佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
如何用一个词来形容一座城?
就大湾区而言,我认为广州是集装的,深圳是整装的,佛山是组装的,东莞中山则是散装的。
为什么这样讲?
01
集装的广州
这些城市中,广州在空间上的集约化程度最高,大开大合、大疏大密、大雅大俗,空间的变化感强烈,是一个典型的强中心城市:越秀+天河构筑的政治经济文化中心,在全城具备绝对的“统治力”。
广州的这种强中心格局,首先来自省会城市虹吸四方的天然特性。
其次来自商贸产业的塑造,广州是千年商都,而商贸流通产业往往喜欢疯狂扎堆,聚集效应明显。
第三个原因是财力有限,导致城市外围区的公共投入严重不足。众所周知,和其他主要几个省会城市相比,广州财税的自留比例是最低的。
另外,广州拆迁成本太高,导致地块出让很细碎,缺少连片开发的大地块,导致城市面貌参差不齐。
02
整装的深圳
深圳呢,集约化程度没有广州那么高,多中心的意味要明显一些,但各个中心配合密切,均衡感、整体感较好,并没有因为多中心而变得割裂,所以用“整装”来形容,它比集装要松散,比散装要紧凑。
深圳的这种多中心格局,首先来自“规划先行”的前瞻性,深圳是从一张白纸上开始建设的,没有广州有那么多历史包袱,轻装上阵,规划完成度高。
另外,与广州倚重商贸流通不同,深圳的主导产业是第二产业,而第二产业往往分散在各种科技园区,不像商贸流通那样疯狂扎堆。
第三,深圳财力雄厚,对道路保养、公共建筑以及城市外围区的公共投入充足。
03
组装的佛山
佛山呢,原本就是由顺德、南海、禅城、高明、三水五个城市组装起来的,至今还没有完全消化成一个整体,所以用“组装”来形容,它比“整装”要松垮,比“散装”要紧致。
佛山不像广州、深圳有一个全城共认的城市客厅或者地标建筑,顺德和南海两地的居民,在介绍自己时,一般不会说自己是佛山人,而会说自己是顺德人或者南海人。
因为顺德、南海在并入佛山之前,原本就是两个自成一体、发展水平很高的独立城市,它们的合并,只能用组装,不能用整装和集装。
不过,随着千灯湖、佛山新城两个CBD的崛起,佛山的“散装感”减轻了一些,尤其是千灯湖,真的是让散装的佛山首次领略到城市中心的魅力。
关于千灯湖的介绍,大家可以看看我们这篇文章《在佛山,住在千灯湖,就是最好的自我介绍》。
04
散装的东莞和中山
东莞和中山呢,是全国少见的“直筒子市”,虽是地级市,但市以下不设区县,直接管辖几十个镇街,呈现出“去中心化”甚至“碎片化”的格局,呈现出较强的“散装”意味。
这两个城市的奇特之处在于,外围区的镇街可能比“城里人”更有钱。
我每次去到这两个城市,都不知道应该去哪。佛山虽然也是组装的,但至少有个千灯湖、佛山新城可以看看,但东莞和中山,长期缺少一个代言城市形象、驱动城市脉搏的心脏区域。
当然,东莞南城这几年发展得不错,有城市客厅和CBD的感觉了,但我觉得它的品牌还没有打响,知名度、识别度远不如珠江新城、深圳湾和千灯湖。城市也需要品牌建设和品牌宣传,东莞可以把南城作为一张城市名片,多对外讲一讲。
中山现在也在讲回归岐江河畔,建设岐江新城,提升中心城区首位度。
05
没有坏的东西,不要去修
写到最后,必须补充一句,本文并非鼓吹城市的中心化就一定对,每个城市都有自己不同的历史渊源与资源禀赋,没必要“千城一面”。
一个城市过于“散装”,确实不利于内部各区的协同发展,可以循序渐进地慢慢调整,但如果想大力出奇迹、短时间内强行改变它,可能结果更糟。
西谚有云,没有坏的东西,不要去修它。尊重并保持事物原有的特性,往往比乱折腾更有智慧。
此外,在青岛、重庆、常州等弱二三线城市部分项目凭借较快的施工进度以现房/准现房销售,也增强了客户对产品的信心。比如常州,2024年10月以来成交套数TOP10项目中现房/准现房项目占比高达6个,同时部分项目再通过赠送家装包、送车位等形式加大促销力度,也使得销量走高。
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