实探！福田香蜜湖家属楼片区旧改+香蜜二村棚改

近日，香蜜湖片区一则旧改消息引起了大家的关注。

福田区香蜜湖街道京蓉混凝土厂城市更新单元计划由“工改保”（保障房用地）拟调整为“工改居”（二类居住用地），这也意味着香蜜湖片区将新增约4万㎡住宅。

作为深圳的老牌豪宅区，寸土寸金的香蜜湖一直是市场关注的热点片区。

尤其是2017年一系列旧改棚改规划公布以来，香蜜湖的旧改吸引了很多目光。但多个旧改棚改项目，进展基本慢如龟速。

淘房志现场拍摄

其中，新世界香蜜四季家园（华泰小区旧改）预计明年入市，计划推售约923套住宅，网传产品面积段为建面约107-238㎡。（最终以官方实际为准）

作为香蜜湖最后启动旧改的小区，香蜜湖家属楼今年也有了新动态，进展是否会顺利？

棚改进行了5年多的香蜜二村，现在的情况如何了？

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香蜜湖家属楼片区旧改：楼龄37年，香蜜湖“老破小”终于要拆了，目前还是正常生活状态

香蜜湖家属楼东临香梅路，南近深南大道，西靠香蜜湖度假村，北望红荔路。

今年6月25日，福田区城市更新和土地整备局发布《福田区香蜜湖街道香蜜湖家属楼片区城市更新单元计划（草案）》，拟更新方向为居住用地。

来源：福田区城市更新和土地整备局

从拆除范围示意图来看，整个旧改片区占地约2.19万平，更新面积3.77万平，容积率1.7。计划拆除的不仅有香蜜湖度假村家属楼，旁边的香蜜楼也将一起拆除。

香蜜湖家属楼建于1986年，至今楼龄已有37年，一共有12栋。加上隔壁的香蜜楼小区，一共有16栋。

淘房志现场拍摄

淘房志在现场了解到，目前香蜜湖家属楼小区入口处打出了“香蜜湖片区建设施工现场”的红色标牌。

淘房志现场拍摄

但小区还没有搬离、拆除的迹象，不少住户进进出出，每栋楼都有不少人居住，阳台上晾晒了衣物。

淘房志现场拍摄

小区外观已经十分老旧，在小区楼栋外墙上，挂有极具年代感的“深圳香蜜湖度假村员工宿舍”的标志牌，可见小区楼龄之久。

淘房志现场拍摄

墙面斑驳，阳台栅栏锈迹斑斑，与香蜜湖显得有点格格不入。

从现场最新情况来看，香蜜湖家属楼离真正的开拆还要一段时间。

当问及何时会搬离时，一些住户显然还没有计划：

“啊？这个应该没这么快会拆吧......”

“估计还要等个一、两年，我们暂时没考虑搬。”

淘房志现场拍摄

香蜜湖家属楼的位置，毋庸置疑是极好的，紧靠豪宅区，周边配套齐全。

交通上，双地铁，距离1号线香蜜湖站与9号线香梅站，距离都在500米左右，同时靠近深南大道，出行非常方便。

商业配套上，由于周边在旧改，目前小区附近商业欠缺，没有大型商超，但好在离欢乐海岸、车公庙等大型商圈都较近。

教育配套上，周边有福田区人民小学、荔园外国语小学及其深南校区、华耀实验学校等，教育资源丰富。

淘房志现场拍摄

小区虽旧，但附近都是豪宅。作为深圳赫赫有名的豪宅区，香蜜湖二手豪宅的成交价，如水榭花都，早已达到了20万+。

随着旧改的启动，未来这里即将诞生一批新的豪宅。

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香蜜二村：小区拆了部分楼栋、树木迁移中，还有一些住户居住在里面，货币补偿超9万/平

与香蜜湖家属楼比起来，香蜜二村的业主们要更幸运，小区早早就迎来了棚改。

淘房志现场拍摄

作为福田棚改小区之一，又紧靠香蜜湖豪宅区，香蜜二村的进展一直备受关注，项目的具体实施主体是深圳市人才安居集团所属福田人才安居有限公司。

从2018年被纳入棚改规划，至今已经5年多。在业主们的支持下，香蜜二村的棚改效率也是杠杠的，但还是有没签约的。

淘房志前段时间来到香蜜二村，发现小区部分楼栋已经拆了，靠近香梅路这侧的几栋楼已经拆完。

淘房志现场拍摄

小区门口有保安守着，有人进出，墙体上写着红色的“拆”。我们询问保安项目大概什么时候会继续拆，对方表示要等上面的通知。

大多数住户已经搬离，一些窗户也已拆卸。但仍可发现楼里有人居住的痕迹，阳台上晒了衣服。整体数下来，滞留住户不是很多。

淘房志现场拍摄

今年5月31日，福田区城市更新和土地整备局发布关于福田区香蜜二村棚改项目房屋征收补偿决定书（14户）公告。

公告显示，对于被征收房屋给予货币补偿或产权调换，被征收房屋评估单价最高95300元/平、最低的是92400元/平。

来源：福田区城市更新和土地整备局

每套房屋还有室内装修装饰费、搬迁费、临时安置费和置业补助赔偿。

来源：福田区城市更新和土地整备局

以一套建面约83.01㎡的房屋来计算，货币补偿总价约902万。这个补偿单价，是目前深圳棚改项目里最高的了。

来源：行舟深房

从历史成交记录来看，香蜜二村最近的一套成交是今年9月份，77平的2房总价730万，单价9.48万/平。

相同面积段的房源，去年的成交总价是830万，单价10.78万/平。

来源：行舟深房

2021年，香蜜二村的成交单价在13-14万/平之间，83平的房源成交总价在1110万+。

淘房志现场拍摄

香蜜二村与香蜜湖家属楼就隔着一条马路，离得很近，项目位置很不错，双地铁口，周边市政配套也很齐全，附近都是豪宅。

香蜜湖家属楼、香蜜二村、新世界香蜜四季家园（华泰小区）形成连片旧改，未来居住面貌将得到大大的提升。

与此同时，香蜜湖度假村的旧改也在进行中。

香蜜湖片区未来将打造香蜜湖新金融中心·城市新客厅，片区项目陆续开工建设——深圳国际交流中心项目一期、金融文化中心项目正在加紧建设；国际演艺中心项目也在建设中，预计2026年竣工。

不久的将来，香蜜湖城市界面和综合配套的焕然一新，周边的老旧小区也重新焕发活力。

这两大住宅项目何时会入市？我们将持续保持关注！