从万人摇到万人嘲，光明今年终于翻身了？

去年至今，光明在大部分人眼里是在走下坡路的。

从每个新盘都能日光，到去化速度变慢，甚至还有开盘仅卖一套的传闻......

万人摇到万人嘲，只在两年之间。

然而，最近光明接连有两个楼盘日光，一扫此前的群嘲声。

真的重新翻红了吗？其实，它的本质一直都没有改变过。

翻红的光明？

从今年开年至今，深圳一共4个日光盘，其中光明占了两个。

9月24日开盘的宏发万悦山二期，备案均价5.17万/平，676套房全部售罄，吸金32亿元。

来源：楼市爆料

还有刚过去的10月29日，备案均价为4.53万/平的深业颐瑞府，耗时不到3小时就开盘售罄了。

来源：网络

这样优秀的成绩，和之前打折还卖不出去的样子形成了明显对比。

1、去化率下降，新盘打折仍然卖不出去

从2021年下半年以来，光明的住宅备案价一直都在4.5-5.2万/平之间，价格没有很大的波动，但销售速度明显慢了下来。

从2021年9月金地峰境瑞府二期、星河天地公馆四期日光后，光明再无日光盘。

之后开始有楼盘转介带客，甚至不惜打折促销。

2021年11月，以龙光玖瑞府92折卖房为分界线，开发商拉开了折扣战的帷幕。

来源：网络

今年6月，特发观月台更是开盘即打9.1折，毛坯4.28万/平是光明这两年的最低价格。

在6月还有同样开盘即打折的深业云筑，93折降到精装4.37万/平。

尽管开发商这么努力，去化也还是不佳。

今年光明开盘的星河天地华邸、特发观月台、深业云筑、金地明峰府当天去化均为3-6成不等，没有日光。

去年9月拍地毛坯限价4.4万/平的中海观园，开盘当天也只是去化7成。

直到最近宏发万悦山二期和深业颐瑞府的出现才有了两个日光新盘。

2、光明的新房备案价一直很稳

可以肯定的是，不管市场火热还是冷静，其实光明的备案价都没有受多大影响。

从2021年下半年以来，光明的住宅备案价一直都在4.5-5.2万/平之间。

这要从2021年第二批次宅地集中出让说起，去年928拍地，光明限价下调，光明凤凰城的限价低到4.5万/平，公明最便宜4.2万/平，这也是导致今年新盘备案价格偏低的主要原因。

其次，由于光明整体新房供应量较大，从去年开始去化率走低，之前部分备案价格更高的项目，开始通过打折、送装修等方式拉低价格。

不过在今年的土拍限价上，光明的限价有所放松。

今年第二次土拍时，光明凤凰街道的价格上升到4.9万/平，比毛坯限价最低4.4万/平的中海观园高了11.36%。

土拍的价格其实就是未来房价的指向标，明后两年光明新盘的备案价很有可能将再度上升，今年将是低点买入光明的好时机。

光明一直都在持续向好

口碑的起伏反转，光明这个片区出问题了吗？

其实只要抛开市场波动，纯粹观察片区，就能发现光明的本质一直没变，甚至还在朝着更好的方向走去。

变的不是光明，而是大众的预期和心态。

短期的新盘去化、房价波动，并不能成为衡量片区价值的有效标尺。

1、挤掉泡沫，光明楼市变健康了

据乐有家统计，2020年到2022年，光明片区的二手住宅成交价跌了6%。

要知道当年的光明二手房，从2019年到2021年涨幅高达21%，而这样的时代也已经过去了。

据贝壳研究院数据，2021年二手房成交量对比2020年减少了66.1%。

而今年上半年，光明二手房的成交数据就更少了。

来源：深圳贝壳研究院

渐渐地，光明有部分楼盘挂牌价开始向指导价靠拢。

光明1号79平的户型挂牌为392万，单价为4.9万/平，接近指导价。

正兆景嘉园，150平的户型挂牌为680万，单价4.5万/平，接近指导价。

除此之外，据中介透露，光明福盈中央山和中粮云景广场也有房源挂牌价格接近指导价。

总的来说，光明虽然有部分笋盘推出，但优质盘价格依然坚挺。

新房选择又越来越多，光明的二手房即便有挂得高的，也没有了成交。

曾被短期拱上高峰的二手房价，如今泡沫基本也被挤掉，光明楼市回归正常健康。

2、学位的不足将得到填补

今年，光明公办小一学位缺口2615个，加上民办富余的1610个学位，还有1005个学位缺口。

盘点一下往年数据，会发现近2年光明的学位缺口是越发严重的。

2020年公办缺口327个，算上民办还有富余。

2021年，公办缺口2798个，算上民办，缺口约461个；而今年缺口多达1005个，增加了2倍多。

随着光明的大量新房交付，光明学位缺口愈发明显，名校资源稀缺，好学校的积分门槛不断上涨，内卷相当严重。

名校深实验光明学校最为典型。

2020年，该校首度招生，小一录取线为91.85分；

2022年，小一录取积分约107.7，两年涨了15分。

按照光明区的积分政策，想要就近入读深圳实验光明学校，除了最基本的深户 10 年，小一家长还必须提前 5 年买房入住，初一家长必须提前 8 年买房。

四个小区共用深实验光明学校的学位，随着之后交付的新房越来越多，有业主统计之后该学校将会被共16个小区瓜分学位。

不过好消息是，未来学位将会大量增加。

根据“十四五”光明区学位建设计划：“十四五”期间光明区将新改扩建29所学校，新增公办中小学学位51000个；

新建幼儿园23所，新增幼儿园学位8280个，学校建设力度、学位提供数量均比“十三五”时期大幅增加。

今年秋季学期，光明区将继续投用7所新改扩建学校，新增公办中小学学位12660个。

到2025年，光明区将共投用29所新改扩建学校，光明区公办基础教育学校总量预计将比2020年翻一番。

来源：深圳市光明区人民政府

3、光明好感度一直不低

在楼市整体环境较差的情况下，光明仍占了今年仅4个日光盘中的2个，可见人们对于光明的认可度还是很高的。

严格的限价背后，是光明一直在持续落实的配套。

2020年去光明还需要搭高铁到光明站，现在坐地铁6号线从深圳北站出发，去到光明大街站只要35分钟。

还有6号线支线，预计2024年开通的13号线，正在规划中的18、28号线，未来在光明出行将会十分便利。

6号线光明大街站

关于商业，现在光明大型购物中心有大仟里（15万㎡）、万达广场（约5万㎡）、龙光广场、光明正大城（约2.5万㎡）、蓝鲸世界。

从前来光明只是去光明招待所吃乳鸽，现在这些已经开业的大型购物中心都有充足的招商，业态成熟。

蓝鲸世界

医疗设施方面，截至目前，光明区共有公立医院5个，其中，综合医院3个、妇幼保健院1个、护理院1个、床位数为2840张，中山大学附属第七医院已经开业。

按照规划，到2025年光明区总床位数将达到5750张，千人床位数预计为4.79张。

人才引进方面，光明现在已经有博士后站点28家，在站博士后人才超过160人，

不断落地的配套，还有未来的规划发展定位，以及健康的楼市环境，都在告诉人们：

现在的光明价格更便宜、选择更多、配套更全，而这正是刚需更想看到的、更适合生活居住的环境。