宝安新安的房子凭什么卖得比罗湖贵

宝安新安卖得比较差的新房再一次出现了。

这次是官方数据直接暴露真相。

中粮大悦城铂悦苑9月中旬入市，90套住宅，面积106/127/132㎡，均价8.86万/㎡。

开盘虽然有15批客户认筹，虽然开发商没有公布开盘的结果，但时隔一个月，官方平台备案显示只有5套房源更新了备案状态，剩余全是“期房待售”。

作为深圳西部项目，在过去的几期都受到了欢迎，反而这一期，只有90套也卖不好，到底是什么原因？难道大家一致看好的新安片区已经不香了吗？

大悦城铂悦苑货量虽然不多，但经过一个月备案只有这么一点还是有一点意外的。

虽然开盘有人预测会是“光头”，但这个结果比光头好像也好不了多少。

估计算是新安片区这么多年，新房卖得相对比较差的一次。

其中最主要的原因，有两个方面。

一方面，相信还是价格逼退了大家。

虽然项目备案均价约8.86万/平，看起来比过去两三年的项目备案均价要便宜一点点。

但实际上项目为毛坯房，如果按照深圳装修的标准，加上5000元/㎡，变成精装修，均价就去到了9.36万/平。

这比2020年以均价8.84万/平入市的招商臻府（带装修）、2021年以均价9.2万/平入市的玖玖颂阁（带装修）还要贵。

而且就眼下就深圳新房来看，前海的备案价格也才是9万-10万/平，新安备到这样的价格，市场很难接受。

再加上，全市的房子都不好卖了，二手房成交价不断接近指导价，各区都有低于指导价的成交出现，捡漏的机会大大增加。

另一方面，相比前几期，大悦城铂悦苑的综合性价比较低。

产品结构比较混杂，又是单体楼，同一栋楼15-38层是住宅，15层以下是商务公寓。

相比户型整体面积看起来比较大，但得房率只有约70%，比深圳主流的得房率75%还低不少。

比如106.25平的户型，户内面积是75.12平，如果按照8.86万/平，公摊都摊掉了将近276万。

所以，其实不是新安不香了，是价格和品质决定这个盘就算有西部热门概念的加持也遇冷了。

实际上，不仅大悦城铂悦苑比前海的项目小贵了一点，整个新安片区的价格也直追甚至罗湖的新房。

在大家的观念里面，罗湖过去的辉煌还不至于要被关外的一个小片区追上。

但事实确实如此。

英雄整理了近几年，新安和罗湖入市的新房。

可以看到，宝安新安，特别是灵芝周边新房价格，几乎已经追平罗湖很多个区域，个别项目甚至超过罗湖这几年开盘的很多项目。

像最近一个月入市的中粮大悦城铂悦苑，如果加上5000元/㎡的装修费，比罗湖带精装修的亚太半山樾府（约8.3万/平）、华润未来城（约8.94万/平）还要贵。

而且亚太半山樾府开盘直接喊出首付89万，送1.2成首付，不用还的口号，华润未来城开盘传出96折。对比之下，就更便宜了。

那么为什么会出现这样的情况？

虽然有人说新盘的备案限价标准不太统一，但其实通过区域、历史政策、项目品质可以总结出一些结论。

一方面是近几年深圳向西发展，再加这两年大前海概念的鼓吹和330政策后深圳的房价整体上升，导致新安片区的价格被快速拉升。

另一方面深圳新房备案价格的逻辑受周边二手房牵制，项目备案需要参照周边二手房市场报价。

而深圳整个二手房的价格体系，新安灵芝附近的价格快速拉升到10-12万/平左右。罗湖田贝、水贝、洪湖、翠竹小区老旧较多，二手房整体价格大约在8-12万/平。

第三点是新安片区也属于旧改的主力区域，拆迁重建的新房备案价格不太受土地限价的影响，这一点也和以旧改为主的罗湖田贝、水贝、洪湖、翠竹比较相似。

所以，这个就导致新安的价格在过去几年慢慢追平了罗湖的价格。

当然了，也不排除更深层次的因素。

比如拆迁的成本。

也有可能新安买地的成本、旧改回迁安置的成本比罗湖的高了。

比如楼盘本身的品质问题存在很大的差异。

像亚太半山樾府本身产权剩余年限缩水到45万，相比新安其他项目就没这么多的优势。

再比如是新安的开发商比罗湖的开发商更有自信，更有把握即使备案价格高了，南山外溢的购买力也不会很差。

不过，需要提醒的是新安当前除了价格已经比较高，在市场遇冷的情况下，未来增长空间不确定性风险比较明显。

再加上旧改周期长，兑现需要更长的时间，学区房又在挤水分，如果生源流失，就更不好说了。

相比之下，宝中的区域更新，配套更完善，更宜居，安全系数要比新安片区高很多。