拆不动了、安置费也停了，深圳多个城中村旧改停滞，新政能解救吗？

“**旧改十年，涛声依旧。”

“观澜**村拆了五六年了，至今也没动静了，会不会烂尾啊？”

“坂田**村项目拆完就不管了，成停车场了。”

“我还买了**的回迁指标，拆迁遥遥无期，还要还外债。。。”

“过了有效期的项目，有没有可能改成政府接手？”

周一，我们推送文章《再有2个旧改失效！深圳已有16个项目被踢出城市更新》，后台涌进不少关注旧改的网友们，也为我们带来不同项目的新动态。

从留言的内容来看，大部分是基于业主立场对于旧改项目进度的关注和担忧。

当中有一小部分网友，或为城中村的物业权利人，恰逢上周深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）（下称“征求意见稿”），他们也在问，如今停滞了的城中村项目，有没有可能由政府主导继续推进？

“签了十几年没动”、“过渡费没了”

“本地人”自嘲“拆迁暴负”

提到深圳城中村和“本地人”，外界的一贯印象是——拆掉一条村，诞生N个亿万富翁。

而如今，部分“本地人”可能会告诉你：现在他们村的旧改，很可能令他们钱房两空。

“签约超过5年，基本可以确定烂尾了。发展商没资金开发，没资金发过渡安置费，现在收房没希望，又没有租金收入。”在社交平台上，W先生分享了他的经历。

他们家在龙岗，如今房子虽然没被拆，但门窗已经拆了，用水泥砖封死。

跟他家一样的情况，也出现在深圳多个城中村旧改项目里。

例如西乡某旧改项目，进驻的房企出险，已签约搬迁的房屋门窗被水泥砖封住，商铺也搬了一大半。

▲西乡某旧改项目陷入停滞 | 图源社交平台

在W先生分享帖的留言区，也有“同病相怜”的大量留言：

“楼都收走了，安置费这两年没给。”

“签了十几年，都没动。”

“停工两年了，村民很多，买家更多。”

“我们村要拆了，现在好担心烂尾。”

“别再说拆迁暴富了，现在很多是拆迁暴负。”

拆，曾经被认为深圳土著们财富跃升的标志，如今也令他们忐忑。

近几年房地产行业震荡，出险的房企接连出现，由它们推进的城市更新项目也陷入停滞。

而一个城中村项目停滞，关系到的可能是几百户、甚至是几千户物业权利人。

那么，深圳拟发布的以政府为主导的城中村改造新政，有可能解救这些项目吗？

城中村改造转向“政府主导”

村民们或要适应两个变化

“针对停滞的城市更新类项目，要对单个项目进行专门的评估和分析，看看有没有衔接（新政）的可能性。”有业内人士告诉@深圳买房计划。

征求意见稿显示，深圳将根据城中村的现状条件和规划实施要求，分类推进拆除新建、整治提升、拆整结合改造等三类改造模式。

针对拆除重建类项目，搬迁补偿协议不再是跟开发商签，而是跟各区政府签订；搬迁补偿费也是由区政府支付——自物业权利人搬离并交付房屋之日起。

相比市场化运作为主的城市更新类项目，合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，“政策一旦落地，按新政实施的城中村改造项目推进相对会更快。”

征求意见稿提出，市规划和自然资源局结合相关规划，组织编制拆除新建类城中村改造年度计划，拆除新建类城中村改造项目由区政府同步申请纳入房屋征收年度计划。

“跟城市更新类的城中村改造项目不同，新政下‘一次立项，两个计划’，城中村改造年度计划联动房屋征收年度计划，意味着不需要像城市更新类项目那样，必须要等到95%签约后才能启动行政征收程序，政府可以更早启动房屋征收程序。”

由此带来的是项目推进效率的提升。

据合一城市更新集团统计，目前深圳城市更新类城中村改造项目从纳入计划到实施主体公示的平均周期是6.4年。

罗宇认为，项目规模相当的情况下，适用新政的项目改造周期将大大缩短。“拆迁会很快，从启动拆迁开始，可能一两年内就可以拆迁出地了。”

当然，这是从项目推进的维度来看。

而对于城中村的物业权利人而言，新政也将带来至少两点变化。

“一是推进速度比较快，不用担心项目烂尾，拿不到房子；第二点，村民对于拆赔比的预期要往下走，以往市场化运作的城中村改造项目，拆赔比有的超过1.3，甚至1.5，但现在已经不可能了。”业内人士表示。

据了解，目前深圳已有十多个城中村改造项目作为新政试点项目，基本上各区都有。

根据征求意见稿，为做好新旧政策衔接，妥善有序推动城中村改造工作向新模式平稳过渡，以2023年7月24日作为新旧政策分界点，对既有城中村改造项目进行分类处理。

即在一段时间内，城中村改造的3种模式或同时存在：市场运作为主的城市更新、政府主导的土地整备利益统筹以及城中村改造新政。

一边是市场化运作下可能给到的较高拆赔比、但在当下大环境项目推进存在不确定性；

另一边是政府主导下项目推进的确定性较高，但拆赔比或不及物业权利人预期。

如果是你，你会怎么选？