惠州大亚湾自我拷问：“临深”还灵不灵？

在广东珠三角城市群中，“临深”可是一个很吃香的概念，其中惠州大亚湾算得上是“临深”的代表地区了。这些年来，大亚湾依托深圳人的购房热，成了惠州楼市的佼佼者，无论成交量还是房价，在惠州都是拔了头筹的，深圳人在大亚湾买房占比最高冲到80%，可谓是“近水楼台先得月”。在深圳有一种说法：来了就是深圳人。但是，在大量深圳人纷纷跑到惠州买房的背景下，上面的说法被戏称为：来了深圳就是惠州人，这个说法里面，大亚湾的贡献基本占了一半以上。

当然，大亚湾这种热络的楼市局面在近两年全国房地产低迷的态势下也受到严重影响，尽管各个楼盘不断让利、优惠，今年上半年大亚湾楼市成交量同比去年也有一定回升，但楼市整体仍然低迷，现在，去大亚湾买房的深圳人真的很少了。

这让很多大亚湾人产生了一个心情比较复杂的疑问：这个“临深”的好处真的没了吗？“临深”还灵不灵啊？

所谓“临深”，就是“毗邻深圳”，常言道，近朱者赤，近墨者黑，挨着一个发达的超大城市，对大亚湾的好处是明摆着的。这方面的例子很多，比如，为什么深圳发展得这么快？很重要的一个原因就是因为它“毗邻香港”啊。大亚湾“临深”，房地产和楼市发展上得到了很多实惠，这是事实啊。但眼下经济形势低迷，大亚湾房地产也陷入困局，深圳人大都不过来买房了，这也是事实。

但是，如果把当前大亚湾楼市困局归咎于“临深”，这个看法就偏颇了。应当从分析大亚湾自身问题入手，积极探索和主动化解自身发展困局，这才是正确的心态和做法。

我认为大亚湾房地产和楼市存在如下四个明显的问题：

第一个是供需主导性的分离及结构失衡问题。在“临深”这个最重要的背景因素影响下，惠州大亚湾多年来形成一种非常独特的房地产和楼市的供需主导性分离格局：买房需求以深圳人为主，而大亚湾作为住宅楼盘的供应地，始终主导着供给侧。这种供需主导性的分离状态为大亚湾的楼市埋下了结构失衡和低迷期修复难度大的伏笔。

第二个是深圳与大亚湾之间的交通结构失衡问题。大亚湾的住房供应常态化规模为数百万平米级别，这显然是按照刚需规模设定的。然而，买房占比较高的深圳人却多数不是刚需，而是投资者。这造成的局面是，楼房大量空置，深圳与大亚湾之间也没有建设起适合深圳刚需大量出行的轨道快速交通系统，事实上无法以刚需支撑庞大的楼盘供应。当楼市出现低迷，大量深圳投资者退缩，大亚湾楼市立刻进入萧条通道。

第三个是产业结构失衡导致的住房消费失衡。大亚湾尽管很早就被惠州确定为经济技术开发区，也曾引进南海石化这样的国际大型石化产业，但除此之外，多年来就没有引进更多像样的产业。规模化产业的缺失导致产业人口的严重不足，也导致大亚湾后来大量的楼盘项目无法形成规模化产业人口的关键性支撑，只能转而利用“临深”区位特征吸纳大量深圳投资者进入楼市。

第四个是深圳购房“外溢”功能的逐渐减弱。近年来深圳大力实施住房制度改革，大量推出保障性住房，吸纳了大量深圳人购买或租赁，客观上降低了深圳购房者向大亚湾的“外溢”数量。

显然，曾经的“临深”给大亚湾带来了房地产和楼市的火爆，如今长期依赖“临深”概念又加剧了大亚湾房地产和楼市的低迷态势，可谓“成也萧何败也萧何”。

“临深”真的成了惠州大亚湾的“痛点”了吗？我们千万不要被眼下暂时的困难蒙蔽了双眼，从长远看，“临深”对大亚湾来说，其独特地位仍然具有惠州乃至大湾区其他区县难以比拟的优势：

首先，粤港澳大湾区和深圳都市圈战略已经推出，惠州与深圳的同城化趋势在强化，“临深”的大亚湾会继续在大湾区、都市圈和同城化架构内探寻更多的“临深”便利，以推进大亚湾全方位的发展，包括房地产和楼市的发展；

其次，大亚湾作为惠州“临深”首区，既有毗邻的优势，同时作为两个行政管辖区，两地的房价有明显差距，例如，与临近的深圳坪山区的房价仍然保持1-2倍的价差，这意味着临近大亚湾的深圳人仍然存在因房价差距而前往大亚湾购房的主观意愿和实际行动。

再次，大亚湾大面积临海，并拥有众多绿色山地林地水网地带，整体生态环境优势更加突出，这也将成为大亚湾能够长期吸引部分深圳人前来购房生活的重要原因。

除了上述优势外，大亚湾还有如下明显的机遇：

其一，惠州作为广东经济第五强城市，2022年的GDP增加值为5400多亿，仅次于广东四大全国城市“万亿俱乐部”成员的深圳、广州、佛山和东莞。惠州经济总量尽管与万亿目标比还有较大距离，但下一个冲刺“万亿俱乐部”的广东城市非惠州莫属，预计广东方面会在未来几年内给惠州以一定的专项扶持政策，激励其早日进入全国城市“万亿俱乐部”。大亚湾作为惠州经济排名靠前的城区，将有更多的机会从惠州冲刺“万亿俱乐部”的进程中获得权益和利益。

其二，深圳在惠州大亚湾东面独立管理和运行着一个特殊的区域——深汕特别合作区。由于该区的运营模式完全采纳深圳模式，近年来获得高速发展，正在以比亚迪新能源汽车为主导，大力建设国际汽车城。这样，大亚湾的东西两侧罕见地都是深圳管辖区，发展都很快，未来连接两地的城际轨道交通也途径大亚湾，大亚湾出现了特殊的两面“临深”的“洼地效应”，这种局面必然给大亚湾的发展带来难得的新的地缘机遇。

其三，深圳目前正在大力推进保障性住房的建设和供应，将吸纳更多的普通市民入住保障性租赁住房，这固然会让一部分原本计划“外溢”大亚湾买房的普通深圳市民改变计划，但相比之下，深圳商品住房中的中小户型供应量可能受到影响。这种情况将客观上助推部分希望购买商品住房的深圳人分流到大亚湾购买中小户型的商品住房，这对大亚湾的楼市会起到一定的定向性的支撑作用。

其四，目前国家对港澳人士前往广东大湾区城市买房提供了多项扶持性政策，惠州大亚湾属于距离香港较近而房价又较低的地区，在更广泛的层面上迎合了不少香港人在内地购房的客观诉求，有助于推进香港同胞在大亚湾购房。

目前受大环境影响，惠州大亚湾的房地产和楼市显然很困难，这种情况下，人们很容易有明显的消极情绪，甚至看不到未来的希望。这个时候，保持理性心态和客观判断能力就显得非常重要了，在弱市里修炼功夫，做足准备，机会是给有准备的人留着的。针对大亚湾房地产和楼市的困局，我有如下的“短期策略”和“长期策略”的思考。

短期策略是：

第一，要有明确的政策扶持，做到稳信心、利存量、强去化、保交楼。要积极有效推进供需两端的债务减免或展期，为市场留足疗伤和恢复空间。

第二，严控增量，消化存量。大亚湾过去一些年里推出的土地和上马的项目偏多，为当下偏重的供过于求埋下了伏笔。未来几年要严格控制土地及住房供应增量，为合理消化存量创造更加宽松的条件。

第三，研究分析、引导新需求。比如，通过实效性完善临近片区的接驳性交通配套，大大方便临近地区自住型购房需求，从而有效增加自住型去化。

长期策略是：

第一，战略上要重新深化评估和认识大亚湾在大湾区和深圳都市圈内的地位和价值，更加积极探索如何深度合理发挥“临深”地位和价值，让“临深”价值在大亚湾未来经济社会发展以及房地产发展中发挥更加重要的作用，产生更大的综合效益。

第二，应着力调整大亚湾的产业结构，积极通过深圳和惠州大亚湾的城际互动，把更多的高科技制造业及相关高端服务业引入大亚湾，形成规模化的产业布局和规模化的产业人口，营造更加可靠的内生性的人居需求。

第三，继续巩固和提升大亚湾的山海大生态优势，以环境优势吸引更多的深圳人前来大亚湾消费、休闲乃至居住。

第四，充分利用深圳都市圈的联动优势，力争实现深圳地铁向大亚湾延伸，这对于激活深圳刚需进入大亚湾买房居住具有非常现实的意义。

文章最后，我还要和惠州大亚湾的朋友们多说几句，“临深”并不是大亚湾的“专利”，惠阳也在讲“临深”；东莞市政府明确发文要求南部九镇融入深圳，与深圳实现无缝对接；随着深中通道日益逼近开通，对岸的中山已经和深圳联合成功举办了大型招商活动，其中对岸接驳地翠亨新区及马鞍岛更是把自己称为“前海西岸”，把新晋的“临深”概念用到了极致。

我想，作为老牌的“临深”地带，大亚湾自有很多优势，还是要与深圳积极互动，把“临深”的优势最大限度发挥出来，与深圳长期稳定地共享发展的机遇和红利。