蛇口原联合饼干厂旧改最新公示：人才房已消失！

最近几天，招商蛇口的名字多次出现在深圳地产圈的“聊天框”里。

会上，公司总经理蒋铁峰提出 “未来三年，招商蛇口要跻身‘头部五强’” 的目标。

数据显示，2022年招商蛇口销售规模排名 行业第六 ， 与行业第五 差距约29个小目标。 2023年招商蛇口的 可售货值约6000亿 ，年度销售 目标为3300亿 。

△2022年房企销售榜，图源：克而瑞地产研究

规划草案披露了原联合饼干厂城市更新项目 （以下简称“饼干厂项目”） 的最新规划：降低 容积率 ，并取消了人才住房和保障性住房的建设要求，加大了可售住宅的比重。

△来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局

这是招商蛇口接手饼干厂项目后，时隔5个月来的首次官方发声。具体有些什么变化，我们一起往下看~

01.

容积率下调

还取消了保障房配建、增加可售住宅

据了解， 2022年4月12日，项目申报主体“深圳市蛇口海湾实业股份有限公司”，从恒大手中收回饼干厂项目的场地管理权。

△项目地块场地收回通知，深圳壹地产2022年10月26日摄

同年下半年，招商蛇口进场，并在项目外部围起了围挡。一个月后，招商蛇口正式官宣，公布将与关联方共同投资成立合资公司，一同推进饼干厂项目的建设。

△项目外部围挡，深圳壹地产3月21日摄

根据最新消息，饼干厂项目的规划草案已通过南山区城市更新领导小组会议审议，项目的规划布局极有可能已经确定。

对比前后两次规划，明显的区别在于容积率的下调、取消保障性住房的配建、提升了住宅面积的占比。

△饼干厂项目规划调整公示，深圳壹地产3月21日摄

根据2020年1月公示的原项目规划 （草案） ，饼干厂项目仅约1.5万㎡的开发建设用地上，规划容积却达到了13.47万㎡，容积率8.9。

△原项目规划(草案)，图源：南山区城市更新和土地整备局

而最新规划草案显示，招商蛇口接盘饼干厂项目后， 规划容积率由8.9调整至6.5 ，即规划容积减少了3.5 9万㎡，减少幅度达26.69%。

同时，调整后项目去掉了约2.9万㎡人才住房和保障性住房以及部分商业和办公旅馆建筑， 可售住宅的面积增加了约2.68万㎡ ，达到约8.84万㎡ ，增加幅度为43.39%。

△饼干厂项目调规前后对比，

图中标黄处为“二类居中用地”，标红处为教育设施用地

据当时的总平面布局示意图，项目计划建设3栋54-59层、高度为183米-198米的超高层住宅，1栋13层办公写字楼，1所九年制学校，1所6班幼儿园。

△原恒大湾厦村城市更新项目规划图，

图中右下角为饼干厂旧改项目效果图，图源：网络

从最新调整的规划总平面可见，住宅楼体的层高均有下调，调整为 1栋25层住宅、3栋48层超高层住宅 ，1所九年制学校，1所幼儿园。

△最新饼干厂项目总平图，图源：南山区城市更新和土地整备局

此外，还有项目的布局变化。

调整规划后，项目住宅及幼儿园部分由原先的地块南部调整至地块北部，且将建筑高度较低的幼儿园布置在地块北部偏西侧，即靠近近海路、招商雍景湾小区的一侧。

△近海路，深圳壹地产3月21日摄

地图上可以看到，招商雍景湾和饼干厂项目中间只隔了一条小路，即近海路。如果项目规划没有调整，那么饼干厂项目住宅部分将于雍景湾住宅相对，不仅有遮挡影响，对于私密性也有所影响。

如今饼干厂项目的规划调整，对于雍景湾业主来说，无疑具有很大的利好。

△饼干厂项目与招商雍景湾相对，图源：百度地图

02.

规划调整利好隔壁小区

作为与饼干厂项目距离最近的住宅小区，招商雍景湾与饼干厂项目之间的“博弈”可溯源至2020年初。

当年，雍景湾业主针对南山区城市更新和土地整备局发布项目专规草案，提出抗议 。

并找出深圳市规划和自然资源局于2010年5月6日公布的 《深圳市南山02-01&02片区（蛇口片区）法定图则》 ，指出“饼干厂地块用途为‘二类居住用地＋教育科研用地’，容积率为2.5”。

△2010年法定图则，01-06-15地块即项目用地，

图源：深圳雍景湾花园业委会

雍景湾业主们依据上述法定图则，提出以下7点诉求：

1、降低住宅建筑高度； 2、降低容积率，不超过法定图则原规定的2.5； 3、公开决策过程信息，包括环评报告、交通组织报告、现状地形图等； 4、对周边建筑的影响重新进行专家评审，并召开公开听证会，满足居民公众知情权； 5、取消设置公交首末站、车库出入口； 6、重查项目规划调整在程序上是否合法合规； 7、要求将草案公示期延后一个月。

虽然当时的处理结果不了了之，但从目前来看，雍景湾业主们的诉求确实得到部分解决。

壹地产联系到一位雍景湾业主，他表示：“雍景湾业主当初的抗议是站得住脚的，归根到底最核心的点是对法定图则更改的质疑。”

△招商雍景湾，深圳壹地产3月21日摄

该业主谈到，“当时恒大操盘的时候，规划（草案）和2010年公示的法定图则差别很大，包括容积率、楼体高度这些。我们维权不是仅仅为了争取自己的利益，不顾其他包括开发商的利益，而是这个项目本身可以做的更科学一点。”

△图左为招商雍景湾，深圳壹地产3月21日摄

对于目前公示的规划草案，该业主也表示：“我觉得相较之前的规划有改善，但有没有达到业主预期不能确定，毕竟大家的想法和感受都不一样。就目前的规划我可以接受，但具体的详细规划还没有公布，所以 暂时还不好评价 。”

△图中围挡处为饼干厂项目，高楼为招商雍景湾，

深圳壹地产3月21日摄

另一方面，关于饼干厂项目取消人才住房、保障性住房的配建，也引起了大量讨论。

据了解，深圳2017年曾明文要求在城市更新为居住性质的项目中，保障房配建比例不得小于总面积的15%，后来增加到了30%。

△网络讨论，网友提供

在2022年9月30日发布的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求意见稿）》中，也明确指出“旧工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造的保障性住房配比为28%/31%/33%”。

△2022年9月征求意见稿，图源：深圳市规划和自然资源局

对此，大湾区资深评论人朱罗纪向壹地产表示，饼干厂项目中人才房配建的取消，可能与当前深圳楼市的发展趋势有关，“因为人才房本身也要取消，最近卖地的公告跟现在新的管理规划，基本上都没有人才房。”

朱罗纪分析指出，在政策方面，深圳和国家保障房政策对接，未来也要全面接入“共有产权房+保租房+公租房”的“公共住房”制度。但 可售型人才房不能归类于共有产权房 ，会游离于未来的“公共住房”系统之外 ， 在“战略上的持续性”无法成立。

△2018年深圳“二次房改”

“ 我认为，深圳可售型人才房的方向可以关注两个节点。一是2023年的首批卖地公告，二是看共有产权房征求意见稿落地最后的表述。”朱罗纪谈到。

事实证明，在今年第一批集中供地公告中，确实没有涉及可售型人才房的配建。但对于为何饼干厂项目连同保障性住房的配建一并取消，目前壹地产并未得到相关回应。

03.

目前还未动工

预计2024年入市

饼干厂项目位于南山区招商街道，属于蛇口片区，周边有多个招商蛇口开发的项目，如招商雍景湾、招商海月花园、招商海琴花园等， 有业内人士调侃称“招商街道上全是招商蛇口的小区”。

壹地产实地了解到，饼干厂项目 还未动工 ，目前内部仍是“荒凉”状态。不时会有车辆进出，盲猜可能暂时充当停车场的作用。

△项目入口处，深圳壹地产3月21日摄

3月21日下午的招商蛇口业绩会上，公司总经理蒋铁峰曾表示： 2023年会加大旧改项目的开发 ，重点在粤港澳大湾区，尤其以深圳、广州、佛山一带 为主。

“ 有的项目现在已经进入公示阶段，很快会开发，可能今年底或者是明年底就上市。 ”

换言之，饼干厂项目极有可能 会在2024年入市 。

△饼干厂项目还未动工，深圳壹地产3月21日摄

项目所在片区成熟度高，拥有众多配套，向来被称为“豪宅片区”或“海景房片区”。

教育资源上的优势较为突出，与育才二小、东湾小学、育才二中、育才三中距离都很近 （具体规划以教育局发布为准）， 交通、商业 、生态 、医疗等配套也很完善 ，居住属性较高。

△饼干厂项目所在招商街道周边配套

不过新房供应方面较为欠缺，二手房挂牌相对较多。

乐有家数据显示， 与饼干厂旧改一路之隔的雍景湾，二手房挂牌均价 约10.8万/㎡ 。

附近的海境界、恒裕滨城二期、后海理想雅园、招商海月花园等均是深圳有名的豪宅小区，二手房挂牌均价分别约16.10.3万/㎡、约13.2万/㎡、约12.7万/㎡、约9.9万/㎡。

与饼干厂项目距离更近的天海豪景苑、海洋星苑、蓬莱花园等挂牌均价区间 约在7-9万/㎡ ，原因在于以上小区皆是楼龄超过20年，甚至接近30年的老小区。

△饼干厂项目周边二手房情况，图源：乐有家

虽然饼干厂项目还未有更多消息释出，但不妨碍它的受关注程度，对项目感兴趣的朋友可以添加“小壹”微信，壹地产将会持续关注~