实踩！早期“地王”片区，将逆袭成深圳“市中心”？

扰攘10年之久、深圳最备受关注的城市更新项目之一——蔡屋围城市更新统筹片区传出新消息。

被誉为深圳罗湖“含金量最高”、位于深圳早期最值钱的“地王”片区的蔡屋围旧改，一期子项目C区终于开挖了！

▲09-02地块C施工现场。乐居摄于2023.10

近日，罗湖区城市更新和土地整备局公布蔡屋围旧改一期子项目实施主体。

据公告显示，蔡屋围旧改一期子项目C地块及规划嘉宾路道路用地，具体位于嘉宾路、木棉花街、万象路交汇处，在深圳万象城三期旁，其所在的09-02地块，总规划用地达13850.1㎡。按照最新规划，将作为小学教育设施用地。

目前开挖工程是靠近深圳万象城54栋建筑，已签搬迁补偿协议，总拆除用地面积为8886.47㎡，实施主体确认为京基。

深圳早期最值钱的“地王”片区

十年旧改之路

蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元地处深圳市罗湖区桂园街道，东依宝安南路，南邻滨河路，北至红宝路，西至红岭路。

主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

罗湖蔡屋围旧改，最早可以追溯到2013年。这场旷日持久的旧改之路，艰辛地走了十年，仅签约就耗时超过一年：
2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》予以公告，拟更新方向：商业、办公、居住、教育、医疗等功能。

2017年4月，蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。

2018年5月，蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪。

2019年5月，蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。仪式的启动意味着历时5年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段。

2019年11月，蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段。

2020年3月25日，深圳市蔡屋围实业股份有限公司《致南村、南村西业主的告知函》（简称《告知函》）显示：

蔡屋围村城市更新私人业主签约自2019年5月10日正式启动以来，蔡屋围新围七、八、九、十坊和清庆新村的签约积极性普通较高。而南村签约率仅为78.57%，签约率远远落后于新围七、八、九、十坊和清庆新村。

2021年6月21日 ，罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A地块，实施主体确认为京基。

曾经是深圳最贵商圈

首个高端商业体所在

蔡屋围旧改中深南东路以北，周边商业和写字楼较为成熟，有地王大厦、京基100、KKmall等配套。

这里是深圳早期“最贵的”商圈。

深圳万象城于2004年12月竣工开业，建筑面积达18.8万㎡，是当时深圳最大的购物及娱乐中心，也是国际品牌旗舰店入驻华南首选的城市。

可以说深圳万象城的出现，开启了国际奢侈品除香港之外、进入中国大陆的南大门，催旺了深圳旧中心区的高端消费风潮。

目前蔡屋围片区正在拆迁，但片区内生活和通勤等丝毫不受影响，凭借双地铁、滨河大道等交通优势，加上万象城、KKMall时常会有季节主题吸引消费者，节假日也有不少人来city walk打卡。

片区内有两个地铁站，从c地块前往2号线大剧院，或者9号线鹿丹村站距离相当，商圈内有多所学校，深圳市罗湖高级中学、深圳市滨河小学、滨河中学初中部等（不作为招生口径，请以最新官方为准）。

片区内的较新的二手房，有地铁、商业的加持华润幸福里（幸福里雅居）二手指导价87000/㎡，目前在中介平台上的挂牌价也不会脱离指导价太远。放在过去，幸福里也是福田的高品质住宅之一，凭借交通、关口区位优势，深受深港商务人士青睐，因此租金一直处于较高水平。

鹿丹村旧改中海天钻（中海鹿丹名苑）指导价85600/㎡，中介平台上有业主急售以990万挂牌抛盘，折合81792.0元/㎡，2018年当时开盘均价79000元/㎡，按照高层32楼定价，估计不仅这5年房贷利息，分分钟跌破“发行价”。另外，从中介处获悉，中间楼层的同户型，单价仅8万/㎡。

中海天钻2015年首推上市，当年的均价是104143元/㎡，但失去区位与配套优势，近些年来二手行情逐步走低。

此外，京基一百大厦指导价80600元/㎡，但30-40㎡一房小户型挂盘价普遍在6字头，60-80㎡的二房户型挂牌价8.05万/㎡，比较稳定。

剑指“深圳第一高”

“蔡屋围模式”城更模式诞生

蔡屋围城市更新操刀企业京基集团，与蔡屋围集团的渊源，差不多20年前便开始了。

在2004年，京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议。根据当时的协议，京基集团将蔡屋围城中村近4.6万㎡的土地（包括宅基地）收归囊中。

2006年，深圳蔡屋围金融中心规划出台，蔡屋围被定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心。但在签署协议拿地三年后，京基豪掷千万元拔掉最后一颗钉子户。按照当时蔡屋围金融中心的规划，京基要分四年投入共40亿元，即每年投入约10亿元进行开发。

2011年4月，京基100大厦终于顺利封顶，楼高441.8米，成为了当时深圳第一、全球第八高的建筑地标，创造了深圳城市更新的“蔡屋围模式”。

▲京基100大厦与地王广场，深圳曾经的“地王”标杆

10年后，京基集团再次牵手蔡屋围集团，入主蔡屋围城市更新统筹片区旧改。

据不完全统计，除了蔡屋围，京基在罗湖就还有布心村、水围村、水贝村、湖贝新村、罗芳村等旧改项目，拆除用地面积在50万㎡以上。此外，该公司还在宝安、龙岗、南山、福田等区域拥有多个旧村改造项目。

2019年11月19日，罗湖区城市更新和土地整备局发布蔡屋围统筹片区城市更新单元规划（草案优化）公示。更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡。

按照最早规划的版本，晶都酒店、寰宇酒店拆迁后将建设一栋760米、一栋608米高的超高层摩天地标写字楼。但最新优化方案显示，该地块建筑限高改为500米。

即便放在现在，从高度来看，建成后仍然不失为深圳的两大新地标项目。

▲蔡屋围城市更新统筹片区项目概念规划效果图（以政府最终审批为准）

从早期的规划效果图来看，蔡屋围旧改可以说是罗湖含金量最高的旧改，比肩纽约曼哈顿、香港中环等的世界级城市中心。

今年10月，深圳市商务局发布《深圳市商业网点规划(2023-2035)（征求意见稿）》，罗湖核心商圈与后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈，被列为深圳“五个世界级地标商圈”。

意见稿中，罗湖核心商圈将整合东门、湖贝、人民南、蔡屋围、水贝、笋岗等多个功能区，商业体量规模或将超过100万㎡。

地标商圈往往就是一个城市的“市中心”，所以罗湖仍有很大的发展前景。而靠早期“地王”效应及更新后的时尚场景设定，蔡屋围旧改能否逆势翻盘？