安居沉浮：深圳保障房告别套利

来源：作者：admin更新时间：2024-01-15 16:38

这些天，有媒体报道“深圳首批安居房”满10年，引发转红本、补差价问题。

有业主感觉“亏了”，相比商品房“不咋赚到”。

这跟前年（2022）侨香村解除限制、可以流通后，“行情拉高”不一样，当年侨香村成交上到101套，2023年也成交有6、70套。而且总价基本还是在千万级。

安居房不划算？业主心情伐太好？

这个不太好的心情，到底是住宅类型带来的bug，还是楼市整体下行殃及的池鱼？

2013下半年入伙的深圳首个安居房宝安永福苑，还有龙岗中海阅景花园、龙华招商锦绣花园、光明锦鸿花园等配售的有近万套安居房已经届满十年，首批其他安居小区也将于2024年陆续达到锁定十年的政策期限。

截止到目前，阅景花园、富通永福苑房源还没在各大平台上线。

这跟侨香村、龙悦居将转正前，周边中介就口头传播了很多房源的热况大相径庭。

侨香村、龙悦居是经济适用房，过往深圳讲的是福利房、微利房。侨香村的分配对象多是有学历、单位还不错的深户，某些方面像现在的人才房、尤其是地段好的人才房。

阅景花园、富通永福苑是2013年新保障房政策后的安居型商品房。都算保障房体系，但是有些细则不一样。

满了10年、涉及到转红本的问题，人民网留言板开始有业主反应心声。

2012年，作为安居房，布吉阅景花园2888套均价为7900元/平方米，含装修。福永富通永福苑504套，均价6467元/平方米，含装修。

当时，布吉丹竹头周边房价约1万左右多点，机场（福永）也约1万左右多点。

布吉阅景花园在丹竹头-石芽岭一带，周边很多大型楼盘，有新有旧。

2022-2023年，中城康桥一期指导价3.69万，放盘价有高于指导价的，也有低于指导价的。其他小区会在4万多，次新这6万。

福永机场那边指导价5、6万，不排除有报7万多、但是估计难成交。新房备案在4万多，人才房3万。

总之，2012年买安居房的，价格虽然也是商品房的5、6折左右，但是绝对总价差距并不大。

而业主目前比较焦虑的是：补差价。

套利空间本来就不算太大，再加补差价，净增值就更少。

阅景花园周边房价

布吉康桥二期、紫郡、左庭这种品质好一点、新一点的，指导价4-4.3万多，大多数报价超过指导价。

其实阅景花园跟左庭右院的年限接近，但是档次低一些，左庭右院密度低。

所以，阅景花园业主能报到4.5-5万也就算不错。毕竟这是周边的行情价。

虽然鸿荣源尚峰、宇宏健康花城也在边上，但是档次就更高了，偏豪宅感，也更新。

阅景花园是不可能能跟尚峰、健康花城比价的，虽然人家最高冲到了8、9、10我，现在回落到7万左右。

但是这种压抑阅景花园心情的，是新房特发香阅四季，备案均价5.08万。

特发卖了1年多了，289套商品房签约了262套，还有27套尾盘。

但是，过去这10年，商品房冲上过高峰。如果杠杆撬动，峰值卖出，商品房盈利空间肯定更大。

最高峰时，石芽岭普通二手房上过6万多价格，次新豪款的上过8万。

福永机场圈情况差不多，万科金色领域上到过8万。

不过，现在的商品新房也有限售约束，从买楼到交楼2-4年，再办产证还是得2年，也是有个5、6年。

坊间传言安居房补价金额不低，部分可能会高于当初的经济适用房补价！

因为具体政策还没出台，具体情况如何尚未可知。

位置好的保障房，自然还是红利明显。

例子，就是梅林一村、侨香村、深云村这些，3房都在8、9百万到上千万。地段还不错，地铁也近，学校也不差，市场就很认可。

安居房很多位置偏一些，配套没那么突出。不要说10年后红本安居房价格soso，就是商品房价格也相对soso。

大盘，拖累个体。

作为新鲜且短暂的事物，人才房的择址就很广泛，有一些人才房位置会不错。比如深圳湾、高新南人才房位置就很好，就像经适房侨香村的位置很好。

地段为王，房子是用来住的，自然地段好才是王道。

其实，今年的人才房也就部分能热销，还有一些卖地一般。

就拿最近的例子，传说中深中龙华边人才房安居华越龙苑（民治），3万9的价格，去化率也才34.6%。

虽然周边边好品质的二手房在5、6万，新房备案价6.3万，看起来人才房还是有点价差。

而南山高新区核心地段，还会有高端豪宅风格的人才房（安居高新花园）供应。总会有优秀的人才房、保障房，来支撑市场的热情。

不管是什么类型的房子，优秀的房子，必然是地段突出、品质不差。

居住问题，肯定应该多条腿走路。

商品房、保障房，2大路线，其实从来都没缺席。不同时期，保障房的说法可能不同，但核心是一样的。

最不一样的是分配规则、分配对象，其次是地段价值不一样。

以前的分配政策，更接近现在的“人才房+保障租赁房+安居房”。对白领、公职比较开放，对低收入则是走廉租房的路子。

1989年，深圳市住宅局率先提出，由住宅局代表政府建设微利房。即通过让利销售获取微利的普通商品房。这些微利房由房地产开发商修建，以成本价向居民出售。

而目前新新的政策方向，更注重全民保障，小中产、大白领、低收入，都会被覆盖。

并且，彻底取消了“可转红本”的完全产权保障房。

深圳市现有住房构成

深圳特色的“人才房”，才开幕、就已是绝唱。

未来，只有“封闭流转”的配售型保障性房。

再没有了经济适用房、福利房、安居房“转红本”的套利性了。

也就不会再有“中海阅景花园、富通永福苑”这种业主对增值预期失望的现象了。

想投资，就买商品房，盈亏靠命。

想无压，就拿保障房，省到就当赚到。

- 起源（1990年代）：深圳市启动经济适用房项目，旨在为中低收入者提供相对低廉的住房。

- 发展（2000年代初）：政府通过提供土地、税收优惠等措施来支持经济适用房的建设。这类房屋通常由政府指定的开发商建设，并以低于市场价格的成本出售给符合条件的家庭。

- 调整与变化（2010年代）：为了更好地满足市民的住房需求，深圳开始探索公租房、限价商品房等多元化的保障性住房模式。

- 现状与挑战（2020年代）：当前，深圳的房地产市场面临高房价、高库存等挑战。政府正在探索更加平衡和可持续的发展方式，包括推广租赁市场、控制房价上涨、提供更多公共住房等。

扩大安居对象，约束流转和产权变更，是政策调整的趋势。

1999年，规定从2000年1月1日起，购房职工（准成本、全成本和微利商品房）在按规定补缴全成本微利价差价及税费后，便可拥有该安居房的全部产权，并允许进入市场交易；职工新购的安居房以不低于全成本微利价来执行。从2000年7月1日起，解除产权约束的安居房可以进入市场交易。

从2010年开始，启动安居型商品房建设，采取了出租、出售保障性住房，以及货币补贴等多种方式为住房困难群体提供住房保障。

城市更新项目配建不低于总建筑面积30%的安居型商品房。安居型商品房用作人才安居住房的比例不低于60%。同时还规定：“十一五”期间安排建设的公共租赁住房，面向人才安排的比例不低于60%；“十二五”期间安排建设的公共租赁住房，面向人才安排的比例不低于80%。

2012年，深圳明确提出减少直至停止经济适用住房建设及供应，以公共租赁住房和安居型商品房作为住房保障的基本供应模式；并建立了保障性住房内部流转机制，对保障性住房实行内部循环、封闭运作；提出建立和完善“租售补”相结合的住房保障方式，探索租售转换机制；将保障范围从户籍住房困难家庭延伸至非户籍住房困难人才家庭。