校的保障会更大。

比如石厦学校初中和深圳实验学校初中部的录取积分，都出现了不同程度的下降。

其中石厦学校初中部2023年的录取积分是83分，买学区房，肯定轻松上学。

但是租房就不一定了。尤其是对于新深圳家庭生源来讲，则需要精心提前算好入学积分，而且还不一定有人愿意租给你，导致入学的不确定变高。

另外，像深高级初中部这种顶级学位，2023年录取积分线高达94.5分，租房入学肯定没戏了。

而且今年深圳的理科高考状元就出自于该教育集团的高中部本部，并且该高考状元则来自于深高南初中部，而且还是2021年深圳的中考状元。

像这种录取分数线极高的名校初中，也是只有提前3年买房并算好入学积分，才有可能上得了。

三

小户型的“学区房”，还值得买吗？

我先说说我的观点：

投资谨慎，自用值得考虑买。目前确实也是低成本淘学区房的时机。

当然，如果租房能100%入学，那么就可以考虑租房入学。

但是对于上那些录取积分高的名校学区来讲，还是老老实实优先考虑买学区房吧。

毕竟，买小户型的学区房，是目前主流人群让小孩上录取分数线高的名校，成本低、入学风险低，也是最靠谱的途径。

但需要注意的是，买小户型学区房的时候，尤其是老破小的学区房，单身公寓/单身宿舍这种的房子，一般是不占购房名额的。

到时候具体到楼盘，我们会帮你做确认，该楼盘的房子，能否真正做到不占名额。

另外由于批地时间过早，有的老破小房子可能受限于楼龄，贷款年限可能需要缩减，这就意味着买房的首付会变高。

但是考虑到总价对比高峰期已经降了30%甚至50%，在总价不高的情况下，其实首付压力并没有想象中的大。

当然这种房子，理论上可能会存在积分降级的风险，然后导致买房入学积分不够，上不了哪些录取分数线特别高的名校。

但是实际上，这种风险，貌似又被制定规则的人给否掉了。

所以买这种老破小的学区房，本质上来讲就是给小孩买了一张入学名校100%的消费券。

当然了，除了把这张消费券用完之后，在未来卖掉的时候，它能否变成一张正收益的投资券，关键看你入手的楼盘和房子是啥样，以及入手的价格是否合适！

总之，正确的时机、正确的价格、买对的房=站岗风险大大降低。