香蜜湖片区，房价不跌反涨30%！无房可卖的深圳豪宅区，还拆得动吗？

当深圳大部分二手房还在底部摩擦时，香蜜湖1号、熙园、水榭花都、香域中央等香蜜湖豪宅的房价屹立不倒，连带着隔壁安托山的侨香村成交热度也爆表。

根据公开的司法拍卖平台数据统计，以水榭花都为例，在深圳这一轮长达三年的调控下，整体涨幅超过30%，验证香蜜湖豪宅无与伦比的安全性。

与此同时，这个传统豪宅区还将升级变身，板块价值继续夯实。

只不过片区内建设高度成熟，几乎无新房可卖，未来更是只能靠“拆”，面对高额的拆迁成本，这里还能拆得动吗？

▲香蜜湖概念图 | 图源幸福福田

香蜜湖升级

未来还是天花板？

在如此的市场行情下，香蜜湖依旧卖得好，不是没有原因的。

这里占据了集中的城市资源、教育资源和景观资源。

拥有和华侨城片区一样的优质生态资源和低密的生活环境，配以与百花齐名的集中优质的教育资源，随便一所，都是好学校，并且距离福田CBD和南山中心区都同样便利。

其均衡性可以说是深圳豪宅中天花板的存在。

这大概也是香蜜湖这么多年，依旧受到深圳富人们追捧的重要原因。

而展望未来，一个新的、“世界级”的香蜜湖，正以肉眼可见的速度崛起。

不仅打造香蜜湖新金融中心，作为深圳金融产业的升级和延伸，还将汇聚包括文化、自然生态、国际交流等城市资源的精华。

在香蜜湖的新蓝图里，北区是世界级交流平台，深圳国际交流中心将孕育而生，成为连接中外的主会场。

在中区，以山海绿廊为南北轴线、以林荫大道为东西脉络搭建空间骨架。未来将规划落成深圳改革开放展览馆、国际演艺中心、深圳金融文化中心。

▲香蜜湖中区金融文化中心 | 图源深规院设计所 设计图仅供参考

就在去年7月，香蜜湖国际风投创投街区已正式亮相。

把香蜜湖新金融中心打造投融资全球最佳实践地，这是深圳向世界传递的声音。

官方公布的发展目标，到2025年，街区辐射范围内将实现国内行业排名前100私募创投机构不少于10家，创投机构超2000家，管理规模将达1.5万亿。

▲香蜜湖国际风投创投街区 | @幸福福田

想象一下，未来高端金融平台和机构都会在香蜜湖新金融中心落地，并完美与福田原有的金融核心优势相匹配。

▲深圳金融文化中心 | @深圳买房计划

北区和中区就是我们现在常说的香蜜湖范围。

在新规划中，香蜜湖扩容，深南大道以南的区域，被定义为南区，定位健康主题的运动休闲公园，延续香蜜湖山海联城的生态景观骨架，形成超过300米宽的超级城市公园。

今年以来，香蜜湖片区还有新动作。

一是，香蜜湖度假村超高层听证会报告发布，将新增四栋摩天大楼。具体为1栋高度不超过500米、2栋高度不超过370米、1栋高度不超过300米。

有可能会诞生仅次于深圳第一高平安大厦（592米）、超过深圳第二高的京基100（441米）的新地标建筑。

二是，香蜜湖片区轨道交通预留工程定标，要在香蜜湖片区打造综合性地下枢纽群，规划9线8站轨道。

▲图源：福田政府在线

新增5条地铁路线，包括预留轨道14号线西延、20号线、22号线、24号线区间段，以及远期线路6号线。

加上目前已有的车公庙站、香梅站、香蜜湖站等站点包含的1、7、9、11号线。未来的香蜜湖交通枢纽群就涵盖有9条地铁路线，8个站点。

▲香蜜湖交通枢纽示意图 仅供参考 | 图源深规院设计所

而在此之前发布的香蜜湖西站枢纽规划招标文件中透露，香蜜湖西站枢纽将规划磁悬浮。

结合此前广东国土空间规划中，未来深圳将设置有京港澳高速磁悬浮、沪（深）广高速磁悬浮两条磁悬浮路线的站点。

未来从香蜜湖出发，若以时速600km/h计算，10分钟就能到达广州，2.5小时到达上海，3.5小时到达北京。

▲磁悬浮示意图

深圳发展风云变迁，香蜜湖IP有望历久弥新。

无房可卖

但拆改也困难

说完了片区，再看看房子。

新房方面，传统的香蜜湖片区供应一直非常稀缺，但凡有新盘入市都会被抢，片区内上一个入市新盘是深业中城，供应的稀缺，连带着旁边安托山的海德园，也三次开盘三次日光。

▲传统的香蜜湖是指深南大道以北、侨香路以南、农林路以东、香梅路以西的区域。

并且片区整体楼龄老旧问题，所以这一块的次新房溢价都很高。

目前，片区内无新增土地供应，新房的供应也依赖城市更新。

但同时片区拆改成本很高，导致进度缓慢。

此前，我们也在稿件中提到，深圳首批10个旧住宅小区之一的龙溪花园，即使中洲给出了1:1.5的拆赔比例，拆迁依旧存在难度。

好消息是，上个月，香蜜湖家属楼片区公布城市更新单元计划草案，从拆除范围示意图可以看到，项目计划拆除的不仅有香蜜湖度假村家属楼，旁边的香蜜楼也将一同拆除。

▲香蜜楼、香蜜湖度假村家属楼将一同拆除。

与周边的新世界香蜜四季家园、香蜜二村棚改形成连片旧改，居住空间焕新加速。

▲连片旧改示意图 | @深圳买房计划，底图来自链家

虽然新世界香蜜四季家园、香蜜二村棚改不属于香蜜湖，但两个项目距离香蜜湖都仅一路之隔，可以共享配套。

属于景田片区的新世界香蜜四季家园，由华泰小区旧改而来。

▲新世界香蜜四季家园| @深圳买房计划

根据规划，项目整体涵盖住宅、公寓、商业、酒店以及幼儿园和图书馆等配套。预计将于今年年底推出923套、户型建面约107-265㎡的房源。

5月，香蜜二村棚改项目针对最后14户未在规定时间内签订房屋征收协议的业主，官方发布制定征收补偿决定。

待住户签定房屋征收协议后，或许项目可以进入清拆环节。

▲香蜜二村棚改发布征收协议，有望进入清拆环节 | @深圳买房计划

根据规划，香蜜二村棚改共建设7栋住宅，预计将建设720套，层高将达到48层高。除了回迁房外其余均为人才住房与保障性住房。

此外，距离较近的还有一个人才房项目安居景贤阁，规划有150套可售人才房，销售均价不高于5.72万/㎡（不含室内装修），最高销售单价不高于6.01万/㎡，目前尚未有入市动态。

不过，双地铁口+福田外国语/福田科技中学+近香蜜湖的组合，已经吸引了一批人“紧盯”项目。