坪山财富城二期163套房售罄，深圳又多一个“日光盘”

深圳楼市确实比较疯狂，新房市场又出现日光盘了。

前天，位于深圳坪山中心区的财富城二期开盘，虽然可售货量高达613套，但当天只推163套房源，有319冻资入围的客户选房。

结果也可想而知，全部日光。

这一回，东部已经有2个新盘都遭遇哄抢，深圳楼市这是要重回巅峰的节奏吗？

制造日光盘，房企有多努力？

熟悉的观众，其实都知道套路了。

回顾自9月底救市以来的5个日光盘，其实都是采取了“少量多批”的推盘策略。

财富城二期仅推出了163套房，深铁阅云境214套房，海德园116套房，深业上城学府324套房，中建观玥192套房。

不少人调侃，只要限定词够丰富，谁都可以是第一名。

只要先射箭再画靶，大家都可以日光。

不可否认，这种“饥饿营销”策略也使得项目在市场上的竞争压力减小，更容易吸引购房者的关注。

但是日光更关键的还是下面3个因素：

第一、价到位，就有机会秒光！

财富城2期释放出开盘折扣——备案价*97*99*99*95*97*99折，约87折，单价区间依旧约3万-4.29万/平，总价区间约227万-593万/套。

可供对比的是，财富城2期项目周边的二手房价格更高。

根据坪山如今的二手房市场表现，周边的二手房，如招商花园城挂盘均价约3.8万/平，万科金域缇香一二期挂盘均价约4.2万/平，而次新楼盘深城投中心公馆挂盘均价约3.9万/平、财富城一期挂盘均价约3.89万/平。

第二、核心区的新房项目屈指可数。

坪山中心区内的新房项目并不多。目前，加上财富城2期在内，还有一个臻文府，但位置比财富城2期稍逊，周边环境也一般。

整体对比下来，财富城2期竞争力被拉满。

第三、区域配套不错。

项目紧邻16号线新和地铁站以及14号线坪山广场站。

商业配套也不错，有龙坪天虹，待开业的佳华佳漾里，以及规划中的坪山万象商业。

以上三个因素，单凭一个，都不能使其日光，而三个因素叠加在一起，便是其日光的重要因素。

例如中建观玥就是典型案例，首先项目地块还不错位于光明凤凰城板块内，紧邻在建的13号线德雅路地铁站和光明高铁站，对于远郊盘来说满足了出行便利性。

其次，离光明商业中心龙光蓝鲸世界和万达等大型商业配套以及新城公园、光明艺术中心等生活文化配套均不超过2公里，也能满足日程生活需求。

乃至大运深铁阅云境也同样兼具地段、配套、区域供应短缺三个因素。

当然，还有一个因素无法忽视，那就是10月份以来火热的行情，营造起了氛围感。

深圳楼市度过了最危险的时刻？

值得注意的是，尽管上述五个楼盘在开盘当日均售罄，但它们加起来的总套数仅为1009套。

与以往单个楼盘一次性推出几百乃至上千套并迅速售罄的情况相比，当前的销售成绩仍存在显著差距。

但不可否认，11月深圳楼市，不管是新房还是二手房的成交量都创造了新高。

根据官方数据显示，11月深圳一手住宅预售网签8077套，环比大涨94.5%，仅次于2021年1月，成为近4年的第二高点。

此外，还有1500套左右的现售新房网签。

这意味着，11月深圳新房住宅总网签量接近10000套。

从二手房的成交量来看，深圳楼市确实有企稳的信号。

之前就说过，二手房才是楼市的晴雨表，二手房销量的持续高增长，才是真正判断楼市企稳的信号。

数据显示，11月二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，成为近4年的最高点，甚至超过参考价政策出台前。

除了成交量开始回暖，还有一个数据非常重要，但是关注的人并不多。

上个月深圳市住建局公布了今年四季度住房销售计划，包括31个住宅项目，合计11180套房源。

但这个量级与当初三季度计划入市的44个项目、18150套房源相比，供应量明显减少。

要是按照11月份深圳新房认购数来推算，加上深圳今年压根没卖几块地，估计不到1年，深圳将无新房可卖。

所以接下来购房需求就会主要到二手市场上来释放，二手房成交估计能维持在月均7000套上下。

这种成交量，就已经恢复到了深圳正常年份水平，后续市场就很难跌了。

面对深圳楼市回暖现象，购房者的确难免心动，但理性依然是最重要的。

毕竟，楼市是一个长期的投资，不仅要考虑眼前的热度，还要看未来的市场走势和区域发展。

如果是刚需，那眼下的政策松绑无疑给了你一个很好的入市机会。

但如果是纯粹为了投资，那可要谨慎了。

当前的市场成交量虽然回暖，但房价的走势还充满不确定性。

尤其是在大环境尚未彻底改善的情况下，房价的波动风险依然存在。

深圳楼市已经很难再复制过去那种暴涨的神话了，换句话说，深圳几乎不可能再回到2021年房价的巅峰，这是毋庸置疑的。

为什么这么说呢？

因为影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。

这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。不然，深圳为何自2021年2月份以来一路下跌？

从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

这三年的下跌过程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结果不还是下降了。

根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期。

没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多人收入缩水致使更加买不起的局面。

所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，深圳也无法上演独立行情。

至于现在是否适合买房，这就像“互相喊SB”的话题一样，仁者见仁，智者见智。

毕竟每个人的情况不同，答案也没有标准。如果还在纠结，不妨评论区聊聊，或许会有更多启发。