万福花园—龙华“土味”新盘开卖，曾经的老网红，被吐槽“太自信”

深圳的年轻人可能没听过这个名字土得有点过分的楼盘——万福花园，但老龙华人却视它为“老朋友”。

万福花园位置显眼，位于布龙路一侧，和绿景香颂隔路相望，在项目没有烂尾的情况下，用0.1倍速建了16年，把当年的想买房的人都熬成了婆，而我，关注它的时候还是地产小白，如今也成了行业“老司机”。

2005年1月19日，“万福花园”用地“A819-0018” 在国土局进行“土地登记”；

2006.5月，拿到《建设用地规划许可证》，2006.6--2012年5年多的时间，无任何举动；

2013年2月重新拿到《建设用地规划许可证》；

2017年，项目环评报告称当年开建，19年底建成，然后一直拖到现在。

上周（12月21日），不知道老板怎么突然想通了，匆匆忙忙花一周多时间搞了个样板房，迅速拿了预售证，在周围博誉府、盛景润府、卓越柏奕府年底销售压力山大，营销团队想方案想得头秃的时候，一次性把万福花园1594套住宅悉数推出，在原本就寒冷的市场上，再浇一桶水。

本身地段不差，或许产品又很有优势，不管怎么说，这种自信值得点赞，所以贝姐就决定去看看，顺便祭奠一下姐的青春。

万福花园的开发商是深圳市汕源新实业有限公司，没什么名气，但也做过不少地产项目，大多集中在龙华，比如新华苑、东华明珠园、源发大厦等。

最近几年没开发什么项目，比万福花园早一点的就是宝安机场附近的天福华府了，也是挤牙膏式的卖了好几年才清盘，据说老板都是全款开发项目，不差钱。

万福花园的产权年限是1998-2068年，只剩下46年了。第一次拿到《建设用地规划许可证》的前一年，旁边华美丽苑开盘，毛坯均价3300元/平。好家伙！万福花园这一捂盘，房价翻了超过21倍，还是赚大发了。

项目的位置，在近期入市的5个龙坂新盘中，算是不错的。

虽然不如卓越柏奕府离地铁近，但胜在周边生活配套成熟度很高，到佐邻香颂、岁宝百货都是400米左右的步行距离，到壹成中心约1.7公里，后面就是松和小学，中学按片区划分应该是民治中学，在龙华也属于第一梯队的初中。

而且，项目还有一个比较大的利好。

今年7月1日，深圳公共资源交易中心发布深大城际铁路工程勘察设计服务招标公告，这条线很可能在明年动工建设。

没多久，在10月11日，深圳市规划和自然资源局又公示了《深圳市城市轨道交通22号线交通详细规划》，其中22号线的民治站是深大城际深圳段（轨道交通33号线）的接驳换乘站，而这一站的具体位置在布龙路与民治大道的交汇处，距离万福花园近200多米。

这样一来，万福花园就是名副其实的双地铁物业了。也许就是这一利好，让万福花园有了均价卖到6.98万/平的底气。

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2009年，贝姐第一次到龙华踩盘，坐着中巴一路颠簸，风尘仆仆地像是下了一趟乡。当时布龙路两侧还只有华美丽苑和金地梅陇镇，我觉得这地方房子卖1万，还不如老家十八线城市。

找到一张2004年旁边华美丽苑开盘时候的布龙路照片。

如今开车到了万福花园的停车场门口，年代感就扑面而来，因为售楼处大门上贴了一幅广告语：万福花园，梗係ok！品一品，有没有你妈妈群里发的表情包那味儿？

穿过90年代最流行的塑料绿叶装饰的临时走廊，进到了展示中心，领到了一个装着户型图的资料，上面印着上联“中轴龙华高铁相伴，舒适空间花园ok”，下联“资金到位交楼保障，高端三菱电梯ok”，横批就是刚刚看到的slogan。

和几年前的天福华府，拥有同款资料袋。看到老板的审美和这个像是20年前就想好了的广告语，我隐约有点担心产品。

图源：网络

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果不其然，进到售楼处里面，就证实了我的预感。

可能是工作日，现场除了我没有其他客户，案场销售也只有2个。接待我的售姐并不积极，简单问了一下我的意向户型，就开启了机械式的介绍。甚至了解了我对片区比较熟悉以后，连区域都懒得讲解。

按照官方说法，楼盘一共18个户型，面积区间约78-180㎡，均价约6.98万/㎡，总价区间为526-1246万/套。

但售姐的说法是一共21个户型（有几个面积不同的户型结构一样），她说户型太多她也记不住，就简单介绍一下我想买的户型，再带到模型处让我自己看。

因为建筑规划许可证是在十多年前拿的，户型在当年就已经报批了，所以当时的设计显然已经跟不上现代人生活方式的变化了。

比如109㎡和135㎡的四房户型只设计了一个卫生间，其中一个房间还需要自己将厨房连通的生活阳台改造才能作为卧室。

130㎡的户型，老人房和主卧的安排比较诡异。

按照现代人的生活习惯，一般把距离卧室最远的那个房间作为主卧，把靠近入户门和厨房的套间作为老人房，方便老人早起准备早餐的时候不影响年轻人的睡眠，但这两个套间的卫生间安排又不够合理。

入户门过道则有1米8的宽度，不但没有设计玄关保护隐私性，而且造成了客餐厅的面积浪费。

其他户型也基本上是类似的问题，空间规划乱、设计过时。

因为入市仓促，也只是匆忙搞了两个清水样板间，一个78平2房，一个86平2+1房，售姐说这就是交房标准。

因为没有拆绿网，也看不到外部和园林景观，从沙盘图上看，没有设计主题园林，只有简单的绿植覆盖。

电梯间也有农民房的既视感，像城中村改造成的公寓电梯间。

最后我让售姐帮我算个价，她敷衍地说让我自己去“i深圳”上面查，每一套都有价格。走完全程，毫无服务可言，连一杯水也没倒给我。

我是以购房者的身份去探盘的，代入这个角色，有几点感受：

项目所在的地段，放到整个龙华来说，可以勉强挤入第二梯队（如果红山、北站属于第一梯队的话），但无论从名字、外立面、公共空间还是户型来说，早已经过气了，品质也比较低下，住进去可能很多方面都无法满足家庭生活需求（想象一下住在2000年左右二手房的体验），这是项目最大的硬伤。

从看房体验来说，开发商也没有任何服务意识，聘请的物业是深圳市城投物业管理有限公司，大众口碑不好（之前是龙华的城投七里香榭也是这家物管公司，被业主集体弹劾，换成了万科，换了物业以后二手房价就涨上去了）。

整个看房过程，我仿佛穿越到十多年前，直到我去到下一个同样近期要入市的坂田项目，才觉得我终于回到了现代。

最要命的是，开发商自负而不自知。原本是可以通过重新设计外立面、公共空间以及精装修来弥补硬伤，但是开发商的思维还停留在前些年的卖方市场。营销中心和样板间展示的是楼盘的最佳状态，都槽点满满，交付的时候品质只会在这个基础上再打折扣，但这样的房子，还开出近7万的均价。而位置更好，品质更强的鸿荣源博誉府均价7.5万，开盘一个月后仍在为卖得不理想苦恼。