罗湖区城中村租客洞察：厚积而发的“不惑中年”

罗湖区作为深圳老城区，因其靠近香港，是深圳开发最早的片区之一，也是深圳“一路向西”的发展起点，所以罗湖也被称为深圳商业发展先行者。

借着“先发优势”，这里有用“深圳速度”创造的中国第一栋超高层建筑的国贸大厦、内地第一家麦当劳餐厅、新中国第一个商品房小区、新中国土地使用权“第一拍”、连接香港和内地的“第一口岸”、深圳最早的别墅区……

对于深一代、深二代来说，太阳广场、深圳万象城、罗湖书城分别成了他们对于繁华、奢侈和网红的初印象。

如今，随着深圳城市扩张和产业形态的更迭，福田区接过“市中心”大旗，后起之秀的南山、龙华又承接其发展速度，曾经的“老大哥”罗湖显得多少有些落寞。据统计，罗湖区GDP增速从1984年最高的142.2%到2020年的1.1%，经过几次大起大落后，经济发展速度最终趋于平缓。

同样，罗湖的楼市也在高开低走。

近10年间，深圳房价总体涨幅178%，其中除盐田外（10年之间入市的新盘多为豪宅，从而拉高了当年的均价），罗湖是明显低于全市平均水平的行政区。

由于罗湖大多楼盘开发较早，造成目前大多楼栋楼龄较老，新房难建，如今更面临着土地资源开发殆尽，基础设施老化、旧改进度缓慢等现状，实属英雄迟暮。

第一届深漂

离不开的罗湖，回不去的老家

罗湖区过去的辉煌看得见，如果说龙华宝安的城中村是新深圳人的起航地，那么罗湖就是第一批深圳人梦开始的地方，这里同样也是他们的归处之一。

不同于珊瑚虫往期盘点的深圳各区“青年”，罗湖区城中村租客群体看起来更接近“中年”，超五成租客年龄达到35岁以上，同时18岁以内及60岁以上比例也高于深圳平均水平。

第一代深圳人跟随罗湖成长到达了一个新的瓶颈，而这里留下的记忆也是他们的青春。珊瑚虫在调研曾与一位非常“福田范”的大哥聊起不搬走的原因时，他说：“倒也不是因为租不起，罗湖这也不便宜，只是说习惯了，对我这代人来说，这里才是深圳”，俨然一副“不惑中年”的模样。

或许也有很多在罗湖居住的“老深圳人”也抱有同样的想法。

事实上，近70%罗湖区城中村的租客都有深圳居住证或是深圳户口，而仅34.1%的租客为非深户且无居住证，如果再抛开第一代深漂的父母子女外，流向罗湖区的“新鲜血液”当属全市最少。

从曾经的“全国顶流”到如今的“社会边缘”，一个疑问就是，为什么罗湖区不能继任深圳新生代的始发站呢？

年轻绝缘体？

租不起的房，爱不起的工

如今再次踏上罗湖的土地，我们能看罗湖身上留下的几道明显的“刺青”，尽管曾经它们能多么地引领潮流，但经过时代的褪色，它今天的模样反而让人望而却步。

据珊瑚数据统计，2022年第二季度罗湖区城中村平均租金为59.69元·㎡/月，远高于深圳市平均租金水平。

其中，仅区内东部靠近盐田区的莲塘街道和交通不便的东湖街道城中村平均租金低于区平均水平，且仍高于全市水平外，其他各街道城中村平均租金均超60元·㎡/月。这意味着，尽管罗湖“廉颇老矣”，但租金压力依然不小。

由于罗湖区毗邻香港，曾还是“深圳中心”的时候，香港人也偏爱在罗湖买房，因此当时大多楼房都以商品房的形式建设和出售。

如今罗湖区土地紧缺、租金昂贵、楼栋老旧，长租公寓企业在此片区拿房的性价比更低，因此罗湖区的长租公寓项目寥寥无几，数量在原关内四区内仅高于盐田区，且集中分布在价格更高的东门和南湖街道，不符合年轻租客对物美价廉的追崇，所以深圳新生代都被租赁市场蓬勃发展的宝安、龙华和龙岗区“抢”了去，只剩下靠情怀和习惯支撑的深一/二代们。

线上在租的房源中，罗湖区也是以两房和更大的户型为主，总占比也接近七成，对于这届热衷“独居”、“整租”、“小户型”、“精致”的新深圳人来说，大户型几乎被首先排除，自然能提供的选择就更少。

即使幸运地租到环境较新的商品房小区，但一出门则又迈入陈旧的街道，这是罗湖大部分“不惑中年”的心路历程。

第二道“刺青”则来源于罗湖引以为傲的产业。

1981年，深圳首家珠宝生产企业在罗湖区诞生，随着企业聚集效应不断叠加、持续放大，罗湖至今都聚集着大量珠宝上下游的相关企业，同时娱乐、服装业态也较为丰富。

截至今年7月，罗湖区拥有珠宝商事主体18623家，逐步形成的完整珠宝产业链孕育出周大生、爱迪尔等40多家国内知名终端及批发品牌，吸引了金一、中国黄金等10多家上市珠宝企业入驻，产业年销售额约占国内黄金珠宝批发市场份额50%。

来源：经济日报

来源：南方都市报

据统计，26.51%的罗湖城中村租客从属服务业，也有四成人从事其他产业。其中工业人群相比于深圳全市来说过少，也奠定了罗湖区重珠宝的基调。

同时，罗湖区内零零散散的工厂项目和集中在水贝-布心与东门-南湖的写字楼也与租客职业相符。

公开数据显示，如今罗湖区光是水贝片区就有十多万珠宝行业的从业人员在这里工作。

相比光明区对学历更友好的工厂、福田区高薪加持的金融、南山区乘风起飞的互联网还有宝安区丰富多元的产业，罗湖区的珠宝对新晋深漂的吸引力实在没有那么强。

正因为罗湖区较为单一且传统的产业类型，60%的罗湖区城中村租客都以区外通勤为主，为全市最高。这也说明了无论是新青年租客，还是深一代租客，新业态对他们来说都更具吸引力。

随着近年地铁地铁2号线(8号线)往盐田方向的开通，这些罗湖区不受限于区内珠宝产业的租住人口或将继续外溢至性价比更高，品质更好的盐田区。

不惑中年

“过去”是最好的“动力”

深圳发展四十年，罗湖也发展四十年，罗湖区的租客也迈进“不惑中年”。

人到中点，脚步总会放缓，人生已经基本定格，但我们却能看到罗湖在城市更新方面的努力。

比如作为深圳曾经最好的公务员小区——鹿丹村，从本世纪初破败模样的“斑马楼”拆除改造为如今的名贵豪宅——中海天钻。它就像罗湖的一本自传，上面写满了“四十不惑”。

图：鹿丹村（左）/ 中海天钻（右）

现在我们大概知道了，之所以人们开始流行“怀旧”，正是因为我们进入了一个快时代，看似什么都有，又看似一无所有，有时候我们不知道往哪里去，因为被一些既定事实陷在原地，有时候我们好像又走错了方向，这时回头看看，能发现“过去”就是最好的“动力”。

今天的罗湖尽管在吸引年轻租客上存在一定难度，但利用现有资源转型也不失为一项选择。比如在罗湖大片密集的酒店，正适应当下年轻人热衷的“长租酒店”新趋势，这既是“先发劣势”下的“自救”，也是后疫情时代的“新消费趋势”。

中年和中午本质上都差不多，它们都是时间线上的一小段，凝重也倦怠。回头看来路，是旭日初升的无限可能，向前看去路，最担心烈日灼烧后宣告终寂的黄昏，不愿温柔地走进那良夜。

罗湖和罗湖的“不惑中年”们，如何不惑？过往不惑，从过往成就放眼未来，以过往遗憾弥补当下；逆境不惑，顺境时乘风，逆境时破浪。

不惑之年，最适合再出发。