宝安重磅利好：商务公寓可以积分上学！

近日，2023年深圳小一、初一入学申请正式启动！家里有幼升小、小升初的家长们，茶余饭后都是关于学位申请、学位房的话题。

各区也陆续公布了小一、初一学位申请指引。申请时间大同小异，最早自5月30日开始，最晚结束时间为6月27日。今年深圳10区的学位申请时间如下表，供深圳家长参考：

在近期发布的入学申请指引中，宝安区传来重大利好。

6月5日，宝安发布了《宝安2023年秋季义务教育新生入学指引》，其中在“特殊类住房如何提供证明”中，首次把商务公寓纳入到了积分申请入学的住房内。

并且如果是宝安户籍、在深圳仅拥有商务公寓家庭，最高基础积分就有95分，与宝安户籍拥有学区购房（住宅）的家庭，相差10分。

此外，居住每满1个月加0.1分，加分封顶5分。这是继罗湖、福田、南山、光明、盐田、大鹏六区之后，新增宝安区放开商务公寓积分入学，也是目前基础积分较高的区域。这无疑对宝安的商务公寓来说是一重大利好！

八卦岭学区房价格跳水？

真相却是……

在深圳想要上好的学校，除了深圳户籍，房产与学位积分捆绑至深。而深圳优质的学区房买少见少，资源紧缺才有了“天价学区房”的说法，名校聚集的百花片区因此得到“学区爱马仕”称号。

有名校的加持，房产自然水涨船高。

近段时间，八卦岭学区房“房价跌回六年前”的消息传的沸沸扬扬。

事关八卦岭宿舍一套约30㎡的房源，报价160万元、折合单价约5.3万/㎡！而在两年前，同等面积的房源最高成交价435万，折合单价约单价15.54万/㎡。

即便是最近的3月份成交记录，同小区约30~34㎡的房源成交价约在236万-244万、折合单价约6.8-7.6万/㎡。

“荔园实验学校+荔园小学”的名校光环，又有地铁在附近，八卦岭宿舍曾是十分抢手的学区房。据业内分析，如果这套房源为真，八卦岭的房价直接跌回了六年前。

来源：网络截图

那八卦岭片区现在的真实房价究竟是多少了？

真相是，据深圳中原监测数据，片区内二手房挂盘均价约7.86-13.31万/㎡区间，价格相较于高峰期回落明显，但不管是二手房还是法拍房，成交却较为活跃，足以说明学区房的号召力从未减弱。

前文提及的八卦岭宿舍，在中原平台的最新挂盘量较少，挂盘房源面积从28㎡-50㎡，挂盘均价约6.6-8.5万/㎡。

注：按挂盘量由高到低排列

片区内有效挂盘房源以小户型为主，平均挂盘面积多在40-50㎡，面积最大来自盛世鹏程，平均挂盘面积超过152㎡。五月份，鹏盛村和城市主场都有房源成交：

·鹏盛村成交一套约31㎡房源，成交金额185万、折合单价约5.8万/㎡

·城市主场成交一套约66㎡2房房源，成交金额575万、折合单价约8.7万/㎡。

综上，带有名校的房源，尤其是户型小总价低，卖家价格稍微下调，很快就可以成交。

学区房依然受捧

但“疯狂”不再

在全国任何一个一线城市，“学区房”是特殊市场分支，价格会随着周期有回落，但却经久不衰，终究诉求摆在那。

最近，深圳中原监测了近两年深圳十个顶级学区房的挂牌价格走势。结果发现挂牌价均有回落，最高挂牌跌幅超过20%，最低的也有10%左右。

具体到小区成交上，已有多个名校楼盘回到2019年的水平。但放眼全市来看，拥有名校的资源，抗风险能力相对较强：

拥有南山实验教育集团麒麟中学学区的前海华庭，2019年的成交均价是10.83万/㎡，2022年的成交均价是9.85万/㎡，算是这波周期下跌较大小区。

深圳实验学校初中部的群星广场，2019年的成交均价约9.28万/㎡，2022年的成交均价是9.11万/㎡，还算比较坚挺。

深圳中学的典雅居。在2019年时成交均价为9.10万元/㎡，2022年的成交均价为9.00万元/㎡。

这其中宝安却是走出独立行情。宝安中学大学区的灵芝新村、深圳中学的嘉多利花园、麒麟中学的阳光荔景，逆市上涨，涨幅在6%-8%之间。

深圳采用了大学区制招生和集团化管理办学模式，近几年“优质学校资源”均衡化速度加快，“学区房炒作”禁令打破了名校与房产捆绑的涨价桎梏。如今深圳楼市预期在减弱，学区房的“疯狂时代”已然过去。

深圳最爱“加杠杆”

的购房人群已经退潮

十几年前，深圳购房者可谓是全国最爱加杠杆购房的一波主流人群。那时，深圳人手上有余钱买房，选择的不是“高首付、低月供”，而是琢磨着如何能“低首付、买两套”。

深圳楼市过去的繁荣，大概率是建立在“加杠杆”之上的。且该主力人群主要有两类，一类是基于“资产配置”视角的是高净值人群，集中在金融、地产、创投等领域的私营企业主；另一类是基于“财富效应”加杠杆买房者，主要是一部分敢于在场外融资的各类房产投资炒房客。

加杠杆带来了房价涨价预期，刚需、换房者被裹挟进场，形成了全民贷款买房盛况。

目前，这部分喜欢用杠杆购房的人群开始退场。一方面是高净值人群主动降低了资产筐中的“房产配置”内容，另一方面是之前的高收入行业经过一轮洗牌失去了加杠杆能力。2022年，深圳更是迎来一场史无前例的“提前还贷”潮。