城市更新项目投测关于复建成本的分摊方法

不懂城市更新中的涉税节点，可能会造成无法扭转的风险。城市更新税收优惠政策的合理运用、涉税事项的前瞻性规划和统筹、不同开发模式的选择与组合、拆迁赔偿模式的分析运用、业务流程的重整处理，将成为房地产企业城市更新运营最重要的利润来源。以旧村改造项目为例，阐述了房地产企业在城市更新项目投测的税务问题，包括留用地开发、对赌协议、股权架构、土地占用费、银行保函履约手续费、复建物业的税务处理。指出在城市更新中企业必须提前从公司整体战略上进行税务规划。

关于复建成本的分摊方法

对于企业所得税，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号) 第三十条——土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

对于土地增值税，根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（广东省税务局公告2019年第5号）——同一清算单位内发生的成本、费用：能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

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