城中村旧改项目，拆迁签约问题应对讲解

对于项目负责人而言，拆迁工作能否快速推进是衡量其工作成效的重要考核标准。一个旧村项目中，往往有将近三分之一的难题都会出现在项目签约、拆迁工作期间。项目一旦启动签约拆迁工作，各种连锁反应就相继爆发，包括合作企业、村集体、政府三者之间在制度、办事风格原则上的摩擦等问题，项目负责人在这个阶段就需要具备较强的随机应变能力和填坑能力，不断居中去沟通解决问题。

此外，项目负责人还要面临村内各利益帮派群体的利益诉求和博弈；村民及实际经营者在签约过程中出现的各种纠纷，各组或各社负责人需要不断地和项目负责人沟通并确认方案等等，面对重重考验，项目负责人机智灵活地把大事化小，小事化无，才能事半功倍。

项目能否顺利签约并拆迁，从合作关系看，村集体是第一责任人，有着最关键的影响力。例如，广州城市更新中，村集体肩负完成项目签约、拆迁工作的责任，合作企业只在此过程中起到协助作用，复建建筑也是由合作企业建好后移交村集体进行分配，分完后的余剩属于村集体资产。因此，村集体在面对签约阶段浮现出的各种利益纠纷，也必定要有足够的魄力坚定原则。

很多时候，村民对拆迁补偿方案并没有全面的了解，在补偿方案确定派发甚至是在宣讲过程中，很多村民都不会用心去看、去听，他们对补偿方案的了解更多是通过村民间的“口口相传”，对“怎么补偿”“大概补多少钱”只是捕风捉影，到了真正签约的时候，村民之前因片面了解所忽视的细节问题就相继暴露，在这种情况下，村集体一定要坚持原则，且不可因为村民吵闹做出让步，陷入恶性循环。

对此，在补偿方案确定前，村集体一定要经过充分的调研、沟通，包括了解村周边相关项目的补偿、处理方式，并同政府、合作企业做好预案，在做好充分准备后再发布消息，消息一经发布不轻易变更。另一方面，对于恶意闹事的村民及时沟通并予以遏制，存在有物业实际经营者闹事的情况，果断联合城管、工商部门进行处理。 

对于房屋权属人而言，项目开始签约才开始细致研究拆补方案，对方案中难以理解的问题无法一次性准确归纳解决，直接影响了签约动迁进展。例如，对于合法面积的认定，很多村民以为自己的证照上写着的面积就是合法面积，实际上并不一定：对于国有房产证、集体房产证、宅基地证等在政府那里可以查到档的证照，其证照建筑面积等同于合法面积；但建房许可证、用地批准书等证照，其证载总建筑面积和实际通过“证载基地*证载层数”得到的结果相比有较大的差异。

另外，签约工作期间，包括建筑物、附属物的尺寸及测量方式；临迁费开始计算及支付时间；房屋移交至水电表拆迁期间产生的水电费、排污费；车位分配、装修标准、公摊面积等大小的问题，村民都会认真过问，不解决每个村民签约时心中的疑惑，他们不会轻易签约。

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