共有产权住房：经得起历史考验吗？

宋丁

这几天深圳有点热闹，因为政府推出了两项重要的楼市扶持政策，一个是二套房首付大幅下降，另一个是取消普通住房原有的750万的豪宅标准限制，让更多人有机会享受各项税费减免。

这次扶持性政策投放本意是利好楼市，希望改善楼市的低迷状况，增加成交量和活跃度。然而，市场表现并不积极，在我做的短视频评论区的大量留言中，大约90%的人对这两项政策的表态相对负面，有否认其效果的，有不认同其方向的，很多人直白地表示不买不买，除非大幅降价，等等。

这种情况的确有点尴尬。按理说，深圳政策面出台这样相对力度较大的扶持政策，已经是很久没有的事了，出台政策的初衷也是为了满足市场需求，可为什么得不到市场的积极、正面的反应呢？

公正一点说，这个情况既不能质疑市民的抱怨，也不好责怪政策面缺乏诚意。问题到底出在哪里了呢？我的看法，应该是在当前形势下，供需对接面出了问题，而且是大问题。

怎么讲？就是，对于广大普通市民特别是低收入阶层来讲，市场应该大量提供价格相对低廉的、可购买的、未来条件成熟时还会有自主支配权的保障性住宅产品，然而这类产品缺乏，大量低收入刚需们只好继续在商品住房市场上、在那些房价偏高的产品中努力寻找尽可能买得起、买得到的住房，然而，这样的房子太少，即便政策面再投放降低买房门槛的政策，很多人仍然由于房价偏高而放弃购房。

这种供需对接面的困局显然与中国房地产正在发生的大变局有直接关系。

我们看一下今年7月政治局会议的关键结论：中国房地产供需关系已经发生重大变化。这意味着，未来的政策投放，必须适应这种重大变化，做出积极应对和调整，不能延续原来的供需模式了。

原来的供需模式是什么？二三十年来的核心供需模式是：以商品住房为主体的供需模式。政府以招拍挂方式实施土地出让，获取土地财政，开发商拍地，价高者得，然后银行给开发商放贷获取利息，开发商盖商品住房，以尽可能高的房价获取利润，购房者在预售制架构内高价买房，银行发放房贷并预先启动归还月供的流程，在楼市不断上涨的大通道里，购房者大都成为“快乐的房奴”，尽管有还贷压力，但都让房价不断上涨带来的快乐掩盖了还贷的烦恼。

可惜，这种以金融杠杆为纽带的住房供需模式现在难以为继了。

当房地产进入低潮期，房价下跌，把土地财政、三高性的开发商、轻松吃利息的银行以及指望房价暴利的住房投机者们，连带大量的普通购房者，都被套住了，甚至被干翻了，这种严重困局的结果大家都看得清清楚楚。不能随便说这是哪一个人、哪一个部门或哪一个领域的责任，这么大的阵仗，这么大的产业链条都出了大问题，这是制度设计的问题，必须从根本上解决制度和体制问题。

现在，国家提出要推进房地产的新发展模式，这里面首先是准备解决过去一味由货币化和市场解决住房问题的偏执，主要模式是搞“双轨制”，除了继续发展一定量的商品住房外，更多地要发展政府主导的保障性住房，包括租赁住房。“双轨制”显然是把重点由商品住房转移到保障性住房上来。

然而实话实说，这个战略方向很难推进。因为，保障性住房的发展主体是政府，理论上政府要负起这个责任来。然而，现在的地方政府有这个能力吗？多年来各地政府债务缠身，基本上做不到全面推进保障性住房的重任。这个“双轨制”搞不好会就成了“镜中花”、“水中月”。

更深刻的隐患在于保障性住房的制度设计。现在启动的保障性住房分为两大类，一类是共有产权住房，总价为市场价的一半，购房者只要出这一半的费用，就可以使用这个房子。另一类是租赁式住房，又细分为公租房和保障性租赁住房，前者提供给有户籍的低收入市民，后者提供给新市民和年轻人。

问题来了，租赁式住房可能在保障性住房中占比很高，也就是说，让更多人“享受”来自政策支持的租赁式居住。然而，从中国人的居住习惯来讲，人们仍然希望拥有真正在产权上属于自己的房子，这就是流传千年的“居者有其屋”。所谓“租”房子住，大都是作为一种过渡模式，真正愿意在租房里住一辈子的人太少了。说个不太恰当的例子吧，如果一个单身青年男子长期租房住，恐怕他连找到对象的机会都很小了。

而保障性住房中间所谓的购买式的房子——共有产权住房，这里面虽有“产权”二字，但那个已经很明确，是“共有”的产权，和谁共有？和政府共有，政府出一半钱，个人出一半钱，由个人住。你看，似乎政府很有诚意，替你出一半钱，但交由你住。

然而，这种“购买”，和市场化的商品住房完全不同，它是封闭式的，购房者花了一半的钱，结果自己只能居住，永远不能自由支配。不能上市卖房，如果想转让，只能由政府按照非市场价回购，这种“购买”基本上丧失了“购买”的本来意义，某种意义上说，成了新型的“套钱”工具，让老百姓把一大把真金白银投进去，却根本拿不到这个房子的合理范畴内（一定年限后）的自由支配权，更谈不上形成财产性收入，那老百姓有什么理由要去花钱“购买”这样的房子？

从这个视角看，我很难看好所谓共有产权住房的前景。何况，由于共有产权住房本身的利润空间狭小，从供给层面看，地方政府以及国有企业参与开发的积极性也会存在很多问题，如此看，共有产权住房的供需两端都有一系列问题很难突破。

由此，现在政策面大力推进的“双轨制”，其中非常重要的保障性住房中的“购买”式共有产权住房很可能成为“双轨制”推进中的一个难以化解的问题，一种“软肋”性质的房子，让城市低收入阶层很难接受的房子。

共有产权住房缺了“购买”的合理性，租赁式住房又是一种过渡性住房模式，那大城市中间大量的低收入普通市民，他们的普遍性的住房诉求又会指向何方？普通商品住房。你看，绕了一大圈，又回到原点来了，还得靠货币化，还的靠市场。

这就是为什么深圳近日对商品住房市场投放扶持性新政受到市场高度关注的原因，很多本来应该去关注保障性住房的普通市民，他们不得不继续把未来住房的希望寄托在商品住房上，他们的最大期待是，让商品住房的房价能有更大幅度下跌，以便他们能买得起。而这次政策的重心并不是降价，而是降低进入楼市的门槛，这让市场上的大量潜在购房者感觉失望，于是，负面反应就比较明显。

假如“双轨制”下的“购买”式保障性住房不是所谓共有产权住房这样有点“忽悠”色彩的制度设计，而是以适当的方式（如在若干年后）能够给予购买此类住房的保障对象以支配性权利和财产性收入机会，那才是合理的、货真价实的、人性化的、良性的制度设计，才是可持续的保障性住房制度和产品。可惜，共有产权住房做不到。

但是，深圳曾经的保障性住房设计做到了，那就是2018年推出的二次房改中的保障性住房制度，这个制度的基本模式是：未来的房产中，商品住房占比40%，保障性住房占比60%，在保障性住房中，人才房占20%，安居型商品房占20%，公租房占20%。

其中，人才房和安居型商品房都属于“购买式”保障性住房，其价格也是市场价的50%或60%，政府不占产权，但对此类住房的交易有约束，买到的房子10年内不得上市交易，10年后办理一些必备的手续后可以上市买卖，也就是说，是半封闭性质的。但是，让享受此类住房的普通市民有一种期待，他们不但可以长期居住，而且将来可以有机会获得完全的支配权，以及在这套住房上获得一定的合理的财产性收入。

现在看，深圳的这种保障性住房的制度设计可能更加符合市场需要，更加符合人性化发展，比共有产权住房这种“套路式”的、事实上缺乏保障性的住房要更加合理。然而，由于共有产权住房是国家层面的设计，而深圳的人才房、安居型商品房是地方层面的设计，结果今年深圳在保障性住房制度上全面向国家制度靠拢，取消了2018年二次房改中推出的人才房和安居型商品房的制度，全面推行共有产权住房制度。

假如深圳仍然保留人才房和安居型商品房的制度，大量人才房和安居型商品房源源不断上市，以其合理的房价和购房者对未来可上市买卖的期待，吸引大量普通市民购买，人们还用得着在商品住房的政策投放和房价涨跌问题上如此关注和敏感吗？不需要了，因为商品住房和他们中间的大部分人没有关系，你爱涨爱跌，和我无关，我盯住符合我需要的人才房和安居型商品房就足够了。

有人说了，凭什么要让那些低收入阶层以政策价拿到房、将来又能以市场价出售？这不公平不合理。

这话有一定道理，如果像以前的福利房或经济适用住房那样，购房人刚买到手就可以到市场上出售，或者用不了多久就可以这样做，那就是不公平不合理的。但人才房和安居型商品房必须10年以上才能上市，这意味着，对于购房者来讲，10年不能卖就是加大机会成本，但10年以后就能卖，这又是实实在在的机会和利益。深圳人才房和安居型商品房作为特别的一类保障性住房，其政策价值的关键点在于，政府做出一定的公益性的开发投入和实质性让利，低收入购房者遵守政府要求的10年内此类住房不得进入市场的约定，双方达致保障性住房上的责权利的均衡，维护了楼市的稳定发展和各方的长远利益。

这样的可销售的保障性住房的制度设计不是很好吗？不是很合理、很人性化吗？为什么国家推出的共有产权住房一定要用全封闭模式，把低收入购房者合理的、若干年后应该可以兑付的支配权完全剥夺掉呢？既然剥夺了大家的相应权利，那就不要让共有产权住房以“售卖”的虚伪方式进入供需关系中，不要诱惑广大低收入阶层花上大笔费用买到一个将来在任何时候都压根没有支配权的所谓“产权”房子。就让大家去租房好了，又便宜，又合理，这才应该是政策性、保障性住房政策的初衷啊。

我的直觉，现在国家正在大力推进的共有产权住房的保障性住房制度，恐怕经不起市场的长期考验。至少，不久的将来，它应该需要继续推进重大改革，否则，保障性住房的主要对象们不会买它的账，倒逼人们重新回到商品住房市场上去。这次深圳楼市新政的市场表现已经清晰地传递出来了这种景象。

希望国家层面的政策制定者们认真关注住房市场的真实动向，真正推出符合人民大众客观现实需要的保障性住房，真正合理地实现由货币化模式向“双轨制”模式的战略转变。