深圳工改旧改城市更新最主要问题——矛盾

深圳工改旧改城市更新最主要矛盾从土地和城市发展来讲，深圳没有必要一直都维持工业生产城市的定位，270平方公里工业土地保护红线这一概念某种程度上来说是个谬论—深圳的工厂一直在向东莞搬迁，降低城市环境污染。与此同时，深圳真正缺乏的是住宅用地，当然城市发展也缺地，但是相比较而言，更加缺乏的是住宅用地。住宅用地稀缺导致房价很高，居住成本成为阻碍深圳城市发展的最大的阻力。城市发展不均衡是未来城市发展的主要问题，所以最主要矛盾是经济发展和用地平衡之间的矛盾。

另一个矛盾在于经信委，这些人担心产业房地产化，房地产开发商拿了地就去改公寓，又担心工业生产全转产业了，所以增加了M0（纯工业土地）套内500平米，M1（产业研发用地）套内1000平米的要求，增加了产业准入门槛。出发点固然是好的，但是效果欠佳。现在的地主自己有能力运营产业的人很少，都要找房地产开发商一起合作。但是房地产开发商只靠30%的配套去撬动整个项目，压力山大，而规划政策层面又完全断了改变使用属性的路。所以政策一出，所有工改工项目全停。这就是美好的意愿和严苛的政策制约之间的矛盾，这个问题是必须去解决的，不然会严重阻碍城市的发展。

说到这里，按照现有政策固有的房地产开发思路下的工改工基本已经被判处死刑。怎么解决目前的困境，我猜只有一条路可以走，政府政策改变。政府怎么变，有两个方向，一个是按照长效机制的思路，调整深圳的总体用地指标，突破270平方公里这一数，将工业生产产业用地局部改性，改成保障房用地，配建商品房；另一个改变是放弃纯M1，增加M0（创新产业用房，不在限制套内面积）的供给及持有比例，适当配置配套公寓商业面积。通过这样可以引进房地产开发商的资金，盘活M用地。

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