梅林三大旧改盘上线，房价还会被龙华压着打吗？

上梅林，你脑海中出浮现的第一个印象是什么？

是逢开车必堵的梅林关，还是上下班永远挤不上的地铁4号线？

在深圳，有个非常神奇的现象，位于深圳地铁4号线的上梅林站及民乐站，仅仅一站之隔，两个站却分属不同的行政区，前者属于深圳行政中心福田区，后者则属于深圳后起之秀的龙华区。

对于大部分的深圳人来说，作为深圳行政中心的福田区拥有龙华区无法比拟的优势，福田区的房价也更早的走在龙华区前头。

然而事实是，民乐的房价似乎在悄悄的赶超上梅林。

根据乐有家研究中心统计的2022年二手成交数据显示，深圳地铁4号线经过的各片区二手成交价中，成交价最高的是福田中心区、莲花、红山三个片区，而皇岗、上梅林、梅林关则属于第二梯队。

可见，与福田中心区更近且行政区划上属于福田区的上梅林房价与龙华梅林关持平，这是什么原因呢？

深圳市中心通衢之地 

福田人间烟火地

上梅林位于福田区北部，与下梅林同属于梅林街道。

地图上看，上梅林四面环山，东有笔架山，西有龙顶山，南有莲花山，北有大脑壳山与龙华区隔山为界。

而上梅林，则是整个梅林街道中距离福田中心区最近的板块。

狭长的梅林东西7公里，据了解，梅林街道最新常住人口达20逾万人，约占福田区的13%，是深圳人口密度最为集中的区域之一。

在福田作为深圳唯一“政治金融商务中心”的时代，梅林片区拥有一层特殊的意义：它是是中心区的“后勤部””。

上梅林新村（乐居摄于23.07）

有关乎上梅林的发展历史，相信一直住在上梅林的人比谁都要清楚。

那还是很多年前，中康路旁的燃机电厂和中康公司都还没搬走，今天的繁华地段曾经却是成片的工厂和大烟囱，凯丰路两旁也全是汽修店，又黑又脏。

后来燃机电厂和中康公司也都拆掉了，建成了今天的卓悦汇和住宅区，上梅林的生活环境也因此得到了很大的改善。

卓悦汇（乐居摄于23.07）

在上梅林，除了卓悦汇作为新兴代表的商业体，周边的生活气息浓厚，早期来自各地务工的人员，也为上梅林带来了各色美食，身处在上梅林，似乎很难感受这里距离深圳CBD仅仅隔着北环大道。

上梅林食街（乐居摄于23.07）

生活在上梅林的人都知道，虽然上梅林紧邻福田中心区，但由于北环大道以及梅观路相聚于此，大量车流汇聚于此。

北环大道（乐居摄于23.07）

另外地铁4号线连通着龙华内部，每日运输大量通勤人员于福田中心区与龙华区之间，上梅林也成为龙华进入福田的必经之地。

特殊的地理环境，也使得居住在上梅林一带的居民在出行方面饱受考验。

早期深圳商品房集中

 缺少次新成房价洼地

前面也提到，上梅林作为原关内，是深圳早期商品房市场发展的主阵地，片区内拥有众多的“高龄小区”，这些超过20年楼龄的商品房，无一反映着深圳早期商品房发展的缩影。

来源：珊瑚数据

目前，上梅林片区以楼龄在20年左右的二手小区为主，目前参考价在5-8万/㎡，然而挂牌量并不多，这也导致上梅林片区二手住宅交易热度不似其他热门片区，且整体成交均价不高，对比一站之隔的民乐、梅林关片区，久无次新房的上梅林片区，在价格上反而落后于新兴片区。

不过，近期上梅林片区破天荒传出了新盘入市的消息。

众所周知，传统关内的罗湖区、福田区，可供开发的新地块并不多，多以城市更新为主，上梅林也不例外。

据乐居君了解，目前上梅林片区接下来将有三个旧改新盘面市，有新世界承建的上梅林雅苑，以及京基地产承建的两个旧改项目京基宸悦府、京基天荟公寓。

上梅林片区小区分布

据了解，上梅林两旧改中建设进度较快为新世界承建的上梅林雅苑，也是梅林旧改的首个住宅项目，其入市情况颇受关注。

上梅林雅苑

上梅林雅苑位于兴梅二巷新世界家园西北侧约50米，含3栋高层住宅，项目规划786套住宅，其中可售房源704套，另外82套为回迁房。

根据规划显示，上梅林雅苑用地面积约1.4万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，容积率6.65。其中，计规定容积率建筑面积94080㎡，含住宅73028㎡、商业16652㎡、公共设施4400㎡。

据悉，上梅林雅苑项目早已规划多年。

项目原为上梅林村旧改专项规划一期，即黄氏新村城市更新项目，由深圳市上梅林实业股份有限公司进行投资建设，为福田区首个股份合作公司自主开发的项目。

最初，项目计划2014年动工，2016年12月份竣工，但此后却一直无动静，就此搁置。

2018年12月24日，深圳市规划和国土资源委员会与深圳市上梅林实业股份有限公司签订福田区首个集体土地自主开发项目——“上梅林村一期改造项目（黄氏新村）”的土地使用权出让合同书。

直到2019年2月23日，“黄氏新村”城市更新项目（上梅林雅苑项目）奠基仪式举行。

上梅林雅苑（乐居摄于23.07）

根据乐居君实地踩盘发现，上梅林雅苑目前工程进度已近封顶，有传出消息称项目将在今年下半年入市。

除了新世界操盘的上梅林雅苑，距离其不远还有另一旧改传来新进度。

7月19日，深圳市福田区城市更新和土地整备局同日发布了京基宸悦府及天荟公寓两个项目建设工程规划许可证及平面图。

两项目都属于上梅林村二期改造项目(京基祠堂村旧改项目)，于2018年4月启动，2019年初确定深圳市京基房地产股份有限公司作为合作方。

京基宸悦府

京基宸悦府位于田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧。

根据规划显示，项目总占地1.98万㎡，计规定容积建面16.5万㎡；容积率8.63，规划总户数1011套，其中可售商品住宅402套，回迁房609套。

从公示的平面图可见，京基宸悦府规划有6栋建筑，其中4栋为住宅楼，1栋为配套幼儿园，1栋为商务公寓。

京基宸悦府平面图

住宅具体户型方面，项目规划户型套内建筑面积<90㎡的商品住宅共有378户。

建设进度方面，根据乐居君实地踩盘了解，京基宸悦府所在地块正处于基桩建设状态，对比上梅林雅苑接近封顶的进度来看，宸悦府入市时间预计要晚于上梅林雅苑。

京基宸悦府（乐居摄于23.07）

京基天荟公寓

与宸悦府同天获批工程规划许可的还有另一个旧改项目：天荟公寓。

天荟公寓位于福田区梅林街道祠堂东街和黄慈街交汇处西南侧，项目位置紧邻京基宸悦府，开发商同样也是京基地产。

项目占地面积2354.55㎡，总建面约2.2万㎡，共1栋建筑，32层高商务公寓。

天荟公寓平面图

不同于上梅林雅苑和京基宸悦府面临周边旧小区的包围，天荟公寓南面紧靠梅华路，视野较为开阔。

天荟公寓（乐居摄于23.07）

相信不久后，上梅林雅苑与京基宸悦府将陆续面市，你觉得这两个项目新房价格将如何？是否能让上梅林片区的房价超越龙华民乐，你觉得呢？