【龙华篇】深度！龙华发展规划、板块价值分析，买房攻略

本文有点长，将会细细地带你了解龙华各个板块的发展规划和买房价值，以及重点区域的房产发展真实现状。

文章框架：先梳理龙华区的未来发展方向、定位和价值，以及面临的楼市现状，再分解到各个板块的定位、价值潜力。

龙华的发展规划和购买价值

龙华区地处广深港中轴线位置，是贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”。《深圳市十四五规划》明确定位龙华为“都市核心区”，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。2022年龙华的GDP总量达到2951亿，经济总量首超罗湖，跻身全市第五。

产业层面，龙华是传统产业大区，电子信息产业是其中的支柱。未来龙华的产业主要以数字经济为核心，发展电子信息、人工智能、生命健康、时尚创意等四大支柱产业。

2021年华为进驻龙华，2.98亿拿下观澜“巨无霸”产业地，建76万㎡大厂，华为与龙华区达成战略合作，是龙华区数字经济发展及“智慧龙华”建设的又一大重点项目落地。

龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）中，龙华整体的空间格局规划为构建“一环一轴、双心多点”国土空间总体格局。

图片源自深圳市龙华区建筑业行业协会公众号

龙华发展比较早，片区内面临很多老城区普遍存在的问题，如交通拥堵，设施老化，人口密度大、发展缓慢等。由于离南山福田近，房价低，加上北站的交通便利，许多刚需客户会选择在龙华安家置业。

龙华的房价仅次于南山福田和宝中，和罗湖基本一个水平，房价跨度从四五万到10万左右不等。买房群体以南山福田的刚需和本地改善客户为主。

如果考虑在龙华置业的话，就一定要理清楚自己的买房需求和期望值。龙华大部分区域只适合居住或上车，作为暂时的跳板，投资潜力较小。想要学位好环境好配套好看红山；喜欢大型商业吃喝玩乐看壹方天地这块；考虑居住和发展潜力看红山和北站，北站是龙华未来重点建设和价值提升的龙头，兑现的周期不会太长。

龙华壹方天地及周围是住宅供应大区，壹成中心有约12000套，后面入市的奕府一二期、尚云，周围还有大片的旧改项目待建设，新房二手房都会相互踩踏，上涨很难。二手成交均价约6万多。

不过这里除了交通没跟上外，居住还是很方便，有当下龙华最繁华的商业壹方天地和龙华壹方城，打造龙华国际商圈，规划未来有25、27、22号地铁在此经过，二手房租金在龙华算是很高的。

红山和北站也是当下龙华最热门的置业区域，以4号线（腾龙路）的北站至上塘为轴线，这两边区域是目前龙华发展最好的地方，也是龙华的房价高地。二手标杆社区主要集中在红山带深高北学区范围，成交单价10万左右，价格很抗跌。而豪宅则聚集在北站正南方向临近塘朗山脚下，如圣莫丽丝最近成交均价7-10万之间，熙园山院成交均价10万出头。

北站片区是龙华的中央商务区（CBD），是龙华经济中心。红山是龙华的中央居住区，聚集龙华的高端居住社区和优质的教育及生活配套。龙华片区是老城区，各项配套设施正在逐步完善。大浪片区是西北部的度假宜居圣地，清湖和观澜是老工业区，城市面貌一般，房价相对较低，适合刚需购房者。

深房臻选制作

作为供应大区，在龙华买房一定要遵循地段和性价比这两点。龙华的新盘实在太多，价格也相差不大，所以你的获利空间无非是以什么样的价格进入，而地段又决定了它将来在大量的竞品中处于什么样的水平。

我们深房臻选团队根据未来发展潜力、板块价值和购买价值等多个维度挑选梳理了龙华各区域的主要在售项目供大家参考。

龙华区主要在售楼盘

龙华区主要在售楼盘

北站的规划和价值分析、楼市现状

北站片区是龙华中央商务区，未来龙华最具发展潜力的板块之一，深圳七大总部基地之一的深圳北站总部基地，火车北站则是全国重要的交通枢纽之一。

深圳北站总部基地未来将承担大湾区核心引擎功能，是大湾区规模最大的枢纽型CBD，重点发展总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新、数字经济等现代产业。

“超核中心”——目前北站在建的超重量级项目，和深圳北站构成“双芯”结构，打造世界级国际会客厅，加快龙华区“数字龙华、都市核心”建设，构建“一圈一区三廊”新格局。

城市超核绿芯，用地约11万平方米，地上部分为全球数字未来探索馆，地面覆土建筑部分为深港文化创意聚落，包含公园、大剧院、视觉艺术中心、多功能展厅、时尚活力运动、青少年科创体验以及社交分享。

图源网络

北站是当下龙华规划概念最多的板块，也是龙华区价值提升的龙头。目前处于一个全新的建设期，对于置业者来说就是一个机会，有规划有概念，且在集中建设，这种利好是非常明确和可期的，所以北站也是目前龙华最热门置业的区域，近期热度甚至盖过红山。

但是由于片区是同一时期集中开发建设和供应，短短的一年时间供应了保利龙誉、超核润府、中海珑悦理、中洲迎玺、超核紫云府等项目，包括受周边板块海量供应的影响，形成了新房价格踩踏和二手房价格猛跌的局面。

集中开发建设也有个好处，两三年后，这里将呈现一幅崭新的现代化的面孔，在未来的约5-8年时间，北站的区域价值预计将迎来高峰，如现在的宝安中心，光明的凤凰城。

北站从超核润府均价7.24万不打折，到现在中洲迎玺的85折，均价直接降到不到6.2万，降了一万出头，以100平算，总价少了100万左右。

二手房降价也非常厉害，如此前因学位而暴击的龙悦居，从高峰期成交单价11.43万降到了现在成交价5.83万，降幅约50%。

【中洲迎玺】

项目位于龙华区龙华大道与民丰路交汇处，紧邻深圳北站，位置优越。

亮点：均好性在北站片区最强的一个！性价比高，车位比高，容积率底，社区纯粹、低梯户比，户户朝南！折后低至6.15万的价格确实非常惊喜。

项目12月9日开盘，备案均价7.2万，开盘当天85折，折后单价6.15万，户型面积为93-136平米三至四房。

中洲迎玺花园户型图

【超核紫云府】

紫云府紧邻深圳北站，地段很不错。项目的所属学区为深圳外国语龙华初中学区，周边还有玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校。

总体来说，有着低总价+地段+交通几大优势，包括折后总价520万就可以上车的较低门槛，具备较大的吸引力。面临主干道和天铁噪音的影响，但整体而言还是刚需上北站不错的选择。

项目均价6.86万/㎡，户型面积为82-93三房。

图源网络

【中海珑悦理】

项目位于北站片区，共有3栋高层住宅楼，期中2栋商品房，1栋租赁住房。

项目地段好，得房率不错。所属深外龙华学区，对面即是在建的滤芯公园。不足之处，体量小且租赁房占比太高，会影响到业主整体居住品质和未来二手市场的价格。邻片区主干道，部分户型会面临噪音问题。

项目于2023年8月19日开盘推售480套住宅，住宅主力户型建筑面积约88-129㎡，备案均价约7.24万元/㎡，还有不少的折扣优惠。

中海珑悦理户型图

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红山片区价值分析和楼市现状

红山作为醇熟的宜居片区，距离深圳北站仅一站之隔。龙华二手房成交价高的社区基本都集中于此，生活、教育、文娱等配套在龙华来说都是一流。城市面貌好，所有规划基本兑现。几年后随着龙华区建设力度转至北站，后面红山板块的价值提升将会趋于放缓。

红山片区拥有龙华最好的教育资源，深圳高级中学北校区、龙华实验学校两大名校，成绩出众，还有民顺小学、民治中学、未来小学和红山中学（高中）等，教育资源丰富且生源优秀。

片区商业配套完善，商业种类繁多，有开放式商业街区——红山6979，业态齐全的天虹购物中心、AT MALL上塘荟，以及Costco华南中国首家旗舰卖场。

图源网络

在这里，龙华斥资百亿打造的“龙华四馆一体“全部集齐，红山聚集市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、演艺馆及展览馆，以及简上体育综合体均坐落于此。

简上体育综合体（图源网络）

在红山片区，主要在售项目为中海闻华里、天曜府、深业颐樾府等项目。

【中海闻华里】

闻华里位于红山核心地段，地段好+准现房交房快，配套成熟完善。项目自带幼儿园，学区为九年制龙华实验学校。不足之处临主干道和天铁近，部分户型噪音很大。

项目均价7.2万，折后6.5万带精装，户型面积为85-116三至四房，目前主要在售户型为95-116㎡，比较适合改善型客户。

中海闻华里户型图

【天曜府】

天曜府距离地铁红山站B出口约约430米，旁边有龙光玖钻，马路对面是天虹购物中心，斜对面是深圳美术馆，学校商业地铁均在家门口。

项目亮点，核心地段、配套丰富、交通便利。项目被华业玫瑰包围，视野受限。在售户型面积为97-135㎡三至四房，项目备案均价7.55万/平，单价在7.1-8.8万/平之间。

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天曜府户型图

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【深业颐樾府】

深业颐樾府紧邻星河CoCo Garden，项目78平小三房产品，在片区内较为少见，入手门槛相对较低。项目距离地铁站较远，约1公里，步行约15分钟。规划了三栋租赁住房，住户素质参差不齐。

项目在售户型为78-179㎡三至五房，其中128㎡-159-161-179㎡为复式三至五房，备案均价7.2万，总价区间在534万-1484万。咨询团购优惠！微信：yang18126114396

深业颐樾府户型图

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龙华中心城片区发展规划及楼市现状

龙华中心城片区是老城区，以制造业为主，也一直扮演着区域“商贸中心、服务枢纽”的角色。

龙华中心城片区未来定位是市级核心商圈和世界级未来消费体验中心，强化购物、文化、休闲、国际商务等功能，培育亲子消费、数字文娱等新业态，建设地上地下立体化商业活力带。2022年，片区壹方天地购物中心获评龙华首个广东省示范特色商圈。

龙华壹方天地

旧改是片区发展的重要推动力，区域面临教育资源短缺，交通拥堵、城市面貌老旧等诸多问题。龙华中心城片区目前已布局有10多个旧改项目，华侨城、中洲、海岸城、卓越、恒大、佳兆业、碧桂园、君胜、中森等知名房企扎堆。

在龙华片区，主要在售项目为卓越·和奕府、尚云。两个项目紧邻龙华壹方天地购物中心，临近地铁22号线油松站（在建）。商业配套强大，人流密集，交通拥挤。

和奕府目前项目处于清盘阶段，前期开盘的备案价就偏低，当时卖的也还可以，当下以骨折的价格在清盘。产品本身还可以，卓越的品质和用料一直是我赞赏的地方。学校、商业，地铁（规划）都在家门口，高性价比，非常适合刚需客户上车。

项目在售户型为93-113㎡三房，备案均价约6.3万/㎡，总价区间约484万-670万，目前折扣优惠是86折，所剩房源已不多，有意向的朋友可咨询。

卓越和奕府户型图

清湖片区发展规划及楼市现状

清湖片区是传统工业区，富士康等工厂带动了片区经济的发展。近年来片区交通、产业、住宅、生活配套均改善明显，益田假日天地、星光城TTMALL等商场不断涌现。

清湖片区的发展也主要依靠城市更新，片区未来将有宏发清湖综合体、新业工业区城市更新、黄泥塘地块土地整备、皇庭清湖片区等多个城市更新项目逐步开展。沿地铁4号线沿线将建起更多的写字楼和住宅，片区的城市面貌和生活配套也将进一步完善。

图源网络

龙华街道清湖硅谷动力工业园城市更新项目，更新单元范围用地面积为10.8万平方米，规划产业及配套空间42.8万平方米。

清湖硅谷动力工业园城市更新项目效果图

在清湖片区，新盘项目少，主要在售项目为宏发悦见锦府。项目位于清湖地铁站旁边，是龙华区旧改综合体项目，旧改单元涵盖办公、商业、住宅、学校等业态。

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教育资源方面，项目小学对应的是门口的清泉外国语小学部，初中对口的是由清泉外国语初中部+新华中学+龙华教育科学研究院附属外国语学校初中部组成的共享学区。

总体来讲，项目周边配套完善、居住氛围浓厚，虽然地段一般，但是价格还是有一定的竞争力，500万买三房，对刚需客户来讲是不错的选择。

项目在售户型面积为96-119㎡三至四房，备案均价6.6万，总价约在580万-829万。

悦见锦府户型图

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大浪片区发展规划及楼市现状

大浪位于龙华的西北角，长期以来这个片区都是作为深圳一个后工厂存在，聚集了大量厂房、小产权房、城中村等。

2022年8月开通的地铁6号线，在大浪片区设有两个站点，分别是元芬站和阳台山东站。随着地铁的开通，大浪片区也迎来了快速发展。

大浪片区拥有丰富的自然生态资源，南有阳台山、北有泥坑山，中有茜坑水库等6座水库，绿化覆盖率达54.5%，是深圳少有的度假宜居圣地。

羊台山森林公园（图源网络）

国土空间规划明确了大浪时尚小镇的发展规划，突出以“她文化”带动“她产业”，试点时尚数据产业化，加强时尚公共品牌建设，打造中国时尚文化传播中心和中国时尚女装总部基地。

目前大浪时尚小镇正加快推进玛丝菲尔总部、大浪时尚酒店、卡尔丹顿工业厂区等项目建设。

大浪时尚小镇

在大浪片区，主要在售项目为卓越·柏奕府，位于上塘边缘，从4号线上塘站步行大概10分钟（约700米）。2021年12月30 号取证，开盘到现在也有2年的时间，目前清盘阶段折扣优惠大，折后6字头，性价比很高。

柏奕府品质定位很高端，偏向改善型，在近一两年龙华入市的众多新盘中算品质是非常棒的。项目旁边就是福龙路、和平高架桥、新区大道，虽出行方便但部分户型会有噪音影响。

建面约108-125㎡3-4房户型，备案均价约74800元/㎡。目前折扣力度较大。

卓越·柏奕府户型图

图源网络

观澜片区发展规划及楼市现状

观澜是传统的工业区，片区内厂房众多，不过近年来已经逐渐崛起成为产业新城，观澜的主要优势在于它的传统工业基础非常好。

观澜目前已形成以麓湖片区为代表的成熟高品质居住区，以观澜高新园为代表的新型产业聚集区和以观湖新城MH MALL、合正观澜汇MALL为代表的大型集中式商业区。

在深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）中，观澜片区占据重要位置，将以鹭湖中心城为主导，以及九龙山数字城，深莞先进制造走廊，国际医疗器械产业集群多个产业节点支撑，打造深圳市龙华市级功能中心。

麓湖中心城规划图

麓湖中心城突出“行政+科技+文化+生活”综合服务功能，打造撬动深莞惠协同、拉动湾区融合发展的深圳北部新中心。规划总面积18.75平方公里，核心区用地面积7.6平方公里，属于深圳市20大先进制造业园区+20大科技创新园区。

九龙山数字城建设以智能制造为主导的数字经济集聚区，产业发展方面，以网络与通信、半导体与集成电路、高端医疗器械、区块链、细胞与基因等为主要产业方向。

九龙山数字城规划图

观澜文化小镇规划范围西邻梅观高速，东邻清平高速，北接外环高速，突出文化传承、创新发展，构建数字文化产业体系，打造深圳文化地标和国际数字文化示范小镇。

观澜文化小镇

观澜产业近几年也在迅速的崛起，华为拿下观澜巨无霸产业用地，将建76万㎡新能源大厂，预计吸纳3万名员工。

观澜片区新房不多，合正观澜汇是片区卖得还可以的项目。

合正观澜汇三期

位于观澜茜坑站D出口，项目距离深圳核心经济区域较偏远 ，但地铁出行还算方便。项目的主要优势，区域核心地段+大城综合体+地铁上盖，可以说是观澜片区综合各方面比较好的一个。

缺点也很明显，容积率高，保障房多！项目总户数1868，有1025户保障房；云境容积率达8.85，云庭高达9.4；车位比不足。

合正观澜汇目前在售103-129㎡的3-4房，备案均价为54300元/㎡。户型设计偏改善，500万以内可以买三房，四房大户型总价要600万以上了。

合正观澜汇云庭户型图

图源网络

龙华区买房，从区域价值来说，建议首选北站和红山区域，其次往周边扩。尽可能离地铁站近点的项目，自住也行，出租租金收益也好些。

2023年龙华的供应量超大，到2024年里供应量将会减少很多。2024年龙华的供应还将以红山和壹方天地附近的就该为主，北站这边基本上没什么地块，除了迎玺的二期，基本上没什么新增项目，以去库存为主。