今年将提速进行房地产税试点?财政部原部长发文了

近日，财政部原部长楼继伟发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

有市场人士认为这意味着房地产税试点的脚步将近。

作为土地财政转型的方向、调节收入和财富分配的重要手段之一，房地产税的落地是大势所趋。

“小产权房”是难点

楼继伟在文中表示，2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，可以说是带着问题探索。考虑到当时的经济状况，财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，当然是实事求是的。

他认为，产权不完整、交易受限的确是房地产税立法的最大难点。

主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。城镇土地为全民所有，国家有用途管制规划，包括容积率规范，城镇企业和居民有权在国家规范之下自主按市场价格转让房地产，包括所关联的土地使用权，相应的房地产估值比较简单。

农村土地为集体所有，农民对宅基地有使用权，但权利转让受限，只能在所在集体内部无偿转让，可以规定对农民住房不征房地产税。但农村集体土地没有用途管制规划，对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去，形成非法的“小产权房”。

这些“小产权房”如何估值的确是难题。在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

上述全国人大常委会授权决定中称，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

财政部此前也解释，考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

2023年不具备

扩大房地产税改革试点城市的条件

2023年会否扩大房地产税试点呢？多位受访业内人士认为短期内可能性并不大。

“从市场现状来看，当前我国经济形势依然处于初步恢复阶段，在世界经济和贸易增长不确定性因素仍突出的环境下，我国经济稳步发展的挑战仍较大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产的稳定恢复对于稳经济具有重要意义。”陈文静认为，房地产税的试点落地将对居民购房预期产生较大影响，加大商品房市场成交压力，也将拖累市场恢复节奏，不利于经济的稳步修复。

英大证券认为，在宏观经济承压背景下，2023年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。经济学者马光远也指出，当前今年房地产虽然出现了反弹，各项指标好于去年，但房地产整体的预期并没有逆转，行业仍处于调整期，风险并未解除。房地产的调整是目前中国经济面临的主要风险之一，高层仍在强调房地产的风险防范。在这种情况下，试点房地产税并不现实。

不过，业内预计，房地产税试点仍将结合不同城市市场实际情况稳妥推进，为房地产税立法积累经验。楼继伟在上述文章中提出的时点是“在经济转为正常增长后应尽快开展试点”。有不具名的地产行业分析师认为，这也意味着，在经济发展、市场表现尚未出现好转的情况下，房地产税试点也不会贸然推进。

至于可能的试点城市，中金公司在此前发布的研报中提及，试点可能率先在新房供给潜力相对偏弱、需求结构亟待优化、经济相对发达、且基础条件较好的城市和地区开展，这个标准之下的城市数量不会太多，而且大概率是分批次推出试点。

亿翰智库研究总监于小雨认为，部分市场热度和房价上涨预期比较高的城市将更有可能入围试点城市，预计上广深一线城市以及杭州这类核心二线城市入围房地产税试点城市的概率较高，而已经试点的城市的政策也有可能继续深化试点。克而瑞给出的预测名单包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等城市。

据西政资本预计，未来试点城市地方政府出台的税率不会太高，也即可能主要还是参考上海、重庆已有的试点税率，例如上海为0.4-0.6%、重庆为0.5-1.2%。在征收范围方面，试点很可能将所有存量住宅纳入征税范围，但大概率会维持首套房和部分面积免征的特点。

“房地产税”不是为了降房价

值得注意的是，强调加快试点的目的不是为了降房价，而是增加税收。

而是在从稳定缓解地方负债与财政压力的角度出发。

房地产税，作为财政体系改革的方向之一，主要是为了共同来解决三个问题：

第一，建立适合作为地方税的税种；

第二，化解和抑制地方隐性发债；

第三，真正建立事权和支出责任相适应的制度。

出于这些考虑，十八届三中全会做出决定后，很快就启动了房地产税立法工作，由全国人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局予以配合。

注意，这里没有住建部门的身影。

说白了，房地产税的出台跟楼市调控，压根是两码事。

这也是为什么长期以来，力推房地产税落地的都是财政部门。

去年全国卖地较前面同比减少了2.02万亿，很多城市的地方债压力都不小，相必前段时间公交车发不出钱的事情大家都听说了吧，就是这个道理，再往下就不能多说了。

现在整个楼市都处在低迷状态，你看2023年有几个开发商拿地了？地卖不出去，地方的压力自然就会增加。

这些其实都在指向一点——开展房地产税增加地方税收。