前海片区的月亮湾花园——10万/㎡的老破小区求“拆”？

“月亮湾花园小区一直有听说要旧改，现在也没动静。”位于前海片区的月亮湾花园周边的置业中介表示。

该小区所在区域位置优越，地处前海蛇口自贸区，环境优美，周边房价大多已10万+。

前海一直鲜少有城市更新项目相关的热点，片区关注度最高的大多是土拍宅地所建设的新住宅项目。

周边小区万豪掬月半山二手指导价10.24万/㎡，月亮湾山庄二手指导价7万/㎡，佳兆业前海广场一期二手指导价为10.6万/㎡。

而月亮湾花园二手房价仅为5.79万/㎡，与周边小区最高相差近5万/㎡左右。

此前不少博旧改的投机者表示：“如果未来旧改成功，小区业主说不定就能身家暴涨。”

从2013年开始，小区就多次传闻要拆迁旧改，但是已经过去了9年，关于城市更新的真正进展却还未到来，如今该小区现状如何？

27年楼龄
业主焦点在于棚改进度

当地居民持续关注的焦点在于月亮湾花园能不能顺利城市更新，就有业主在地方领导留言平台询问月亮湾花园棚改的进度。

今年10月，有小区业主询问：“月亮湾花园于2021年12月已完成棚改意向调查摸底及相关前期研究工作，摸底后迟迟无相关进展，想咨询月亮湾花园棚改项目的最新进展。”

深圳市南山区南山街道办事处回复到：“2021年12月南山街道完成了对月亮湾花园片区棚改意向的调查摸底及相关前期研究工作，并报区棚改办研究审定。”

“因受去年住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等老旧住宅区改造政策调整的影响，月亮湾花园及月华苑小区的改造方向及内容有待政策明朗后研定，该项目如有最新进展将第一时间告知居民。”

月亮湾社区地处南山街道西南部，社区总面积3.57平方公里，社区居住总人口22397人。

月亮湾社区是集码头物流、电厂、危化品仓库等大中型企业、学校和居民住宅区的复合型社区。

据显示，社区有8个居民小区，分别是月亮湾花园、月亮湾山庄、君悦居、万豪御景苑、香格茗苑、前海广场、汉京九榕台、万豪掬月半山，共有楼宇254栋、共7329户。

其中，月亮湾花园占地规模10万多㎡，共有住宅42多栋，据显示，该项目1992年批地，1995年建设竣工，至今楼龄时间已有27年。

2020年7月，位于南山的月亮湾花园在南山街道月亮湾社区进行棚改前期工作会议，小区传出开始进行棚改摸底意愿征集的消息。

作为深圳首个真正按照棚户区政策路径实施的旧住宅区改造项目，今年7月，华富村东、西区棚改项目正式全面封顶，“深圳棚改第一村”预计2023年交付入伙。

近几年来，深圳各区域众多小区也加入了棚改之列，例如：罗湖景福花园、宝安碧海花园、龙岗富豪花园等多个老旧小区。

实探老旧小区：占地面积较大

乐居君实探发现，小区房屋外观上有点旧，绿化环境不错，占地面积较大。

就有网友曾表示：“小区太大了，涉及的户数太多，就算要棚改应该没那么快进行。”

棚改的进展速度加上对房价拉升的影响，让很多老小区的业主主动申请棚改，自发参与意愿征集。

现场显示项目没有任何拆迁施工动静，每栋房屋的居民都过着平静的日常生活。

小区门口贴有不少租房广告，未有任何标语和更新办公室驻扎，并不能看出小区正在宣传改造计划。

由于小区的楼龄年头较久，有的房屋老化，部分楼栋外观墙皮有发黑迹象。

小区内部有不少小型商业店铺，多位餐饮、医疗、美容等行业。

月亮湾花园离地铁5号线荔湾地铁站相对较近，步行距离约730米，用时需要10分钟左右。

小区对面即深大附中(高中部)，学校是深圳大学附属教育集团的龙头学校。

1996年建校，是一所由深圳市政府投资建设，市教育局领导、深圳大学管理的市直属公办重点中学。

一年内，法拍房价成交单价
减少了1.48万/㎡

2021年10月21日，深圳成交了一套月亮湾花园拍卖房，当时受前海自贸区影响该套房受到热捧，具体房号为月亮湾花园38栋305房，共15人报名竞价，最终以551万的高价成交。

该房屋的住宅面积为70.38㎡，按照最后的成交价计算，成交单价约7.83万/㎡。

2022年1月25日，月亮湾花园18栋701房产一拍，起拍总价约973.9万，因无人出价而流拍。

2022年2月18日，该套房产二次推出，最后成交总价为862.8万，共5人报名竞价，住宅面积为135.84㎡，成交单价约6.35万/㎡。

对比来看，1年时间里，该小区的法拍房成交单价从一平方7万降到了6万，减少了近1.48万/㎡。

2021年9月6日，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，据克而瑞深圳区域不完全统计，从扩容至今，大前海共计20个（宝安14+南山6）项目开盘入市，总体认购率达七成。

扩容后的前海共计12宗地供应，其中8宗为涉宅用地，每次前海地块都引发了较大的关注度。

今年11月，南山片区开盘项目不少，分别是颐湾府、柏悦湾、颐城瑧湾悦家园和天健悦湾府。

颐湾府尾盘10月26日获批现售，备案住宅7套，住宅建面约119-191㎡，均价约9万/㎡起。

柏悦湾项目主推约36-77㎡精奢公寓，以及约48-251㎡办公资产，公寓产品户型单价区间7.5万/㎡起，截至开盘当天20点，开盘劲销576套，刷新2022年公寓/办公类项目的开盘成交记录。

颐城瑧湾悦家园11月备案住宅321套，住宅建面约108-166㎡，均价约10.6万/㎡，据显示当天去化率约9成。

天健悦湾府11月备案住宅626套，住宅建面约112-165㎡，均价约9.6万/㎡，据数据显示，开盘当日劲销35亿，去化率约49%。

近些年南山前海片区住宅受到追捧，开盘新项目大多均价达到了10万+左右。