历史新低！房贷利率再降10个基点，深圳首套4.5%！

央行降息了！

今天（6月20日）上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，LPR（贷款市场报价利率）为：

1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

环比5月央行报价，本次5年期以上LPR直降10个基点，刷新LPR历史最低位！

图源中国人民银行

01.

时隔10个月

LPR再迎历史最低位

贷款300万，30年房贷少付6.44万元

对于LPR的下调，早在上周就开始了热烈的讨论。

6月13日，中国人民银行发出公告，以利率招标方式开展了20亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，较上一交易日中标利率下降10个基点，为去年8月中旬以来首次下调。

图源中国人民银行

此公告一出瞬间在媒体圈炸开锅，易居研究院研究总监严跃进表示，在近期宏观经济市场压力略增加的情况下，此类操作基本上符合预期。

此次降息也引发了关于MLF和LPR降息的可能，虽然逆回购操作并不必然会带来MLF和LPR降息，但从近期宏观经济的压力来看，确实会传导到MLF和LPR的降息，类似概率将超过80%，其对于购房市场降低贷款成本具有积极的作用。

而6月15日MLF的中标率为2.65%，较上一个月下调10个基点，又近一步增强了LPR下调的可能性。

图源中国人民银行

其实很多购房者都不是特别清楚逆回购、MLF、LPR都是指代什么，今天咱们就一起来学习一下。

简单来讲，逆回购就是央行把之前给商行的国债再买回来，这是一个短期动作，一般只有7/14天；MLF是商行向央行借钱，这是一个长期动作，一般1/2年以上等，这两者都是起到使得货币的流通性变高的作用。

而LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成的，如果把MLF比如成面粉的话，那LPR就是面包，所以MLF降，LPR就会下降的概率就很大。

这其中，5年期以上的LPR可作为中长期贷款参考利率，就与我们房贷有着重要的关系。

如此次降息后，深圳首套房贷利率由4.6%变为4.5%。（LPR+30个基点）。

按照贷款300万30年的商业贷款、等额本息还贷方式计算，购房者30年房贷少支付6.44万元，与2019年相比，房贷少支付37.17万元。

壹地产制图

值得注意的是，本轮降息也是时隔10个月后再一次下降，5年期房贷利率创下近21年最低水平，又为买房人省下一笔不小的钱。

02.

LPR进一步下调

能否刺激购房需求呢？

听听专家怎么说

那么，房贷利率的下降能刺激到楼市吗？

首先我们来看看市场。

开年来，楼市经过短暂的火热之后，开始回归平静。

据央行纰漏的数据显示，居民的存款储蓄水平总体持续上升，消费意愿并不是特别强烈。

2022年，全年居民存款增量达17.84万亿，创2018年来的历史新高，而2023年一季度新增存款有9.8万亿元，达到2022全年新增存款的55.5%，2021年一整年的新增水平。

这也就导致了居民不消费→市场经济不活跃→银行利息支出压力大→银行开始降低存款利率等一系列连锁反应。

截至到6月8日，多家国有银行宣布将正式调整人民币存款利率，各行挂牌利率将全部降至2.5%及以下，执行利率则正式告别“3时代”，进入2时代，6月12日股份制银行也同步跟进。

图源财联社

这是今年来的第4次下调存款利率，最近也有“存款利率下降，要不要去买房”的声音出现。如今，LPR再次下降，能否激起买房人的热情呢？对于楼市又会产生怎样的影响？

我们一起听听专家怎么说。

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

在我国当前经济下行的情况下，银行自然趋向于调低利率，因为银行主要通过存贷差来获利。

但当前并没有太多人贷款，反而是有越来越多人存款。这样一来，利差就减小了，银行的收入也会降低，所以降低利率是必然的结果。

银行要通过下调利率逼迫储户取出存款进行消费，以刺激经济。

这算是一个无奈之举，我们业界都有分析说，低利率时代，甚至的零利率时代、负利率时代都可能出现。

然而，当前的利率下调并没有迫使人们大量支出。中国老百姓更倾向于保值存款，哪怕是面临零利率或负利率情况，也要存钱，因为他们关心的是保值问题。

例如，如果他们存了100万，即使利率下调了，他们也不会拿出这100万来消费，因为他们需要这笔钱维持生活，以备不确定性因素来临的生活保障，这样的心态占据主导地位。

如果普通消费都没有那么大动力的话，住房这种大宗资产消费品更轻易不会动了，所以我个人认为像这样的利率下调，对于住房的这个买卖市场来讲的话，动力不是太强大了。

我个人认为，不是因为存款利率高，为了吃利息而去不去买房，而是因为收入减少和就业困难。加上许多人已经不需要购房，这使得购房动力减弱。

因此，我认为即使利率下调，对房地产市场的影响也很小，不能指望通过这种方式使市场供需关系发生变化。

@易居研究院研究总监严跃进：

各种货币政策出现下调，说明就是要进一步降低资金成本，我感觉这算是一个好的事情，感觉“钱越来越便宜了。”

这对于我们讲的贷款利率、房贷利率降低也有帮助，初衷是好的，难就难在大家对于降息都不是很敏感，再低大家都不积极。

现在的市场存在一种情绪，就是政策出的多，大家也不兴奋，有种负面情绪存在。

说明大家对房地产有抱怨情绪，一是房价太贵了，降不降利率，最终房价都比较贵；二是之前政策卡的很严，现在却越来越松，逆反心理大家都不打算去买。

但单从降低房贷利率来看，这本身就是一个好事情，肯定是降低了购房成本，总体是希望市场好起来的。营销层面多多宣传，还是能够带动一部分购房市场需求。

@深圳媒体研究会副会长刘晓博：

我认为单纯的降息10-15个基点，不足以改变当前楼市偏冷的局面。

从国家统计局公布的最新数据来看，1-5月份全国房地产开发投资增速下滑了 7.2%，连续3个月下跌。1-5月份，全国商品房销售面积同比增速为-0.9%， 包括国房景气指数也都回落了。

从单月来看， 5 月份全国新房销售面积是8804万平，虽然环比4月份有所上升，但是同比去年5月份是下降的。新房销售金额 同比去年5月也是下降。 而去年5月份还在疫情当中，今年放开后的5月比去年还差 ，说明楼市比较冷。

LPR降息对楼市是个利好，但仅靠降息我觉得很难撬动楼市。

所以呢，我觉得应该采取一些综合性的疗法。不仅是降息，一线城市的认房、认贷、房贷利率都应该降一降。

因为现在全国房贷的加权平均利率是4.14%，而深圳的首套是4.6%，北京、上海、广州也差不多。也就是说一线城市的首套房仍然是LPR基准利率基础上加了30BP，其他城市基本上都是减点的。

再就是二套房的首付，包括一套房的换房首付比例都太高。所以，我觉得一线城市应该出台一些，适当放松认房认贷，放松刚需和改善性需求的限制政策。

而其他的包括针对开发商融资的限制，如三道红线的过渡期能不能延长，保交楼的贷款能不能够加大力度，还有二手房的交易税费能不能够降低，包括中介费等，我觉得都要一揽子考虑。

总的来讲就是现在要想让楼市再次启动，再次回暖的话，可能是需要整套的方案，光靠降息我觉得力度还是不够。