三旧改造中的违约情形及可采取的法律措施

实践中，开发商在合作开发之初及土地方出现类似违约行为时可采取如下法律措施：

①固定土地方存在违约事实的证据 

如要提起索赔之诉，首先需要证明双方存在合法有效的合同关系，且土地方存在违约的事实。证据是证明事实的依据，也是诉讼的核心。作为守约方的开发商在前期就应做好证据固定工作，避免以后出现举证难的问题。可证明土地方做出违约行为的文件及材料都可作为证据提交，如本案中与案情密切关联的深圳中院的生效判决书就是强有力的证据。

②直接损失

对于直接损失，应当举证证明已实际支出该部分款项，并且与并且与项目有直接关联。在要求土地方赔偿实际支出损失时，应当提交实际支出所发生的交易合同、发票、转账记录等证据，并证明该交易是推动项目所需的必要支出，或在合同约定的合理支出范围内。故开发商与土地方签订城市更新合作协议时，可在违约责任条款中对应当赔偿的损失范围予以明确约定，相关的损失范围应包括：因项目需要而收购他人股权所产生的股权收购款等。在发生争议时，可作为主张违约赔偿的依据。

③可得利益损失

对于可得利益损失，应当举证证明该部分损失的确定性以及计算依据。类似案件中，可得利益损失如何确定往往是双方的争议焦点，而且通常涉及的金额非常巨大，深圳一个城市更新项目的可得利益损失一般都以“亿元”为计算单位。虽然最高人民法院在相关文件中确立了可得利益损失的认定标准，但在实践中由于举证难、测算难，原告的该项主张一般难以获得法院支持。

这就对开发商的法律风控水平提出了极高的要求。在签订城市更新合作协议时，应在合同条款中明确可得利益的数额或计算方法；如发现土地方出现违约，可主动发函要求对方纠正其违约行为，告知违约将造成我方损失，重点列明预期利益损失，同时根据减损规则的要求及时采取措施避免损失进一步扩大；在提起索赔之诉前应当聘请专业律师介入，做实做好采证举证工作，为胜诉打好坚实基础。

（购房咨询请扫描二维码）

深圳一万间房源网提供各种特价工改房、旧改房、小产权房等房源信息和资讯，让您轻松实现买房梦想。始终致力于提供真实、可靠、优质的房源信息，打造专业的房源信息咨询服务平台。