政策解读！“推进城中村改造”对楼市有什么影响？

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

这个《意见》文字量并不大，但内涵却十分丰富。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

这个计划有点类似于“第二次棚改”，只不过是把“棚户区改造”改成了“城中村改造”，同时把有资格进行改造的城市划定了范围，但其基本内容是差不多的。

按照2014年国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》划定的标准，城区常住人口1000万以上城市为超大城市，500万～1000万为特大城市。

考虑到人口流动等变化，不同时期进入“榜单”城市有变动。例如，按照《2020中国人口普查分县资料》，共有7个超大城市、14个特大城市。

超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市包括东莞、西安、杭州、南京、郑州、哈尔滨、长沙、济南、合肥、沈阳。

这些都是国内top级别的城市，以前的棚改是全国范围的，但是随着人口红利的结束，未来只有高能级且人口流入的大城市才会获得改造的机会。

这些城市一旦大规模开展城中村改造，对于经济的拉动作用绝对不能小觑。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

此次会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

这次国常会特意提出这一点，一方面是借城中村改造在一定程度上激励民间投资；另一方面通过吸引民间资本入场，也能缓解政府部门财政压力，更好完成改造工作。

易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，城中村改造是一项系统工程，开发投资的规模非常大。考虑到超大特大城市的数量以及改造项目的地段，后续应该会成为关注的重点领域，也是拉动开发投资的新模式和动力。但他也提到，在这个过程中，要注意不能急于求成，要遵循规律，尤其是注意征求群众意见。

“鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是包括房企等，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。”严跃进说。

这一部署，也为深圳在城中村改造上探索民间资本参与之道，给予了指引和信心。

从当前来看，深圳城中村改造，政府仍是“买单”的主力。

会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

李宇嘉表示，由于城中村改造要突出公益性，主要是解决公共短板缺失严重，增加保障性租赁住房，保留“低成本、区位优”的租住和居住空间，所以，往后看，开发商主导的模式也不适宜，更有可能保持由地方功能性国企主导的模式，以确保改造的公共属性。除主导国企之外，多方社会资金进入应该以租赁收入等经营性收入为主，而不是房地产销售收入，避免过度房地产化。

值得注意的是，中共中央政治局4月28日召开会议，会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

根据住建部于2021年8月印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难；同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

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易居研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，此次会议审议通过《意见》，标志着后续城中村改造工作具有了非常明确的指导方针，对于后续相关工作开展有非常强的指导意义。

“此次《意见》对城中村的改造明确了一个重点，即群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的领域，类似改造势必有助于补短板，对于城中村相关基础设施和住房建设等都有积极的作用。”严跃进说。

在他看来，此次对于超大特大城市城中村改造工作的推进，将成为今年此类城市的一项重点任务。首先，城中村改造关系此类城市存量资产盘活和城市功能复兴的关键阶段，此项工作非常受政府层面的关注，通过相关工作，将有助于明确工作方向，对于城中村的工作梳理和加速发力有积极的作用。

“城中村改造有别于老旧小区改造等，但可以认为后续会把此类工作纳入统一的范畴中。”严跃进说，总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。

但即便如此，地方政府在城中村“规模化品质化改造提升筹集保障性住房”的想法，也有可能与原住民、原租客的想法产生冲突。

58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，在超大、特大城市进行城中村改造对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处。

“值得关注的是改造本身也会带来很多住房需求，导致城市中长期购房需求有所提升，短期来看，则可能会拉动部分区域板块的热度提升。”张波说。

不过，在李宇嘉看来，之所以此次国常会强调是“超大、特大城市”，是因为其他城市可能不是人口净流入城市，而城中村改造投入的资金体量又比较大，不太容易推广。

“因为没有那么大的改造需求，也难以实现资金平衡，非超大、特大城市或不会推广城中村改造。”李宇嘉说。

而在超大、特大城市，王业强也认为，城中村改造最大困难也是资金问题，这在当前房地产整体比较低迷的背景下，或更加凸显。

他表示，当前，房地产市场的低迷无疑影响了社会资金参与城中村改造的积极性。此外，改造的方案如何设计？城中村改造涉及多方利益主体，各地的情况都不一样，如何因地制宜，选择适合本地的改造方案也是一个关键。

但换个角度，王业强说，如果通过适合本地区的城中村改造方案，则有可能吸引社会资本的进入意愿，这或许可以让城中村改造成为超大、特大城市在楼市低迷期的一个亮点和增长点。

“从过去城中村改造的经验来看，政府主导的改造模式具有较大的优势，有助于城中村改造符合城市更新的整体规划。其中关键是形成一个政府主导的多方沟通协调机制，政府层面要积极打通现有政策的掣肘，为城中村改造创造一个良好的制度环境。”王业强说。