桂湾和妈湾的新盘，该怎么选？

下半年的南山楼市，可谓是神仙打架。

继招商玺家园成为年度第二个日光盘后，颐城栖湾里开盘当天也去化98.5%。

这说明挤掉房价泡沫后，聪明的打新人已经做出正确选择，更青睐优质地段优质物业。

万科瑧湾悦和天健悦湾府紧随其后放出风声，而深业云海湾目前施工进展较为缓慢，今年入市概率较小。

接下来就是桂湾天健和妈湾万科的pk。两者各有优劣势，到底该如何取舍？有关这个话题谈论一直议论纷纷，今天我们来探讨下……

桂湾VS妈湾

对比这两个盘，就绕不开桂湾和妈湾。

1、从开发程度看：

前海由前湾、桂湾和妈湾组成，三个版块发展重点和时间各不相同。

桂湾聚焦金融，前湾是科创和文化创意，而妈湾的重点放在国际商贸。

桂湾发展至今已有近10年的积累，相比之下，妈湾始终没有大规模开发。可以说，桂湾是当下前海建成度最高、最宜居的片区。

但后起步的妈湾，显然会有更高的定位规划，片区内规划了很多住宅用地，那现阶段前海欠缺的居住和公共服务版块大概率会安排在妈湾，未来妈湾的人居氛围也会更胜一筹。

2、从交通便利看：

单论交通舒适度，现阶段万科更优，自驾能走月亮湾大道，项目旁300米左右就是地铁5号（百度地图直线测距）。

未来还有贯穿企鹅岛、蛇口、西丽、新安、碧海等片区的的15号经过。

天健距离1/5/11号线前海湾站，直线1公里左右（百度地图直线测距）。临近梦海大道与怡海大道，自驾出行更方便。

但桂湾正在修前海最大的交通综合枢纽站，未来将有3条地铁线与2条城际线贯穿其中。

3、从噪音程度看：

交通便利往往伴随着噪音影响。

万科近月亮湾大道，货柜车飞沙走石和噪音问题明显。

但23年底妈湾的过海隧道会通车，将会分流部分货车。临月亮湾大道一侧的房源，也全部做了3层隔音玻璃。但上述措施只能缓解，不能完全避免噪音问题。

天健并未像网传的紧挨主干道，噪音来源主要是周边施工声音，随着周边项目竣工问题或能得到解决。

4、从商业休闲看：

商业方面：率先起步的桂湾，商业配套日渐成熟。有万象城、山姆旗舰店（待开）、龙海商业广场和前海壹方城等。

而妈湾目前有印里商业，后期自身也有少许商业。

天健VS万科

前面从桂湾和妈湾两个版块整体进行了对比，接下来看看两个盘的细节有什么区别？

1、价格：

桂湾的天健悦湾府，毛坯限价9.2万，算是捅破近些年前海新盘的底线了。跟万科瑧湾悦限价10.25万相比，也有1万左右的价格优势。

周边的二手盘，像前海时代成交单价在13~16万左右。这意味天健悦湾府跟前海时代每平也有3~6万左右的倒挂空间。

图源行舟笔记

2、物业&产品:

对比物业，大家首先想到的是有口皆碑的万科物业。

妈湾的万科瑧湾悦，为瑧系2.0产品。尽管近来wq事件牵涉较多，但不可否认，万科对产品细节、服务品质把控还是到位的。

万科115平4房户型

万科115平4房设计，也是今年前海上车门槛最低的4房了。

无论是此前的已入市的龙光前海天境、润峯府、招商临玺、前海时代二期、颐城栖湾里；还是未入市的深业云海湾、天健悦湾府，四房的起步门槛都在146㎡以上了。

而且瑧湾悦北侧紧邻水廊道公园，西、南两侧被铁路公园包围，东侧紧邻露营公园，整体景观资源更占优势。

简要总结

说到这，其实两个盘的优劣势也很明显了。

桂湾天健胜在便宜，比万科低了1万元，且当前的桂湾比妈湾开发建设更成熟。不足之处就是地铁距离较远，以及保障房比例占比过高。

但妈湾万科胜在产品，户型使用率高。115平做4房，前海独此一家，且还有在万科品牌物业的加持。不足之处就是近月亮湾大道，噪音无法避免。

所以在性价比方面，桂湾天健比妈湾万科前期投入资金成本少，且倒挂空间较大。但自住层面，个人认为妈湾万科的居住舒适度应该更胜一筹。