龙华还有16个新盘，光北站就4个，有的挑了！

据不完全统计，2023年龙华待入市项目有16个，分布于北站超核板块、龙坂交界（龙华）板块，龙华红山板块以及龙华北部中心板块。

北站总部基地4盘

限价7.2万/㎡，最快上半年入市

北站总部基地是深圳七大总部基地之一，未来对标福田、南山，将规划城市超核、湾区未来超级城市地标，打造富有国际魅力的世界级国际会客厅。

北站总部基地示意图｜图源：龙华政府在线

被寄予厚望的北站总部基地，不仅是近年来买房人重点关注的板块，也是今年想置业龙华的朋友应该重点关注的板块。

据壹地产盘点，今年北站总部基地板块有4个项目或将上新：

超核中心|润府

进度：出地面

户型：约99-143m²3-4房

价格：限价约7.245万/㎡（毛坯）

超核中心|润府是综合体-超核中心的住宅产品，由华润置地与深铁置业联袂打造。项目周边最近的地铁站是地铁4/5/6号线三线交汇的深圳北站，据百度测距，直线距离约600米。

壹地产实地探访，发现项目建设进度很快。据悉，该项目已举行产品发布会，近期将双开，今年上半年入市。

住宅部分可售房源约1220套，将分两批入市，首批预计推售建面约99/115/120m² 的3-4房。

该项目最大的亮点是配套的商业规划“5星级”，有可能是华润置地万象系新物种。

中海珑悦理家园

进度：土石方+基坑

户型：约87-126㎡3-4房

价格：限价7.245万/㎡（毛坯）

中海珑悦理家园毗邻超核中心|润府，毋庸置疑可以享受到北站总部基地的配套，且在超核中心综合体配套辐射范围内。

据悉，该项目将推出主力户型为约87/97/100/126㎡的3-4房。

壹地产实地现场发现，项目仍处于土石方与基坑支护阶段，据现场工作人员介绍“项目工地年后初八就开工”。

从施工进度来看，今年很有可能入市。

中洲黄金台

进度：土地平整中

户型：暂未公布

价格：周边限价7.245万/㎡（毛坯）

据网上消息：中洲黄金台项目从1993年起到去年由于历史权益纠纷，导致项目一直搁浅没开发；直到2022年终于拿到“土石方及基坑支护”的开工许可证，于去年9月20日开工。

从位置上来看，中洲黄金台是西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心|润府。据现场观察，中洲黄金台还在土地平整中。

项目推售产品尚未曝光，旁边地块限价约7.245万/㎡（毛坯）。

华润A806-0403地块

进度：土地平整中

户型：暂未公布

价格：限价7.245万/㎡（毛坯）

华润A806-0403地块与前面三个项目隔着民塘路对望，与南园公园相接，旁边就是去年入市的保利招商龙誉。

可以看到，项目工程大门已经立起来但项目信息尚未更新；现场已经进场开工，看着是在土地平整阶段。

值得注意的是，华润A806-0403地块位置上要更靠近深圳北地铁站，公共交通便捷性更佳。

小结：北站总部基地四个项目中，目前超核中心｜润府明确的信息较多，有可能是4个项目中最先入市的，中海珑悦理家园大概率紧随其后；中洲黄金台和华润A806-0403地块应该要慢一些。

龙坂交界板块

周边单价4字头！机会？

对于老深圳人而言，龙华和坂田交汇的板块是有温度的，这里可以说是龙华生活气息浓厚的板块之一。

在这两个板块的交汇处，也诞生了不少深圳的代表性楼盘，比如万科四季花城、第五园。

据壹地产盘点，龙坂交界板块的龙华部分，今年潜在入市项目有4个：

滢水湾

进度：基坑支护、土石方

产品：共约942户，一期328户

价格：周边指导价4.4-7.2万/㎡

项目前身原为民治A803-0506宗地，位于民治水库的南侧，临近龙岗坂田街道与龙华民治街道交界处，距离最近的地铁10号线雅宝站约500米（百度测距），距离地铁6号线梅林关站约800米（百度测距）。

根据规划项目分两期开发，住宅总户数942户，一期4栋住宅共328户全部户型套内建筑均＜90㎡，二期8栋住宅楼共614户其中户型套内建筑面积均＜90㎡为410户，占二期总户数66.78%。

项目由中建二局承接基坑支护、土石方工程，现场正在施工，最快今年上半年入市，价格参考周边小区指导价4.35-7.22万/㎡。

恒地尊悦花园

进度：围挡，修建主体

产品：共约672户

价格：周边5.5-7万/㎡

项目位于龙华区民康路碧水龙庭南侧，最近地铁为地铁5号线民治站，直线距离约700米（百度测距），公共交通出行还是比较方便。

该项目有约672套，去年该项目开始修建主体，现场围挡得相对比较严实，目测部分已出地面十几层。根据现场建设进度来看，具备今年入市的条件。

价格方面，项目北侧碧水龙庭指导价为5.72万/㎡，旁边2020年入市的万科和颂轩均价约7.6/㎡，值得注意的是，万科项目位置相对要好一些。综合来看，预估项目单价区间5.5-7万/㎡之间。

龙岸花园三期

进度：主体施工中，出地面6层

产品：共约465套高层住宅

价格：项目别墅10.8万/㎡起

项目位于地铁10号线光雅园、南坑站之间，旁边有8号仓奥特莱斯；分三期开发，其中一二期均有别墅、高层住宅；三期由7/8/9/10栋这4栋32层高的建筑主体组成，共有465套房源，户型套内面积<90㎡有242套，剩余的房源户型套内建面均>90㎡。

现场可以看到，项目正处于主体施工中，部分出地面6层，今年具备入市条件。

去年11月中旬，项目20套房源取证入市，面积段206-258㎡，单价区间10.8万-16.3万/㎡，开盘就卖完；至于三期价格如何，让我们拭目以待。

佳兆业晓岸云起

进度：基坑阶段，现场无施工

产品：城市综合体

价格：周边二手房5-7万/㎡

项目原为横岭旧村城市更新项目，东侧紧邻梅观高速，南侧靠近民乐立交，向西连接民治大道，北侧衔接坂田高速出入口。项目规划建面约18.8万㎡，是涵盖住宅、商业、办公等多元业态的城市综合体。

据悉，项目去年11月现场就处于基坑建设中，踩盘现场没有看到动工，大门围挡起来，上半年入市机率不大。

价格方面，周边二手房挂牌价在5-7万/㎡，例如潜龙鑫茂花园二手房均价约6.7万/㎡，潜龙花园二手房均价约5.7万/㎡。

小结：四大盘中，恒地尊悦花园或最快建好，其次是龙岸花园三期，而滢水湾位置相对较佳，在星河COCO City和星河WORLD COCO Park两个商场中间；佳兆业晓岸云起入市节点可能相对靠后。

龙华品质居住区

均价7字头！深业颐樾府或抢跑

红山，是龙华不容忽视的板块！

这里有深圳“新十大文化设施”之一的深圳美术馆（在建）、深圳第二图书馆（在建）、全国首个垂直分布式大型体育场馆-简上体育综合体以及展览馆、演艺馆、深圳第二儿童医院（预计2023年建成投用）三甲医院等市一级配套；还有华南首家Costco（在建）、龙华版欢乐海岸-红山6979等高端商业配套。

Costco效果图，图源：Costco官网

据壹地产梳理，今年红山板块辐射范围内有3个楼盘或将入市：

深业颐樾府

进度：土地平整，已开放展厅

户型：约79-125㎡的3-4房

价格：限价7.215万/㎡(毛坯）

项目占地2.6万平，由深业、人才安居共同开发；位于民塘路与上塘路交汇处南侧，距离 4号线 “上塘”、“红山” 及 6号线 “上芬站” 较近。

目前展厅已开放，就设置在星河传奇三期楼下，施工现场处于平整土地阶段；产品为建面约79-125㎡的3-4房，其中建面约95㎡ 的3房2卫是主力户型。

预计4、5月开放建面约95平户型样板间、今年上半年可能入市，限价7.215万/㎡（毛坯）。

联发臻著雅居

进度：基坑支护

产品：可售约360套

价格：限价7.33万/㎡（毛坯）

联发臻著雅居位于上塘路与民塘路交汇处，属于红山板块，北面是金地上塘道，与深业颐樾府隔着民塘路相望，周边的地铁站有4号线上塘站、红山站以及6号线上芬站。

据《项目建设工程规划许可证》显示，项目总户数648户，其中保障性住房288户，可售住宅360套。

图源：深圳市规划和自然资源局龙华管理局

项目是联发集团于2022年8月4日拿下的A818-0479宗地，毛坯限价7.33万/㎡。去年12月开始挖地基，现场依旧处于基坑支护阶段。

天曜府

进度：围挡施工，建设主体

产品：共约706户

价格：周边新盘均价7.36万/㎡（精装）

项目位于龙华民治街道，地块东临腾龙路、天英巷，南临天英西街，靠近地铁4号线红山站（距离约450米）。

被称为天曜广场二期的天曜府用地面积约2.1万㎡，由4栋高层塔楼围合组成，规划总户数706户，容积率4.2。

价格方面，项目一期-安宏基天曜广场2018年10月备案均价约7.12万/㎡，周边去年入市的项目备案均价7.36万/㎡（精装）。

项目园林效果图已曝光，目前现场围挡施工、建设主体工程，年中有可能入市。

小结：虽然天曜府建设进度最快，但目前深业颐樾府市场消息较多，且据展示中心现场销售介绍，今年上半年可能入市，可以关注一波。

北部板块5盘大战

有项目快开盘，有的还没动静

龙华北部中心，是“区域心脏”-龙华区政府所在地！

这里有观澜高新区和九龙山智能科技城，是龙华重点规划的产业聚集区，并且均已被纳入国家高新区深圳高新区龙华区范围内，这里还将打造“万亿级的「数字经济圈」”。

据壹地产梳理，在这个龙华高科技产业聚集地，今年有5个项目入市呼声很高：

合正观澜汇三期

进度：现场有施工，一季度入市

户型：约103-129㎡的3-4房

价格：参考二期均价5.69万/㎡

合正观澜汇位于龙华观澜中心区，是深圳为数不多的百万综合体大盘，为分三期开发的大型宜居智慧综合体社区。涵盖住宅、商业、商务公寓、写字楼等多种业态，项目旁边就是地铁4号线茜坑站。

最大亮点是：4号线地铁上盖、龙华区府旁，体量超130万㎡的超mall综合体。

项目现场有在施工，据壹地产了解，合正观澜汇三期预计近期双开，一季度入市，推约800+套建面约103-129㎡的3-4房，价格可以先参考二期均价5.69万/㎡。

招商雍云府

进度：土地平整

户型：暂未曝光

价格：限价5.36万/㎡（毛坯）

项目位于福城板块，在万科九龙山、华为基地旁。此前官方会议曾透露，要全力推进福城南6平方公里土地整备工作，为华为等重点项目落地释放更多优质产业空间。

项目正在土地平整，现场有挖掘机在工作，如果工程进展快的话，今年也是有可能入市。

据去年项目地块出让信息，招商雍云府限价5.36万元/㎡（毛坯）。

鹏瑞颐璟二期

进度：二期已封顶

户型：大面积，暂未曝光

价格：一期5.538万/㎡

鹏瑞颐璟是曾操刀深圳品质豪宅——深圳湾1号的开发商-鹏瑞集团开发打造，处于观澜高新园片区，同属规划的鹭湖新城，周边城市界面以工业园及产业用房区为主，南面紧邻五和大道，远处可眺望樟坑径郊野公园山景。

项目现场一二期同时施工，已封顶。

据悉，目前在售的是一期（建面约111平户型，四房可做大三房）；二期推大户型，今年上半年有可能入市，价格参考一期5.538万/㎡。

宏发悦见倾湖锦府

进度：出地面

产品：共约351户

价格：旁边新房约6.5万/㎡

项目原为彬峰桂工业园城市更新单元，是宏发在龙华布局的首个项目，位于和平路与清龙路交汇处东南侧、龙华和平路和龙华大道之间，旁边就是地铁4号线清湖站。

由四个地块组成，分两期开发，即将入市的就是一期中的悦见倾湖锦府（01-01地块），公两栋住宅，约351户。

目前效果图已曝光，户型未知；现场部分出地面，部分桩基础，今年上半年有入市可能。

价格方面，项目旁边的盛璟润府2021年入市，备案均价约6.5万/㎡。

龙胜尚府

进度：暂无动静

产品：规划住宅832户

价格：参考四海华亭均价6.4万/㎡

项目位于深铁珑境附近，靠近龙胜地铁口，是华侨城主导开发的龙胜旧村片区城市更新项目之一。

虽然据项目建工许可证，龙胜尚府建设用地面积9036.9㎡，总建面约9.7万㎡，绿化率30%，规划住宅共832户，其中574户为保障性住房。

项目现场可以看到龙胜旧村旧改之一的四海华亭在施工，其他地块项目包括龙胜尚府就现场来看，暂无动静。

小结：龙华北部中心5大项目中，合正观澜汇是唯一的综合体大盘+地铁项目，居住舒适度高。而鹏瑞颐璟有品质基因，宏发悦见倾胡锦府则是近地铁项目，建设进度相对较快，上半年可以重点关注这三个项目。

写在最后。

2023年的龙华新房市场就一个字，卷！

不仅价格卷，品质也非常卷，既有中海、华润等知名房企推新品，还有鹏瑞等擅长打造豪宅的开发商加推新品，更有网红盘将推三期新品。

楼盘还是比较多，大家可以根据自己需求来选。

祝大家都能在2023年，成功上车。

注：

1、文内所用表格均为壹地产制作，现场实拍图拍摄于2023年2月初，转载请注明。

2、文内项目户型、价格、套数等信息以开发商公布为准，涉及学校以教育局当年公布为准，距离信息源自百度地图测距。

【2023深圳热盘系列】

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。