地产供求关系发生了什么重大变化？

2023年7月24日，政治局会议开了，对于房地产有几个关注的点：

首先，没提“房住不炒”！

我认为，“房住不炒”连续写入十九大、二十大，是房地产的顶层设计，没提不代表不坚持了。

不过，提与不提是信号问题，此次“不提”折射出两个信号：

一是，炒房之风褪去了，预期越来越悲观，再强调“房住不炒”，对市场心理的冲击太大了。

二是，短期内的工作重心发生变化了。

什么变化了呢？就是房地产风险。进入二季度以来，房地产风险出现了三个方面的新变化：

一是，房企债务风险开始蔓延。上周白名单房企债券价格暴跌，隐含了市场对于稳健经营的房企可能会暴雷的预期。这个不无道理，二季度商品房销售下行比较明显，而且在去年下跌28的基础上，今年又下行了22%。7月份高频数据显示，30城新房销售周环比下降13.4%。

卖房回款占开发商资金来源的50%以上。如果销售持续下滑，企业资金链紧张，房企债务风险爆发的概率就在加大。种种迹象显示，风险或将向稳健企业，甚至是国企、城投蔓延。

二是，保交楼的难度在加大。根据百年建筑网对全国1114个保交楼项目的统计，截至5月份全国主要省份保交楼进度只有34%。“大干30天，确保全市停工楼盘复工”的河南，只有11%。

可以判断，市场继续下滑，不仅既有的保交楼项目，进度会放缓，因为参与保交楼的企业（国企、城投）的资金压力加大，可能还会产生新的项目停工甚至烂尾，即产生新的保交楼项目。

三是，资产价格下跌的风险。70城中，3月份仅有13个城市二手房价格环比下跌，6月份则是高达63个，可谓急转直下。而且，以往最稳的一线城市，房价开始领跌。6月份，一线城市二手房价格指数环比下降0.7%，相比5月份的-0.4%，跌幅明显扩大，跌幅连续2个月大于二三线城市。

一线城市房价下跌，表面看是二手房挂牌量太大。本质上，则是前期获利者想“落袋为安”。在整个市场预期转向的情况下，交易周期拉长，只能降价才能尽快出货，房价跌幅就比较大。很多内地城市，房价已经阴跌了2年了。现在，一线城市房价下跌，影响实在太大了。

因此，短期内的工作重心，需要转向防风险和稳地产上。所以，会议在地产这一段之前有半句话：“要切实防范化解重点领域风险”。这是个大帽子，意味着短期内的工作重心就是“防风险”。这与去年底中央经济工作会议中，将房地产置于“防风险”一节中，是一脉相承的。

下半年地产的主题是“防风险”。当然，稳地产也是主题。因为，地产不稳，风险就防不住。上半年不管是投资还是消费，地产都形成拖累。特别是，在去年超低基数（去年二季度GDP只增长0.4%）的情况下，今年二季度GDP同比只增长6.3%，地产是最主要的拖累。

很简单，房地产的产业关联性实在太大了。这导致，全年5.0%左右的目标，有一点点压力。注意，只是有一点点压力，因为全年5.0%的目标本来定得就很低（去年的基数比较低）。因此，此次会议再次提出，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。

既然形势变了，就要适时调整优化地产政策！

怎么看待“调整优化”？很多媒体和业内的解读，指向了热点城市退出限购政策，松绑限贷政策（比如“认房不认贷”）等。事实上，去年以来，国家及各地一直在做优化调整。比如，按揭利率降到历史最低水平了，更低利率的经营贷、消费贷也开始进入居民置换房贷的视野。

再比如，各地的公积金贷款额度，普遍提到了历史最高水平，公积金的利率更低；还比如，除了一线城市以外，其他城市的限购基本退出了（一线城市外围区域限购也部分松绑了）。以深圳为例，除了受惠于国家层面比如LPR下降的利好外，近期深圳纾困

地产的政策很密集：

比如，深圳还提高了公积金贷款额度，“一人购房全家帮”，放开了二手房参考价，启动“双证合一”。但是，这依然没有扭转深圳居民“提前还贷”的局面、二手住房挂牌量增长的局面。

近期，深圳二手房成交中低于参考价的比例在上升！

这说明，传统的需求端纾困政策，不仅空间在收窄，而且效果在下降。为什么？因为房地产的基本面今非昔比。目前，房企供给端的冲击（比如债务风险、保交楼、地价下滑等）没有缓解，居民需求端疲弱（收入、就业等）仍在持续。重要的是，房价还在历史高位上。

在上面讲的基本面没有发生改变的情况下，单方面放开需求端的政策，比如退出限售或限购，启动“认房不认贷”等，短期内有政策效果，但可能会导致的结局是，很多人选择挂牌套现。

因为，在很多人的眼里，这是出逃的机会。深圳放开参考价、双证合一，有的城市退出限售，都发生了挂牌量攀升的现象。这不是危言耸听，因为当下市场预期和过去完全不同，导致去年以来房地产下滑的因素未根本扭转。基本面和预期既定的情况下，简单松绑限制政策，不妥。

因为，持续20年单边上涨的“上半场”，我们面临着一个有目共睹的堰塞湖，怎么优化调整，绝非退出限购、限售，以及“认房不认贷”！

讲完“防范化解重点领域风险”后，紧接着在谈优化调整房地产政策前，讲了一句非常重要的话“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。其实，房地产供求关系平衡，甚至供应过剩，前两年就是这种情况了，大家心中也都有数。比如，央行在2019年的调查报告披露，城镇居民家庭户均1.5套房。那么，这里所谓的“新形势”，新在哪里？

本质上，就是房地产从“上半场”迅速过渡到了“下半场”。原来被认为是有效的需求，突然之间就消失了；原来是没有问题的供给，突然之间成了消化不掉的供给。原来被认为是没有效率的需求，现在是有效的需求；原来是没有效率的供给，现在成了有效率的供给。

很拗口吧？不着急，慢慢来

上半场的特征是：大干快上、加杠杆、上中下游都在“做多”：开发商多买地，金融机构多融资，购房者多买房，都在积累泡沫。在上半场，不管开发商拿多高的地价、储备多少地，金融机构多高的融资利率、融出多少资金，购房者买多少套房，加多少杠杆，都是合理的需求。

相应地，不管供应多少土地、房屋，也被认为是合理的、有效的。也就出现“全国规划新城新区能装下34亿人”。每一个新区规划，都是正正规规编出来的。人口和住房需求的数据测算是严肃的。城镇化要达到70%以上，城镇里的每一个人，都要结婚生子、安居乐业。

买了一套房以后，还要改善，担心储蓄发毛，还要投资一套。合理的需求就这样出来了。

有了需求自然就有供给！

不管是地方政府，还是业内研究，都会把现在的交易量与所谓的正常时期（2016-2021年）比较。如果现在的市场量级相比正常时期下滑了，就认为是“不正常”的，就要想方设法将量拉上去。神奇的是，每次都拉起来了，这就更加坚定了一个信念——过去的需求都是合理的。

进入下半场，除了存量盘活、利用存量外，还有一项工作，就是要消化过剩，或者叫消化泡沫。每一个国家，在告别房地产过渡繁荣期，都要经历消化泡沫的时期。这个过程比较痛苦，前期繁荣时期掩盖的问题开始暴雷。最突出的就是，原来是有效的需求，突然之间就消失了。

比如，房价不涨了、涨得慢了，投资房子的少了，就连换房的也少了。原来被认为是刚需人群，突然之间不买房了，转而去租房。原来短租的人（很快就要去买房），现在变成长租了。原来“多加杠杆、少交首付”买两套的，现在“多交首付、买一套”；原来长期持有的，现在挂牌套现了。

原来，是个房子就能卖掉，现在不仅“老破小”卖不掉，很多面相不错的房子都难以卖得出去。也就是，原来是没有问题的供给，突然之间成了消化不掉的供给。此次会议提出，盘活改造各类闲置房产，其实就是把没有效率的房子，通过改功能、改用途，成为有效率的房子。

这就是为什么，现在大家开始提前还房贷，不愿意加杠杆买房，购房需求对利率下行不敏感了，年轻人推迟购房，二手房挂牌量迅速攀升，房屋交易周期拉长。其中，有收入制约的问题，但更重要的是房地产市场供求关系发生重大变化，驱动变化的就是包含预期在内的基本面。

最后，我们分析一下，从重要会议传达出的解决办法。

显然，对于风险，对于供求重大变化的新形势，管理层是了然于胸的。所以，会议通稿中，将“着力扩大国内需求”放在第一位。怎么扩大内需呢？发挥消费拉动经济增长的基础性作用。怎么发挥这个基础性作用呢？通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给。

注意，没有说搞投资，也不搞上项目。一方面，5.0%左右的GDP目标，今年妥妥地能完成，不需要“强撸”。而且，更重要的是，如果“强撸”、强刺激，会带来以后更大的库存、更大的保交楼压力，以及更大的风险，强撸灰飞烟灭。除了上面讲的风险，还有地方债务的问题。

不多说了！

进入下半场，新房下滑是必然的，但我们总量500亿平米的住宅，按照50年更新的周期算，每年10亿平米的底盘，这是稳稳的，妥妥的。再加上改善型需求，年轻人、新市民、外来人口的需求，每年“10亿+”没有问题。关键是，从堰塞湖的高位，不能一下子跌到10亿。

所以，优化调整政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，目的就是托底。

或者说，不要下滑的太快！

上半场，上扬的速度很快，迅速从2003年的不到3亿平米，干到了2021年接近16亿平方米。进入下半场，支撑上半场的购买力人群，高收入、中产、新中产，都已经吃得饱饱的，甚至开始往外吐了（挂牌套现）。现在，唯独3-4亿的新市民、年轻人、外来人口是潜力需求。

但是，潜力需求不是有效需求，怎么办呢？我们现在将在21个超大、特大城市推动城中村改造，目的就是将未竟的城镇化事宜完成，将城市的公共服务均等化地覆盖到城中村，让3-4亿的新市民、年轻人、外来人口能成为真正的市民。再造一个规模更大的中产人群。

老旧小区改造，城乡融合发展，都是同样的目的。这是我们和日本最大的区别，也是资产负债表衰退在我国不适用的关键。所以，原来被认为是没有效率的需求，必须要成为有效的需求；原来是没有效率的供给，现在成了有效率的供给，这就是此次会议强调的“加大保障性住房供给建设”。这是我国房地产能否软着陆的未来，也是经济转型的发展的未来，没有之一。

会议对于怎么“扩大内需”中提出，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。也就是说，需求端刺激不再是重点，关键是供给侧改革。如果没记错，关于加大保障房建设，从十几年前就开始强调了，每一次中央经济工作会议、政治局会议，都会强调。

这一次，是倒逼的！