全深圳最可惜的板块—福永

最寂寞的不是空无一人，而是身处闹市中心，却一点也感受不到热闹。

深圳一路向西的口号喊了很多年，都说西部赚了，东部垮了，但是如今回头看，西部各个区域的发展实际上极其割裂。

有吃尽政策红利的板块，有被带动发展的板块，也有啥都捞不着的板块。

这其中，最惨的就是那些身处西部，但是基本没有什么存在感，而且没吃到红利的板块。

那谁是西部最没有存在感的片区，谁是西部最可惜的片区？

我的答案是——福永。

福永是西部的弃儿、宝安的弃儿。

说福永是弃儿，不是说福永完全没有规划都没有，而是规划的定位很尴尬。

大家看看去年宝安区发布的最新空间发展战略规划。

宝安两个中心，一个是宝安中心、一个是西部城市中心，南北各一个。

而福永恰好处在两个中心的中间区域。

这个位置，体面点的说法叫做：

两个中心都能辐射。

直白点的说法叫做：

两个中心都和你没关系。

宝中现在各方面配套已经很成熟了，以后宝安重点发展的区域都会往沙井西部城市中心这一片倾斜。

这原本应该是福永的一个优势，因为沙井和福永严格来说也就一街之隔，多少能得到点好处。

但是现阶段我们看到的是——

基本所有的大型配套和规划建设都只集中在沙井，福永啥都没捞着。

就拿商业来说，正在建设的大型商业鸿荣源奥特莱斯以及宝安的海岸城，都坐落于沙井。

沙井海岸城商业和楼盘已经基本建设完成

福永？只能继续抱着小小的益田假日天地和同泰时代广场哭泣。

西部核心片区的资源蹭不到，这是福永的一大尴尬。

别人靠不上，那能不能靠自己呢？

也不行。

在规划定位层面，福永被宝安政府规划为立新湖科创总部区，

这名字咋一看还挺不错，但PPT做的再好，最后也得看实际落地。

现阶段福永落地总部区的难点还不是产业如何引进、人才如何引进这些后期工程，而是发展总部区的土地都还不知道从哪里挤出来......

为什么会出现这个问题？

因为福永没有空地，要获得发展空间只能靠旧改。

但福永的旧改问题，是真正的老大难。

从规划图上看，福永的旧改项目其实并不少，但是下面这张图中真正开始动工的项目，只有一个怀德社区旧改，其他都只停留在规划阶段。

图源：咚咚找房

福永的城中村分布和当初的白石洲一样，都是成片且集中的。

加上福永有大量的工厂工人，所以这边的城中村形成了稳定的租房居住人群，一旦旧改拆迁，涉及到的群体太多，因此动工难度也很大、非常难拆。

所以你现在去福永，不仅道路坑坑洼洼且狭窄、经常堵车，而且还能看到一大片一大片没有任何拆迁迹象的农民房。

旧改改不动，规划画得再好，也只是一张图纸。

受制于旧改、靠自己发展不起来，这是福永的又一大尴尬。

都说一路向西让福永站在了风口上，但这风口的风，压根吹不到福永。

原本挺好的位置，却因为各种原因没有得到更多的发展机会，

福永可谓是整个西部最让人可惜的区域。

区域发展不起来，楼市自然也很难有亮点。

宝安的房价逻辑，一直以来都是谁更靠近关内，谁的房价就更高。

虽然沙井这一片有了空港新城的规划，但是产业和本地就业人口都还没有形成规模，所以宝安的主要买家多数还是来自于南山的外溢。

因此，宝安的房价逻辑，一直以来都是谁更靠近关内，谁的房价就更高。

由宝中一路往西到碧海、新安，西乡，房价是逐层下降的。

但是到了福永这里，这个逻辑不奏效了。

当下，福永整个片区的二手房最新挂牌均价大概只有5.8万/㎡；

而沙井现阶段的挂牌价在5.9万/㎡-6万/㎡之间。

沙井距离关内更远，但是房价却比福永更贵。

在宝安，除了最靠近东莞的松岗和更没存在感的石岩，房价涨幅最差的就是福永。

为什么会出现这个情况，除了前面提到的片区发展停滞之外，还有两个因素不得不提。

第一，板块界面太差。

福永旧改改不动，加上本来就有长期传统工业发展历史，导致福永一直以来就是褪不去那一层“大农村”界面。

但要说“大农村”界面，在宝安，福永也不是独一家，西乡、翻身和新安也有不少地方界面很差，但是架不住别人比你更靠近南山啊，房价肯定比福永更高。

第二个因素，就不得不提提机场了。

很多人以为福永靠近机场是优势，但实际上是劣势。

机场带来了人流量，都是一时的热闹，对福永的发展没有什么帮助，对楼市更是没有什么带动力。

毕竟对于打算买房在此地常住的人而言，机场除了带来每几个小时就出现的飞机低空飞行噪音之外，其他方面压根没有什么区别。

那么，福永的未来到底如何呢？

我说说我的观点，首先，我认为机场的存在，一定会影响福永的房价天花板。

原因在于国内外任何一个大都市，很少有往机场所在的片区投入太多资源的先例，深圳是因为土地面积实在太小了，所以机场周边才有那么多的规划和机会。

普涨时代结束，深圳人以后对居住品质的要求只会越来越高，靠近机场且缺乏自主产业的福永，未来基本没有机会成为领涨板块，只能继续当跟涨板块。

当然，相比机场的影响，我觉得福永能否推进旧改，对于福永的发展更关键。

旧改带来的巨大想象力，是福永当下非常重要的价值点。

但现在最大的疑问在于旧改的周期。

工业厂区的改造现在慢一点不要紧，只要真的开始下功夫，推进时间会很快，麻烦的是城中村居住区，这才是真正难拆的区域。

如果还是按照现在的节奏去推动旧改，福永想要兑现旧改的后发优势，至少还得等10年以上。

福永的旧改，非常需要政策性的推动，

所以福永未来10年的发展走向，还得看政策。

当然，上面说的这些都关乎福永的房价上限。

福永毕竟是在西部，而且确定有20号线、12号线和11号线3条地铁交汇。

交通通勤决定了福永房价下限不会太低，如果在福永能买到靠近地铁站的二手楼盘，光是方便通勤这一点就会有优势。