五一静鸡鸡！深圳新盘冻过水、二手房闷声发大财？

在刚刚过去的“五一”假期，市场上少了许多热闹氛围。

少有“热销X套”“劲销X亿”的喜报刷屏，取而代之的是“路边社”利好传闻。

相反的是，二手房市场低调地迎来喜讯：

成交量、带看量都在上涨。

两边对比，仿佛是新房和二手房在同台竞争、开发商与业主相互竞价。

而这次，深圳开发商似乎是头一回输给了业主。

喜报消失、新盘不入市

开发商苦等好时机

在去年“五一”，楼市喜报简直是满天飞：

▲2023年“五一”新盘喜报刷屏

今年我们翻了又翻，只有零星几个项目发了喜报：

▲今年“五一”少有喜报

有个别销售忍不住自己截了热销图来发：

大面积刷屏的，反而是政策利好消息与传闻：

▲政策/利好消息刷屏

就数据层面看，今年“五一”新盘也确实遇冷。

以往，“五一”假期是开盘的好时机。

在2023年4月20日-5月5日，深圳7盘接连入市，带来超过3500套房源。但今年4月20日-5月5日，仅3盘入市，供应量不足1100+套，几乎锐减2/3。

成交情况也有差距。

@中指研究院 数据显示，今年“五一”假期（5月1-5日）深圳新建商品房成交面积约1.92万㎡，日均成交0.38万㎡，同比去年“五一”的日均成交量下降32%。

“现在开发商也在等好的时机入市，希望能出政策。”有业内人士表示。

二手房成交量涨价跌

业主在“恐慌式”降价抛售？

如果说新房遇冷是因为暴雨，但二手房却又表现良好。

@乐有家研究中心 监测显示，乐有家深圳门店二手成交量同比2023年“五一”假期，上涨75%；二手看房量同比上涨36%。

实际上，二手房不仅仅是“五一”期间的表现要好过新房，而是今年的表现都比较好：

2024年至今，新房住宅成交量仅7000多套，同比 下降约30.5% ； 二手住宅成交量超1.3万套，同比 增加约20% 。 但综合来看，今年新房+二手房的成交总量同比 下降了约4.5% 。

去年，新房与二手房的成交量占比算是平分秋色，现在却变成了3.5 : 6.5。

市场整体下跌，为什么偏偏二手房能逆市上涨？

答案或是：以价换量。

@乐有家研究中心 数据显示，当前深圳二手房成交价低至6.35万/㎡，同比下跌12%。

诚然开发商也能降价，但底线是备案价的85折，再降价只能申请重新备案。

并且大部分项目都会采用“开盘X折”“认筹X折”“签约X折”等叠加方式，不如业主降价透明。

▲新盘折扣复杂、限制多

同时，市场下行期，买家更多地会顾虑新房的等待成本、“开盲盒”成本，二手房却是“所见即所得”、可快速入住。

这些或许都是二手房成交量反超新房的原因。

但在这个过程中，业主也同样煎熬。

据@乐有家研究中心，从去年5月至今，二手房成交价低于参考价20%以上的房源占比，从仅占约2.7%一路暴涨至占比约29.1%。

而高于参考价的房源占比，从约65.4%一路下降至约16.7%。

▲成交价与参考价偏差 | @乐有家研究中心

简单的数据变化，却能窥见业主的心态大概是崩溃的。

去年业主的降价速度不如开发商，导致二手房成交量大减、买家转向新房。随后业主心态松动，甚至能卖则卖，使得二手房在售数量快速增加、价格则快速下降。

据@深圳房地产信息平台 数据，目前深圳有效在售二手房源超过6万套，持续增涨。

▲深圳市房地产中介协会

而深圳二手房的挂牌价已从7.64万/㎡跌至“6字头”，下降9%。

▲@乐有家研究中心

“目前二手房降价，出现了失控、恐慌式降价的现象，这也导致更多的人挂牌售卖，挂牌量屡创新高。这与过去楼市上升期“单边买进”导致价格上涨失控如出一辙，只是方向相反而已。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

他认为，二手房和新房的关系，已经从之前的替代关系，转向了竞争关系。

特别是，近年来“次新房”销售量占到二手房销售量的40%左右，再加上其价格优势，部分改善型需求转向二手房。对新房来说，只能以继续降价，形成倒挂优势来吸引客户。

深圳市房地产中介协会则表示，市场在期盼新政的到来。

“随着政策边际效益的逐渐减弱，市场需求的释放在4月，尤其是在4月下旬开始有所放缓。而此时，深圳适时推出“以旧换新”倡议举措，让市场再次对我市政策优化空间产生了遐想。特别是五一节前，北京重磅发布了限购优化政策，进一步加剧了市场对深圳是否会跟进优化限购政策的关注。可以说，市场对于政策预期，已准备好了‘小板凳’。”

你会选择新房还是二手房？

现在新政策也出台了，你近期会买房吗？