深圳公寓竟比住宅卖得好！单盘月成交148套，凭什么？

今年大家可能都在关注住宅，没怎么关注过公寓市场。

但可以告诉大家，比起大部分一个月成交十几二十套的新房住宅，有些公寓卖得可欢了。

月均成交70套，最高148套。
这个成交量，就算是大部分新房住宅把马拍死都追不上。

你要是问有什么秘诀，无他：
价格只要降到位。

价格只要降到位
单盘月成交最高148套

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

只要价格降到位，就一切好说。

据网签数据显示，5月公寓成交均价上升8.1%至72898元/㎡。但如果你去实地看盘，你就会发现，开发商都在降价割肉。

成交量第一名的罗湖华润置地笋岗中心（万象华府）， 成交均价6.8万/㎡。

真实情况是，40㎡公寓相较于原备案价直接降了100万，降价后的单价4.3万/㎡。

又比如，龙岗14号线地铁口的京基荟都33-75㎡公寓，原单价2.9-3.3万/㎡，折后单价1.7-2.2万/㎡起。

算下来，总价58万起，月供只要2000元左右。

也正是凭借低价，万象华府和京基荟都这几个月的成交都处在全市公寓前二，月均成交50-80套。

其中京基荟都3月成交148套；
万象华府4月成交110套。

要知道，这个成交量就算是大部分新房住宅把马拍死都追不上。

虽然个盘成交亮眼，但具体到整个公寓市场，却依旧冷淡。

据网签数据显示，5月深圳公寓共成交294套，环比下跌19.9%；成交面积为1.89万㎡，环比下跌11.7%。

数据来源：中原研究中心

一方面是市场大环境导致。

住宅越来越难卖，作为替代产品的公寓也随之黯淡。

深圳公寓和住宅从来都是唇亡齿寒的关系，这一边没了，另一边当然也难有好日子。

另一方面是供应显著下滑。

今年只有4月有新增供应，批售817套，面积3.8万㎡。

尤其是公寓停止审批后，供应量也难回升至以往水平。

小的更好卖

300万内公寓最火

但凡买公寓的，不一定认为公寓就比住宅更好。

住宅考量的是房价收益，也就是资产未来价值。

公寓更多看重租金，代表资产的当期收益，讲究的是细水长流。

所以，用一个现在的值跟未来的值去对比意义不大。

这几年，你会发现不管是面积，还是总价，公寓都是越买越小，越买越便宜。

据中原研究中心的报告，5月份45㎡以下成交占比63.6%，对比2021年的44.3%，提高了19.3%；

5月份300万以下成交占比72.8%，对比2021年的63.5%，提高了9.3%。

低总价，小面积，意味着租金回报率高，坪效也更高。

比如，龙岗的京基荟都33㎡入手是58万，参考周边小区一居室租金为2200元。

根据粗略的租金回报率计算公式：

租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2200*12）/58万=4.55%。

对比银行五年定存利率2.50%，已经相当客观。哪怕是跟抢破头的微众4%利率大额存单，也是很划算。

坦率说，大多数人买公寓还是缺房票，或者缺钱。
所以，深圳也给公寓开了好几个口子，给买不了住宅的人一点慰藉。

最起码，在居住功能上，商务公寓向住宅产品靠拢，已得到官方盖章。

2021年1月，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。

2022年5月，深圳发改委发布《商务类公寓及商业类用房转租赁用房等用电价格有关问题的通知》，对商务类公寓(含其他商业类住宅)等用于居民家庭住宅居住的，其用电执行居民生活用电价格。

商水商电转民水民电、可以通燃气，每一个小调整，都是对公寓业主的安抚。

难能可贵的是，多个区对商务公寓开放了学位申请。

不一定保证你能入学，但起码可以站在起跑线上。

我统计了下，今年放开商务公寓申请的有龙华和宝安，算下来，深圳一共有8个区开放了公寓的学位申请。

龙岗和坪山则是明确商务公寓不能用来申请学位。

虽然可以申请学位，但各区的政策还不太一样。

龙华的商务公寓，以龙华区户籍来申请，按第三类学位类型其他类住房来计算，基础分为60分，但是居住不积分。

宝安的商务公寓需要作为唯一住房，以宝安户籍来申请，最高基础积分为95分，且居住每满1个月加0.1分，加分封顶5分。

跟住宅比，虽然在分数上有劣势，但起码有了敲门砖。

从外表上看，公寓开始跟住宅样子越来越接近了。

这样的公寓你会买吗？

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