龙华成了赢家！刚需福地，发挥好睡城的作用

近日，深圳发改委公布了第五期地铁建设规划（2023-2028年）。

五期规划了13条地铁，全长226.8公里。除了15号线规划全线通车，其他12条线都是一期、二期工程或者延长线。

对于这一期的地铁规划，几个最值得注意的关键点：

第一，15号线是重中之重。

其他12条线全部是延长线或一二期工程，只有15号线在五年内必须全线建成通车。

15号线为什么这么重要？

15号线，相当于围着前海画了一个圈。

前海已经汇集了1号线、2号线、5号线、9号线和11号线，如此高的地铁密度，政府仍然要全速推进15号线，而且这条环线只为前海服务。

可以看出深圳政府打造前海的决心有多大。最近5年，各类资源还会继续向前海倾斜。

第二，深圳对待东莞和惠州两城的不同态度

根据公示，10号线东延到东莞凤岗，11号线北延到东莞长安，乍一看，东莞成了最大赢家。

实际上，根据公示信息，这两条线深圳只负责深圳段，东莞段由东莞政府负责。

东莞自己的地铁大动脉1号线还没通车，目前考虑的是优化调整1号线和启动3号线一期，无暇也无资金考虑这两条延长线。

所以这两条延长线是深圳抛出的两根橄榄枝，表达的是深圳的诚意，接不接是东莞的事情。

对东莞，深圳至少抛出了橄榄枝，给足了面子。对惠州，则是直接啪啪打脸。

首先，五期规划中不包含14号线延长线；其次，地铁19号线一期从坪山碧岭到坪山聚龙，距离惠州最近，但没有东延的字眼，也没有惠州段的说法。

第三，18号线一期连接沙井和光明，但不要据此判断沙井和光明备受重视。

首先，这条线是一条东西线，没有和福田或者南山中心区连接，价值不是太大。

其次，同为远郊。龙岗有21号线一期，坪山有19号线一期，大鹏有32号线一期，石岩有25号线一期，观澜有22号线一期，机场有20号线二期。

大家雨露均沾，光明和沙井没有任何优待，还共用了一条地铁。

这说明，近五年深圳的发展重点，不是光明和沙井。

第四，17号线一期起点是罗湖，20号线二期和22号线一期起点是福田，27号线一期和29号线一期起点是南山。

南山、福田和罗湖的地铁密度还在加大，这就是富者越富的头部效应。

第五，西部仍然是发展重心。

全线修通的15号线在西部，线路最长的20号线二期从福田向西，一路修到机场。还有27号线和29号线都从南山开建。

第六、龙华的地铁规划密度很大。

这次龙华有三条地铁规划，22号线一期到福田，25号线一期到石岩，27号线一期到南山，一共三条线，规划密度仅次于南山。

五期龙华建设的密度大，是因为近几年龙华盖了大量住宅，需要足够的地铁配套，才能让这个睡城在未来几年不至于过分拥堵。

第七、除了龙华，其他近远郊的布吉、观澜、平湖、大浪、沙井、光明、龙岗、坪山、大鹏，都只分到了一条地铁开建，不偏不倚，雨露均沾，哪个孩子也不多疼。

分析完这七点，深圳近五年的发展规划已经呼之欲出。

1、前海是重中之重，不计代价发展前海。

2、沙井和光明暂缓，不着急快速推进。

3、龙华继续盖房子，发挥好睡城的作用，多批两条地铁给你运人。

4、其他近远郊一步步来，排排坐分果果，都有，但都不会太快。

对于刚需和投资客，我给出的建议：

1、前海仍值得重点关注。

但要记住一点，资源倾斜不等于必定成功。

2、沙井光明务必慎重。

因为这两个片区的住宅供应量都很大，尤其是光明。

2023-2028年的五期规划，沙井和光明都没有新增连接市区的地铁。

这意味着未来至少十年，沙井只能靠11号线和12号线，光明只能靠6号线、6号线支线和13号线连接市区，随着人口大量入住，地铁拥堵会非常严重。

3、龙华是刚需福地，可以继续买。

龙华本来就有4号线通福田，5号线通南山，五期规划又增加了22号线通福田，27号线通南山。

龙华本身就是近郊，有4条连通中心区的大动脉加持，通勤压力会小于其他郊区，刚需可以继续买。