深圳福田“最香”片区—景田

01.

什么是景田？

景田在哪里？

景田并不是一个行政区划的街道名，而是约定俗成的片区。景田，原名“猫颈田”，为上梅林和下沙两村水田交集处。

北环路和深南大道之间，东西各以新洲路、香梅路为界，香蜜湖和莲花山的居间位置，山旺丁，水生财，这就是景田。

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地铁2+8号线、9号线穿过，景田、莲花西、香梅、香蜜湖、香梅北、梅景、上梅林、福田7个地铁站点盘旋于此，这也是景田。

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有人形容这里“左青龙+右白虎”，香蜜湖为青龙，莲花山为白虎，因此景田是个绝佳的风水宝地。

02.

是谁，创造了景田？

从水田“猫颈田”到城市“景田”，离不开一群人。

历史资料上这样写着：“1983年9月，302团全体官兵在荒草丛生的猫颈田狮岭山驻地西南侧山坡召开“302团集团转业暨深圳市市政工程公司成立大会”。从此拉开建设深圳的序幕。”

当时的景田，还是水田

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2万工程兵南下建设深圳，景田便是其中一个造城起点。

现今，深圳市政工程公司属天健集团旗下公司，天健至今仍在深耕景田片区（打造了天健天骄）。当年的工程老兵们多安置在景田的华泰小区、龙塘小区、市政大院等等。

相比之下，深圳本地人在景田只留了三个城中村，迷你得很。

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占地形状不规则，几乎和旁边的小区严丝合缝，村和城镶嵌在一起。来自天南地北的建设者和村民们，在这里交融互洽。

景田比福田中心区更早建成，作为福田区的居住配套区，给中心区添加了人气和烟火气。

景田还有一些特别的小区：市政大院、机场小区（深圳机场集团公司香蜜湖住宅区）、龙塘小区（深圳巴士集团公司龙塘住宅区），从这些名字就能看出，这里住的或许就是市政单位员工、机场空姐、巴士司机，妥妥的居住配套。

03.

景田，浓郁的文人气质

风水宝地景田，藏风聚气了这么些年，确实藏了浓郁的文人之风。

片区里的新闻路、商报路，透露了景田最初的抱负。同时，发出过时代最强音的《深圳特区报》，在景田南的深南大道边，站出了“中国报业第一楼”的身姿。景田北的《深圳商报》，也曾辉煌一时。

深圳最知名的几个报社：深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、晶报、深圳新闻网等，都在景田。全深圳最会讲故事的一群人，在景田落脚。因此景田也成了深圳最多故事的地方。

特区报业大厦，景田片区在深南大道上的最高楼

图源：中建深装

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2021年3月起，位于景田的深圳报业集团新媒体大厦落成，旗下媒体单位入驻。

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然而，当年的人大都还在，当年文化氛围很可能传导了下来，转化成立咖啡店集群。据不完全统计，景田片区内共有31家咖啡店，这些小店就像毛细血管一样遍布在景田的内巷和社区，成为咖啡迷和街区探索爱好者的精神家园。

开业时间最长的新闻路星巴克，16年时间，见证了无数景田人“第一杯咖啡”。

景田咖啡浓度最高的，要数人称“咖啡街”的翠叶道。

位于红荔路北新景苑小区外围，约50米长的翠叶道，可能是深圳最短的街道，共有8家咖啡店。每一家咖啡店极具个人特色，按照店主个人喜好运营，拿手绝活各不相同，养活了不少生活美食探店类公众号。

咖啡的香醇浓厚令人趋之神往，也许你会问，浓郁的“咖啡一条街”为什么出现在景田？

除了传媒人支持之外，大概是因为周边就是福田中心区，金融传媒行业的白领们收入尚可，时不时需要来一杯提提神。

“咖啡拥趸”是客群因素，但对店主来说，更重要的是经济成本。

社区街坊的商铺铺租，普遍比商场要低。根据贝壳数据，福田区景田片区小于100㎡一楼商铺单价租金在300-662.5 元/m²/月，而福田中心区一般没有一楼商铺，室内的购物中心铺租300-943.4元/㎡/月。

且福田中心片区的商铺普遍面积较大，诸如卓悦中心、皇庭广场、福田coco park这些超级商圈入场门槛更高。独立的小咖啡店，自然而然“外溢”到了紧挨中心区的翠叶道。

或许这里的“城管”比较人性化，允许小咖啡店们外摆，在街道上创造小风景。

04.

景田，可以生活一辈子

所以，生活在景田，到底有多自在？其实也没多幸福，不过就是：

5公里范围内，地铁15分钟的里程，满足一切人生所需。

医疗，很强势

从孩子出生开始，景田就让人赢在起跑线。

深圳景田医院、广州中医药大学深圳医院就在景田，周边还有深圳北大医院和儿童医院。其中广州中医药大学深圳医院是综合性三级甲等中医院，核定床位809张。

景田常住人口约16812多人，千人床位数48.12，已经是深圳平均水平（床位数3.62）的13倍。

教育一路快跑

到了适龄入学，景田片区内有13所幼儿园、12所学校。景田人可以在这里从幼儿园读到高中。

其中，福田外国语学校，中考前15老牌准一线强校。

还有实力强校——耀华实验学校正在进行改扩建工程，该校原占地面积31117平，建筑面积31000平。改扩建将新增一座建面约61481平综合楼，最终将扩建为原来的3倍，改扩建后可提供学位3500个。

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耀华实验学校扩建部分效果图 图源：中建科技华南公司

要知道，作为深圳著名的民办名校，有在校学生3000余人，培养过曹原（被《Nature》评为2018年度十大科学人物之首）、肖瑞焜（2012年深圳理科状元、连续三届荣获全国高中数学联赛一等奖、入选冬令营）等。

公园，绿地够多

工作之余亲近大自然，景田提供了12个公园，景田星罗棋布的公园总面积超过10万平方米。

宠物主题、消防主题、交通主题公园，以及众多社区公园，住在景田，十分钟的出行范围，到处是生态绿野。

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租房门槛低

景田市场缤悦荟A座作为保障房，租金约4.25元/月/㎡，为人才护航。景田一般小区租金82-120元/月/㎡。此外还有3个城中村提供租房选择。（数据来源：深圳市房屋租赁参考价格查询平台）

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香蜜湖和福田中心区没有城中村，且基本为豪宅。对比之下景田太亲民了，不仅有城中村可选，小区租金水平也处于“洼地”水平。

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05.

景田不谈房价

景田一出生就在深圳的“罗马”，左拥香蜜湖，右抱福田中心区。年轻一代未必知道，景田曾是深圳豪宅的发源地。

1990年代中后期，香蜜湖的豪宅还没起来。万科在景田北开发万科城市花园，树立了那个年代的豪宅标准，一些高端楼盘纷纷聚集景田。

万科在城市花园完成了多个创举：建筑上，首次采用城堡式布局、澳洲风格，首次用半地下车库设计，实现车库自然通风采光，利用车库顶设置首层抬起的私家花园。物业管理上，首次推出“无人化管理模式”。

图源：华森设计、贝壳找房

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但或许是因为靠近福田中心区，景田的用地比较紧俏，没有大面积开发的房地产项目，几乎都是小地块，单体或两三栋高楼，且一度流行复式房。

目前，景田一手新盘就天健名苑西筑11.5万/㎡，天健名苑北庐14万/㎡，其他二手房房价8-9万/平，共78盘选择较多，但老旧小区较多。

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虽然与香蜜湖只隔着一条香梅路，但景田的房价比香蜜湖落差不只一点点。楼龄老是个原因，小地块小楼盘施展不开也是原因，容积率过高，显不出豪宅区风范。公办学校排名不如香蜜湖，仅福田外国语学校成绩较好，又自2008年后缺乏新楼盘入市，也是这里楼市沉寂的原因。

因而，当2020年好不容易有个比较高端的大盘天健天骄入市时，对外声称自己是香蜜湖概念，只字不提景田。

香蜜湖和景田仅一路之隔，有时难分彼此

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不过，成熟的景田，正在迎来新的建设高潮——大量保障房开始规划、动工。

香蜜二村迎来棚户改造，拆除范围用地2.94万平方米，开发建设用地2.77万平方米，规划容积15.25万平方米。住宅12.77万平方米，除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房，商业1.3万平方米，公共配套设施（含地下）1.18万平方米 。项目建设的住宅在满足本项目回迁需求后，其余部分全部作为人才和保障性住房。

根据规划草案总平面布局示意图，该项目由7栋23-48层超高层住宅楼、1座9班幼儿园以及部分商业配套组成。

香蜜二村棚改规划草案总平面

图源：香蜜二村棚改、深圳市城市更新网

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此外，市政大院与香蜜新村，虽然暂未列入深圳市城市更新改造计划，但此前曾有旧改消息传出，不难预见也是往住宅方向走。

显然，未来的景田，依然偏向居住功能，当下的休闲、散漫依然保留。

曾经有人说，因为翠叶道，整个深圳都羡慕福田。这背后，实际上是深圳人对咖啡文化的向往，对放松、開放、包容、共享的城市氛围的憧憬。毕竟深圳太需要放松，太需要“景田式生活”了。