旧改工改项目研判之客观因素之研判

关于城市更新项目研判，其实各家各有说法，今天就是给大家提供一个新的思路。

1）地方性政策

目前，广东省内大部分的城市都发布了城市更新办法，但除了广州、深圳、佛山、东莞、珠海等城市的城市更新办法具有较强的可操作性，还有一系列的配套文件，其他城市几乎都“无人问津”。且单个城市内，不同区的城市更新办法又是不尽相同的。像白云区、黄埔区等地的城市更新政策较为详尽，像越秀区、天河区等地的城市更新政策又比较少。之后岁冰会出详细的政策对比文章，大家可以多多留意。

2）政府主管部门

在这一点上，主要是指地方政府是否有成立专门的城市更新主管部门。有专门的城市更新主管部门会减少内部扯皮的情况出现，有利于更快的推进项目。

3）集体物业的占比

这一项主要是为了考量拆迁与产业导入的难易。集体物业的被拆迁人是村/社集体，一般集体物业的签约难度会较私宅低，但要知道集体物业占比的过小过大都会造成项目难以推进，目前比较适中的集体物业占比是在10%~20%的范围里。

4）现状毛容积率

现状毛容积率越低，意味着控规调整的难度越低，且村集体、开发商及政府三方能够分得的物业将更多。一般来说，城区的现状毛容积率低于1.5，郊区的现状毛容积率在1.0以下比较好。

5）图斑覆盖率

考察村里的现有建筑是有多少被列入图斑，一般至少有80%的覆盖率。

6）三区四线

城乡规划管理中提出了相应的“三区四线”，包括三区：禁建区、限建区、适建区，以及四线：蓝线、绿线、紫线、黄线。

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