深圳房价上涨房租反而下降，是小产权房在维稳吗

依据国家统计局数据，4月份的深圳二手房价同比上涨了1.7%。就在房价上涨的同时，深圳的房租却出现了明显下降。依据房地产中介机构数据，5月份深圳房租同比变化为-5.94%，房租降幅最大的几个城市分别是：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。

首先分析一下以深圳为代表的超一线城市房价为什么会涨？深圳的常住人口在1350万左右，但深圳的土地供给比其他三个超一线要少很多，导致每年的住房供给不及其他超一线。过去五年里深圳累计商品住宅销售总面积为2004万平方米，同期北京的累计商品住宅销售为3445万平方米，上海的商品住宅销售总面积为4926万平方米，由此可见，深圳的年均新增住房供给只有北京的2/3或上海的1/2。

深圳依靠小产权房来化解商品住房供给不足留下的住房缺口。在深圳的存量住房中，城中村的住房约占全市住房总量的50%左右，城中村的出租屋租金比市场商品住宅租金低一半左右，为刚刚步入职场的年轻人提供了大量比较廉价的栖身之所。在一定程度上可以说城中村的出租屋承担着保障型住房的功能。房价上涨而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地产市场估值水平在上升。房价是由预期决定的，而房租是由租房者的收入决定的，二者的形成机制存在差异，导致二者不同步甚至是相反的走势。如果房价持续上涨而房租涨幅较小或下跌，则意味着房地产市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是出现所谓的“泡沫化”现象。

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