龙华楼市格局变了！买哪类房子容易“站岗”？

龙华有住宅盘也开始玩起了“一成首付”，首付低至50万起…确实，有些“不可思议”！

现在的房子有多难卖，看开发商的这么努力搞氛围营销就知道了，氛围搞得越大，说明房子越不好卖。

今年，许多开发商一改2019-2020年的常态，豪华打造展示中心不说，开个展示中心要大肆宣传+倒计时半个月；开盘前提前续客那是一定要的，即便是之前看来会比较香（好卖）的楼盘，在开盘前就开始启动转介，不管怎么样，“氛围”一定要搞起来。

这其中，也包括龙华的新盘。

一

不夸张的说，龙华是目前深圳新房库存最多的片区之一（除龙岗外，应该就是龙华了），没想到，龙华现在的卖房节奏和龙岗差不多。

2021年，龙华开盘的住宅大概有10余个，今天看了下深圳房地产信息平台上的个盘销售备案情况，许多楼盘的销售最多不超过50%，真的可以用“惨淡”来形容。

今年到目前为止，龙华一共8个新盘开盘（其中有2个2021年底预售，但是2022年开盘的，所以算入今年），登记人数最多的是中海的两个项目，算是卖得好一点的项目；此外，万科启城家园项目卖得也还可以，目前除部分房源被“分局锁定”外，其它房源均已卖得七七八八。

其它盘就没有这么幸运了，大部分房源未售出，卖得也是很艰难。

今年入市盘的登记人数情况：

1、中海闻华里推705套，508批客入围；备案均价约7.36万/㎡，均为精装交付，开盘收金23亿。

2、中海学仕里推462套，520批客户入围；备案均价约8.21万/㎡，均为精装交付。

3、卓越和奕府推701套，283批客入围；备案均价约6.55万/㎡，总价区间约554-776万/套。

4、龙华鸿荣源博誉府2期推984套，280批客入围；备案均价约7.58万/㎡，总价区间约608-1007万/套。

5、龙华壹成中心十区（壹城时尚花园）推1051套，359批客入围；总价550万起买精装修住宅3房2厅2卫，主力3房2厅2卫总价在600万左右，开盘优惠99折。

6、万科启城家园（A914-0314）推售519套，380批客户入围；备案的均价约5.66万/㎡，总价区间约395-710万/套。

7、龙华御景华府推售533套，108批客户入围；均价约5.2万/㎡，总价区间为327-631万/套。

8、卓越柏奕府推637套，229批客户入围；备案均价约7.47万/㎡，总价区间为748-1043万/套。

要知道，这其中包括中海的两个项目均是去年拍卖的限价地，去年那三次集中供地的拍卖地价格均是非常低的限价，中海闻华里算是龙华上半年最有优势的盘之一，尽管如此，开发商在开盘之前就启动了转介来进行获客。

二

接下来，龙华将要入市的深铁珑境、保利招商龙誉等项目，销售压力依然会非常大。

这两个项目在目前来看，在龙华来说都属于不错的项目。

深铁珑境项目是地铁龙胜车辆段上盖物业，是深铁集团在龙华区的TOD项目代表之一。占地约11万平方米，分二期开发，总建面约48万平。项目包括住宅、36班九年制学校、幼儿园及其配套设施。一期的叠拼洋房、小高层，二期将打造户型建面约85-125㎡的高层单位。

保利招商龙誉位于深圳北站附近，位置还可以，交通也较为便利。建面约17.7万平米，主力户型为83-125平的3-4房单位，预计加装修价在7.4万/平左右。但这个项目大家的争议比较大，褒贬不一，主要是项目位于地铁6号线和4号线高架之间，会有噪音问题，尽管如此，也是目前龙华片区较好的盘了。

买龙华的同学可能会问，那到底该不该冲？

对于开发商来说，最大的压力点可能是，接下来8月4日，龙华将拍卖的2块地将对目前龙华入市的住宅盘将产生非常大的冲击。

为什么这么说，这次拍卖的龙华民治街道A806-0400宗地与A806-0401宗地就位于北站旁边，其中0400宗地建筑面积72050平, 0401宗地建筑面积458380平，两宗地的建成限售价都是7.24万/平；这两块地的住宅建面总计超20万平，预估将会有1000多套住宅。

这里是北站的商务中心片区（北站国际商务区的定位是突出都市门户区位，壮大总部经济和金融、科技、文化等现代服务业，打造商务“超核”建成具有全球影响力的“国际会客厅”），算是龙华最好的位置+未来会是最好的配套，尤其是A806-0401宗地，土拍里规划的建设要求非常高。

北站国际商务区效果图

这两块地，如果快的话，明年可以入市，到时开卖加上装修也不过是7.6万/平左右，这个地段以及这个价格，之前买的接近这个价或高于这个价的项目都等于站岗了。

龙华这两块未拍卖地才是龙华接下来最值得期待的项目。对于购房者来说，当然也要排除未来因为市场火了，买不到的风险。不过，如果持续当下的行情，买到的概率很大。

看规划我们可以发现，北站旁边规划了多块居住用地，据了解，在这两块地的旁边，还有2块住宅地，未来的住宅供应仍旧不少。这些项目未来建成后，会让之前以及现在高价买龙华房子的购房者持续站岗。

所以，现在买龙华的盘要谨慎选择。

三

龙华在过去的房地产的发展中，作为“睡城”无疑是深圳最成功的一个区域。近十年，龙华房价从1字头到现在新房价（包括新拍卖地）普遍在7万+的单价，深高北片区的学qu房二手房早已破10万+。

龙华也曾历经深圳买房客疯狂追捧的高光时刻，一度让人耳熟能详的莱蒙水榭春天、绿景公馆1866、中航天逸、汇龙湾、金亨利等项目成为当时“打新”的网红盘，当然，买这些房的人在后面的涨幅中均是大获利者。

龙华的房价从2万到10万+的高价也就几年的时间，宇宙中心也因此而得名。

这几年，龙华的房从显然已经不再是普通刚需客的上车地。于是，刚需转向的光明、沙井成为深圳新的网红片区，也正因此，龙华在2020年后，新房也成为卖不动的片区，分化也非常的明显。

2020年那波抢房入市的置业者许多仍在站岗，比如，汇德理项目（开盘接近8万/平）、玖悦台（开盘均价9万/平）等等，这些站在高岗上的盘，要站岗多久，取决于龙华片区新的高价房来刷新打破……

四

大家都说产业决定着未来的人流和房价。这些年，为了打破“睡城”的身份，龙华片区其实在产业上也越来越积极的在布局，毕竟“睡城”能否被打破，还得看未来的产业有多强。

2021年，龙华以2828.45亿元位列深圳GDP第五，与宝安的距离还相差较远，增长也处于中等水平。

目前，龙华正在打造多个重点片区，作为龙华经济发展、品质建设、能级提升的重要载体，这些重点片区包括北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华超级商圈、大浪时尚特色小镇、观澜文化特色小镇等，总面积为104.62平方公里，约占龙华全域面积的60%。

这些区域可以说是未来龙华的重要增长点，但整体的产业结构很难像福田、南山那样的高端。目前，龙华的房价到现在这个位置，完全是因为离市区近，未来还能撑起更高的房价吗？这是个问题。