现在几乎每个城市都在发力做改善

房企还在卷一个词，那就是“高品质住宅”

区别于之前大家都是停留在口头上，夸这个好、那个水平高，并没有明确的行业标准

自今年3月，国务院常务会议首次为今后的住宅建设明确方向：要加大高品质住房供给

此后，全国各地陆续出台指南法规，开始从土地端，逐步取消“7090”还有价格等多重限制

给出了一整套详细的要求和标准，鼓励开发商更多去做改善

所以我们也看到各地，像北京、江苏、山东、湖北、重庆等，都实打实拿出了一些政策

可以说，这一次真的是从土地端开始，由刚需时代走向改善时代

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北京楼市终于放了“大招”

之前经常有人吐槽，手捧几百万在北京也买不到什么像样的房子

因为北京好地段的高层住宅多半是塔楼，很难做到南北通透，带窗户的卫生间也不多，凸出的阳台更少有就为了多点采光，有的房子甚至带了角

更别提架空层、风雨连廊这些在南方常见的功能空间，整个北京都寥寥无几

11月22号，《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》(下称《导则》)重磅落地，在综合考虑北方气候特点、区域环境特征、建筑高度等因素的大前提下带来了一系列重大突破

图源：北京市规划和自然资源委员会

首先就是大家最关注的阳台

之前北京商品房带阳台的都不多，这次不仅彻底放开了限制，而且对面积也做了放大

接下来全市将打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，多层住宅还可以设置开敞阳台

也就是不封窗按照一半的面积计价，等于白送了一部分使用空间

今年以来，顺义、丰台、石景山和昌平几个区都有所尝试

有的还创新推出了像这样的南北双阳台设计，但都是个例、不具有普遍性

北京中海长安源境145平双阳台户型设计图

《导则》进一步指出，开发商可以通过屋顶绿化、垂直绿化等形式，以及阳台预设种植槽、种植箱、种植池、预留上下水条件等措施，实现多层次立体绿化

这样一来，屋顶花园以后就不再是私搭乱建，有了法规可依

有了新的规定，加上购房人也愿意买单，开发商未来必须要重视起阳台

其次是鼓励在住宅底层打造架空层

作为居民公共活动、交往空间使用，层高不低于3.6米，不计入容积率和控高

近10年来，北京首个采用架空层设计的是昌平的龙湖观萃

楼盘打造了约1000方的架空层泛会所，包括了三大主题空间

有行政酒廊、共享办公、书吧、健身还有儿童乐园，并由风雨连廊相连接

龙湖观萃架空层泛会所效果图

此外，丰台的金茂璞逸丰宜，也安排了局部架空层

最新还有一块位于亦庄新城0202街区的地块，也准备申请加入架空层

由于不计入容积率，后面开发商会有更多动力去增加架空层

还有就是鼓励开发商设置有盖且不封闭的风雨连廊

连廊用来连接相互独立的建筑物，或者住宅和社区出入口、凉亭等公共空间

方便居民休闲与出行，同样不计入容积率

北京之前可是对连廊“严防死守”

像海淀的华润幸福里在后期增配的风雨连廊，被迫拆除整改

大兴招商玺的风雨连廊，更是历经多次报规才获得审批

北京招商玺风雨连廊实景图

架空层和风雨连廊本质是承担一个泛会所功能，为居民提供更多的公共空间

以后有了风雨连廊，可以把小区大门、景观区和架空层无缝连接起来，形成一个畅通无阻的社区

让业主无论是雨雪天气还是烈日炎炎，都可以轻松穿梭各个角落

除此之外，《导则》还有层高突破、噪音、地漏反味、烟道串味、室内空气及水质等细节方面的改善

对住宅面积和功能配置标准，还给出了具体的建议表：

（仅供参考，●为必选配置项，○为可选）

事实上北京作为一线城市，和上海一样，都有着规模庞大的置换需求

只有真正开始重视大家的居住体验，做出更有性价比的功能配套，才能让置换客户买的好

相信从明年开始，北京就会有多个带开敞阳台、高层高、入户花园的高层平墅入市

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不止是北京，全国各地都在行动

除此之外，从去年下半年开始，多个城市的土拍规则也开始松绑，取消了一系列限制条件

相信各位对“7090”这个政策都不陌生

自2006年推动上海楼市进入小户型时代，并在2016年规定中心城区土地出让中必须要有不低于70%的中小户型

直到今年年初的第一批土拍，“7090”政策才宣告彻底终结，中小套型面积最低比例下调至50%

图片来源：上海新闻广播

不久后第三批次中奉贤新城地块仅要求40%

在该批次中，上海还取消了最高溢价率10%的限制，在经历三年限价后，重新回归到“价高者得”的市场逻辑

不光是上海，其他城市也纷纷打开“限价”，更多的地块允许提供更好的改善类产品

11月29号，北京朝阳第二宗组团地块上架，这是3年来第一宗不设置地价上限和销售指导价的地块

刚刚过去的12月2号，深圳推出的深后总地块，既不受“7090”政策影响，也不要求建成后的商品房销售价格

还有像北京在今年6月，首次出让了“住宅+产业+商业配套”形式的混合地块，也引起了巨大反响

在取消限制的同时，各地土拍环节还新增了“高品质建设”要求，对装修价格标准、适老化建设等有了进一步规定

去年上海第三批次，徐汇滨江的装标直接来到5000元/平

嘉定南翔地块则是明确了立面细节，立面不得使用涂料、真石漆，而要采用铝板等材质

换句话说，谁愿意花更多钱造高品质的产品，谁就能拿到地

为开发商造好房子，留出了足够的成本空间

据不完全统计，今年有这些省市陆续发布了住宅提升的设计指引，在不少细节处做了人性化设计

资料整理自网络，仅供参考

安徽就强调了新建小区的人车分流设计

重庆进一步鼓励立体绿化住宅建设，也就是时下流行的第四代住宅

苏州则鼓励根据项目条件设置空中花园，改善型住宅还应该设置独立的储藏室、前置过滤器和直饮水机等等

这一系列的调整和导向，给到面积和成本足够的尺度，一定程度上激发了开发商拿地的热情

反映到土拍市场也确实出现了一些回暖迹象

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为什么此时此刻要发力做改善

由于上海的“7090”政策推行了十几年，产生了小面积刚需产品的巨量供应，这几年都处于供过于求的状态

更重要的是同质化还非常严重，都是近乎一模一样的99平小三房户型设计

既无法满足生活的需求，也没办法实现真改善

早在2019年央行发布的官方报告，就宣布城镇居民家庭户均拥有1.5套住房，住房拥有率高达96%，还有超过30%的的家庭拥有二套住房

图源微博

也就是说，现在已经全面进入了大家都有房、或者都买过房的时代

刚需客户越来越匮乏，改善客户不断增多，成为主要购买力

供求关系发生了彻底的逆转，改善大户型才是现在市场需求的主流

在这样的需求导向下，对各地政府来说，新的住房指引可以名正言顺的支持产品升级，为人居进化指明新方向

从建筑设计规划、园林景观的功能区设置、外立面材质要求、架空层、风雨连廊、阳台及室内空间尺度、功能性要求及精装，还有后期的运营维护都做了一系列指引

有的地方还对认定为符合要求的改善产品，给予了实质性的优惠政策支持

山东目前公布了两批新房名单，2月的第一批只公布了21个项目，11月的第二批就扩大到90个项目入选

这些楼盘的购房者在申请公积金贷款时，最高额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%

以推动改善购买力和市场供应的相匹配

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讲真，现在最需要从土地端的源头去改变，这是最及时也最根本的

才能让开发商有足够的空间，去做好改善产品

于是我们看到，每次供应端调整都会对产品有一个正向的优化

近年来像第四代住宅爆发，背后其实都有政策层面的支持引导

更高的装标，高颜值外立面、智能化的科技住宅，还有创新户型重现江湖等等……越来越多产品力的提升

当然，这样的好产品其实也得到了市场的反馈，第四代住宅、大面积低密去化表现亮眼

而对购房者来说，除了房子本身之外，改善居住的实际体验更为重要